Барселона: обзоры районов для проживания и покупки жилья в Каталонии
Специалисты компании Rusol Prime отвечают на самые часто задаваемые вопросы, связанные с приобретением недвижимости русских и других иностранцев в Барселоне и Каталонии
Какой район выбрать, покупая квартиру в Барселоне, и на что обратить внимание?
Барселона делится на 10 административных округов: Сиутат Велла, Эшампле, Сантс-Монжуик, Лес Кортс, Саррия-Сант-Жервази, Грасия, Орта-Гуинардо, Ноу Баррис, Сант-Андреу и Сант-Марти, которые в свою очередь подразделяются на 73 района. Определяясь с месторасположением вашей будущей квартиры или дома, важно не забывать, какая цель руководила вами изначально. Может быть, недвижимость нужна вам для постоянного проживания, а может быть, это просто способ выгодного вложения денег. Не исключено, что вы планируете использовать ее для сдачи в аренду или в качестве летней резиденции. Для себя, для родителей, для детей-студентов... Ну и, разумеется, один из принципиальных критериев - каковы ваши финансовые возможности. Дело в том, что Барселона — очень старый город, глобальное расширение которого произошло только в XX веке. Большую роль здесь всегда играло море, но в отличие от сегодняшнего дня прежде оно служило каталонцам скорее инструментом заработка, чем способом проведения досуга. Побережье занимали вовсе не пляжи, а порты, бараки и фабрики. Жить в нижней части города считалось непрестижно, и богатые люди предпочитали перебираться наверх. Так, к слову, образовался район Педральбес, где сегодня проживает элита каталонского общества. Здесь, как и в соседних Саррия или Трес Торрес, сконцентрировано наибольше количество хороших частных школ и медицинских клиник и расположено много посольств разных государств. Другим идеальным местом для жизни является правый Эшампле. В частности, бульвар Рамбла-де-Каталунья — тенистый променад, с красивыми историческими зданиями, магазинчиками и ресторанами. Позволить себе купить там квартиру может далеко не каждый. Возможно, еще и поэтому среди иностранцев с достатком выше среднего большой популярностью пользуются новые районы, которые находятся рядом с морем, вроде Вилла Олимпика и Диагональ Мар. Довольно высокие по отношению к другим районам Барселоны цены оправданы высоким качеством жилья и развитой инфраструктурой. Но это что касается постоянного проживания. Если же человек хочет купить квартиру для краткосрочных визитов в город, то имеет смысл обратить внимание на такие районы, как Готика, Борн, Грасия — недвижимость там всегда пользуется спросом. И в качестве объекта купли-продажи, и для сдачи в аренду. А вот Барселонету, несмотря на ее популярность среди туристов, мы бы рекомендовать вам не стали - это бывший рыбацкий район, с очень старыми домами, маленькими квартирами и не всегда благополучными соседями.
Какова разница в цене на недвижимость в Барселоне и других городах Каталонии?
Барселона — город-космополит с развитой инфраструктурой, удобный для жизни и полный больших возможностей. Согласно подсчетам, проведенным в 2014 году, в нем на сегодняшний день проживает 1 602 386 человек, что делает его вторым по величине городом в Испании (на первом месте – Мадрид). Интересно также, что в рейтинге самых безопасных городов мира столица Каталонии занимает 15-ое место. При таком раскладе нет ничего удивительного, что цены на барселонскую недвижимость заметно выше цен на квартиры и дома в других городах региона, а в некоторых районах доходят даже до 11-12 тысяч евро за квадратный метр.
Если же говорить о средней стоимости квадратного метра в Барселоне, то она составляет 3,5 тысячи евро. Клиентам, которые еще не до конца определились с вопросом месторасположения их будущей квартиры или дома, но точно знают, что размеренная жизнь в тихом пригороде не для них, мы, помимо Барселоны, советуем рассмотреть такие варианты, как Жирона или Таррагона. Их историческую и культурную ценность сложно переоценить, равно как и возможность сильно сэкономить, причем не в ущерб качеству жилья и привычному образу жизни.
Какое побережье выбрать, покупая квартиру, апартаменты или дом в Каталонии?
Территория Каталонии включает в себя четыре побережья, названия которых известны далеко за ее пределами: Коста-дель-Маресме, Коста-Брава, Коста-дель-Гарраф и Коста-Дорада. Если вы хотите жить недалеко от Барселоны, то первым делом стоит внимательно присмотреться к Коста-дель-Маресме. Его колоритные городки выстроились по всей береговой линии. Застраиваться виллами богатых столичных жителей они начали еще в середине XX века, и их нынешние обитатели тоже, по большей части, свои, каталонцы. Инфраструктура, как и транспортное сообщение с городом, налажены безупречно. Много зелени. Пляжи чистые и не перегружены отдыхающими. Русских туристов здесь почти не видно, исключение - несколько относительно крупных городов, вроде Калельи или Санта Сусанны, где в свое время было построено много отелей и туристических апартаментов. Жемчужина Маресме — Сант-Андреу-де-Льеванерас. Живописное местечко примерно в 35 километрах от Барселоны, считающееся одной из самых престижных урбанизаций Испании. При желании и определенных финансовых возможностях здесь нетрудно найти просторный, красивый дом, построенный каким-нибудь известным архитектором, с садом, бассейном, видом на море и прочими приятными приметами жизни за городом. Еще один хороший вариант для тех, кто, например, привязан к столице Каталонии работой — побережье Коста-дель-Гарраф. Его самые знаменитые городки — Кастельдефельс, Гава Мар, Ситжес — сочетают в себе старинную архитектуру и завораживающую природу, богатую историю и современную инфраструктуру. И что не менее важно - следование традициям и уважение к своему культурному наследию вовсе не отменяет дружелюбного отношения местных жителей к иностранцам. Среди владельцев здешних особнячков можно встретить немало британцев, немцев и русских. Что касается побережья Коста-Брава, которое славится своими скалами, бухтами, маленькими галечными и широкими песчаными пляжами, то его выбирают люди, которым не принципиальна близость к Барселоне. Собственно, как и в случае с Коста-Дорада, «Золотым берегом», где вполне мирно соседствует друг с другом туристический Салоу и легендарный город Таррагона. И на том, и на другом побережье выбор недвижимости представлен более чем достойно: от скромных апартаментов и уютных квартир до величественных особняков и вилл в средиземноморском стиле на первой линии моря. Цены тоже отличаются разнообразием. Так, например, известно, что наиболее обеспеченные люди часто делают выбор в пользу закрытых урбанизаций, вроде «Ла Гавина», представляющих собой комплекс частных вилл стоимостью до 25 миллионов евро. Ну а тем, кто заинтересован в приобретении качественной, но не такой дорогой недвижимости, рекомендуем обратить внимание на Кунит или Калафель — покупая дом там, вы вполне можете уложиться в 350-400 тыс. евро.
Есть ли жизнь в маленьких городках на побережье в несезон?
В жизни за пределами большого города есть много преимуществ, тем более, если речь идет о Каталонии и ее знаменитых побережьях. Из самых очевидных плюсов: чистый воздух, море, богатая природа, ощущение безопасности и комфорта. Из возможных минусов – зависимость маленьких курортных городков от туристов. Летом их всегда слишком много, а в несезон так мало, что окружающие вас улицы, дома и пляжи кажутся навсегда оставленными их временными и постоянными обитателями. Но тут важно отметить, что город городу рознь. Хорошо ориентируясь в данном вопросе, мы всегда готовы подсказать нашим клиентам места, где жизнь не замирает с приходом осени. Например, Плайя-де-Аро. Идиллический курортный городок в северной части Коста-Брава. В качестве постоянного места жительства его выбирают и сами испанцы, и иностранцы с высоким уровнем дохода. Причин уезжать отсюда в несезон у них нет, поскольку Плайя-де-Аро славится не только своими пляжами, но и активной культурной, деловой жизнью. Круглый год при поддержке местных властей здесь проводятся праздники и фестивали, организовываются бизнес-конференции. Магазины, рестораны, торговые центры, бутики известных марок работают по тому же расписанию, что и в Барселоне. В сфере досуга, представленной ночными клубами, музеями, арт-галереями, тоже все в порядке и летом, и зимой.
Как каталонцы относятся к русским в Барселоне и другим иностранцам?
Чтобы ответить на этот вопрос, можно обратиться к цифрам. Весной 2015 года Департамент статистики Барселоны обнародовал данные, согласно которым в городе проживало более 262 тысяч иностранцев-представителей более 160 национальностей, а это немного немало 16,3% всего населения каталонской столицы. Если хотите, вот вам еще одна любопытная деталь: самая крупная диаспора тут — итальянцы. Если верить тем же чиновникам, это порядка 24 тысяч человек. Сходство культур, языка и близость традиций моментально делают их органичной частью города. Ко второй и третьей по величине барселонским диаспорам относятся пакистанцы (21 637) и китайцы (16 128). За первой тройкой следуют граждане Эквадора, Боливии, Марокко, Франции, Перу, Колумбии и Филиппин. О чем говорят эти цифры? О том, что, в целом, к приезжим коренные жители относятся хорошо, причем не только на законодательном, но и на бытовом уровне. Взять, к примеру, широкий выбор интернациональных частных школ как в самой Барселоне, так и на побережьях, или наличие большого числа общественных ассоциаций, созданных экспатами и ориентированных на популяризацию родной культуры за рубежом. Ну и раз уж мы затронули тему иностранцев в Каталонии, нельзя не упомянуть Ллорет-де-Мар — популярный курорт на Коста-Брава, по концентрации русскоязычного населения обгоняющий, пожалуй, все другие города региона. Здесь есть свой Русский дом, при участии которого в городе довольно часто проходят концерты, фестивали и выставки. Есть магазины, где можно купить необычные для Испании продукты, школы, детские сады, туристические и риелторские агентства и даже редакции периодических изданий.
Но несмотря на то, что в целом картина складывается позитивная, некоторых сложностей в адаптации и преодолении разницы в менталитете русскому и иностранцу в Каталонии все равно не избежать. В основном это касается манеры вести дела, отношения к времени, деньгам, дружбе. Будьте к этому морально готовы, а для решения самых серьезных вопросов, вроде покупки недвижимости, получения вида на жительства или устройства детей в школу, обязательно обращайтесь к специалистам.
Нужно ли учить каталанский язык, если я купил в Барселоне недвижимость и планирую проводить здесь много времени?
Если вы взрослый, обеспеченный человек, который не планирует перебираться в Каталонию на постоянное место жительства и искать здесь работу, то в изучении каталанского языка острой необходимости нет. Для обычной жизни и даже для ведения бизнеса испанского языка, в принципе, вполне достаточно. Другое дело, если вы связываете с Каталонией собственное будущее или будущее своих детей, которые хотели бы получить качественное образование и в полной мере реализовать себя профессионально. В таких случаях язык выступает не только самым верным способом внедрения в местное сообщество, но и обязательным условием. Для того, чтобы овладеть соответствующими знаниями, можно поступить на официальные языковые курсы при одном из ведущих университетов Каталонии, подать заявку на прием в государственную или частную школу. Местная система образования предлагает действительно достойный выбор аккредитованных учебных заведений соответствующего профиля. Программы курсов включают в себя все основные аспекты изучения языка: понимание на слух, разговорная речь, чтение и письмо. По своей продолжительности они могут быть краткосрочными или длительными, по содержанию — стандартными, тематическими или включающими в себя изучение целого комплекса гуманитарных дисциплин с обязательным вовлечением каталанского в учебный процесс.
Специфика местной недвижимости: типы объектов, архитектура, планировка
Какие типы квартир существуют в Каталонии? В чем их отличие друг от друга?
Квартиры в Каталонии бывают разных типов. Самые часто встречающиеся варианты: студия, апартаменты и, собственно, квартира, которая на испанском называется «piso». Студия — небольшое по количеству квадратных метров жилое пространство, в котором комната не отделена от кухни и коридора. Идеальный вариант для не успевших еще обзавестись семьей студентов или для сдачи в аренду туристам, которые не проводят много времени дома. Апартаменты — тип жилья, наиболее распространенный за пределами города, на побережье. Например, в городе Лллорет-де-Мар есть Фенальс, целый район, застроенный апартаментами. От квартир, как таковых, их отличает не количество комнат, как можно было бы подумать (бывают пяти-шестикомнатные варианты), а инфраструктура и тип стен, влияющий на качество теплоизоляции. Вывоз мусора, отопление, газ - в апартаментах всего этого, как правило, не предусмотрено, потому что их владельцы приезжают сюда отдыхать, а не жить. Кроме того, в них практически нет полезных помещений. Если в обычной испанской квартире всегда есть специальное место, где можно поставить стиральную машину, две ванные, гардеробная, кухня с отдельными подсобками и прочее, то здесь подобные вещи - уже «роскошь». Нас часто спрашивают, пригодны ли апартаменты для постоянного проживания? Нет, и еще раз нет, потому что они относятся к такому виду жилья, как «вторая резиденция», а вторая резиденция обычно используется испанцами только во время летнего отпуска. Хотя свои плюсы тут, конечно, можно обнаружить. Дома, в которых расположены апартаменты, как правило, относятся к новой застройке. Они находятся в пешей доступности от пляжа и располагают всеми необходимыми для отдыхающих удобствами, вроде бассейна (иногда даже на крыше) и закрытой для посторонних зоны отдыха. Если говорить о менее распространенных, но тоже весьма интересных вариантах испанских квартир, то тут еще стоит упомянуть дюплексы и лофты. Найти двухэтажную квартиру в Барселоне и пригороде при большом желании несложно, но еще можно сделать такую самостоятельно, купив квартиры на разных этажах. Что касается лофтов, то для них нередко используются бывшие складские помещения. Вход прямо с улицы, высокие потолки, планировка, близкая к тому, как организовано пространство квартиры-студии, Такой вид жилья пользуется большой популярностью у молодых людей творческих профессий — музыкантов, художников, дизайнеров. Но, несмотря на все богатство выбора жилья в Барселоне, самым престижным вариантом остается классический «писо» в полностью отреставрированном историческом здании в центре города, на последнем этаже, с террасой.
Какие типы частных домов существуют в Каталонии? В чем их отличие друг от друга?
В основном русские в Барселоне выбирают покупку квартиры. Но для тех, кто мечтает о собственном доме, Каталония готова предложить много разных вариантов. От уютного особнячка в черте города до средневекового исторического замка на территории огромной усадьбы. Рассматривая дома в сельской местности, вы часто будете встречать слово «масия». Так в Каталонии называют расположенные вдали от цивилизации жилые строения. Стоящие на горе или в долине, они часто бывают окружены оливковыми рощами или виноградниками, располагают загонами для скота и конюшнями, но там может не быть света, газа и, тем более, интернета, а до соседей и ближайшего поселка добраться можно только на автомобиле. Самый удобный, бюджетный, а следовательно, очень востребованный вид частного жилья — отдельно стоящие дома площадью сто-сто пятьдесят квадратных метров, с небольшим участком земли. Стоимость подобных вариантов составляет от двухсот тысяч евро, и они часто встречаются на побережьях Коста-Брава и Коста-Дорада. Смежный двухэтажный дом в современном коттеджном поселке на Коста-дель-Маресме обойдется дороже, но зато о комфортном существовании будущих владельцев там позаботились еще на стадии строительства. Типичная планировка предполагает наличие нескольких спален и санузлов, комнаты для прислуги, хозяйственных помещений, гаража, сада и бассейна. Ну и, конечно же, еще больший спектр возможностей для жизни и отдыха дает приобретение виллы. Среди этого типа частной недвижимости в Каталонии иногда встречаются совершенно необычные варианты. Например, недавно в нашей базе появилась вилла шестьсот квадратных метров с земельным участком в 6 гектаров, на территории которого, помимо роскошного дома, летнего чилл-аута, бассейна с искусственным водопадом, есть даже собственный зоопарк, где проживают тигры, львы, обезьяны, кабаны и другие животные.
Какого рода разрешения требуются в Каталонии для строительства и ремонта недвижимости?
Недвижимость – та сфера жизни, которая, помимо прочего, тесно связана с безопасностью человека. В Каталонии, как и во всей Испании, к этому вопросу относятся очень серьезно, что находит отражение в целом ряде законов, норм и правил, связанных с возведением и ремонтом строений любого типа. Самый важный документ называется “Permiso de obra” - разрешение на строительство, выдаваемое местным муниципалететом. Получить его не всегда просто - существует очень много разных ограничений, зафиксированных в Градостроительном плане, разобраться в котором лучше до того, как вы решили купить тот или иной участок. Например, если вы покупаете землю в урбанизации, где уже есть другие резиденции, то там, как правило, сложностей с разрешением на возведение дома не будет. Будут только обязательные требования, касающиеся ширины фундамента, высоты стен, количества метров, отделяющих ваше будущее жилье от дома соседей, и так далеее. Чтобы не сделать ошибку, которая может повлечь за собой самые неприятные последствия (вплоть до сноса только построенного шале или виллы), мы рекомендуем не полагаться на собственные силы и не экономить на привлечении высококвалифицированных специалистов. Кстати, обратите внимание, что в Испании никакие серьезные реформы невозможны без архитектора. Причем иностранцев, не имеющих лицензии от местной Коллегии архитекторов, привлечь к работе не получится – любые подготовленные ими планы, чертежи и проекты, какими бы блестящими они не были, будут просто отклонены.
Что выбрать — квартиру в новостройке или в старом доме? Существует ли какая-то «испанская специфика» в этом вопросе?
В жилом фонде больших каталонских городов — Барселоне, Таррагоне или Жироне — очень много домов, которые были построены больше ста или даже двухсот лет назад. Здания очень разные, принадлежащие к различным историческим эпохам и архитектурным стилям и расположенные преимущественно в старой части города. Если говорить об их специфике, то она, конечно, состоит в планировке. Так, например, планировка типичной квартиры в барселонском районе Эшампле включает в себя высокие потолки, длинный коридор, подсобные помещения, одну или две ванные комнаты с туалетом, салон и спальни разного размера. Окна одной стороны квартиры выходят на улицу, окна другой - в патио, то есть во внутренний двор. Это связано с особой системой вентиляции помещения и стремлением максимально использовать полезную площадь. Тут главная проблема – недостаток дневного света, и единственный способ ее решить — сделать кардинальную перепланировку помещения. Если вы не сильно привязаны к историческому центру, то лучше, конечно, присмотреться к новостройкам. Тут мы имеем в виду жилые дома, возведенные за последние пятьдесят лет. Весьма показательный пример — барселонский район Вилла Олимпика с его современными урбанизациями, построенными к Олимпийским играм 1992 года и позже. Внутренние дворы в таких жилых комплексах представляют собой уже не глухие колодцы, а просторные зоны для отдыха (часто с садом, бассейном, игровыми площадками для детей). Подход к внутренней планировке тоже принципиально иной: квартиры имеют более квадратную форму, и света в них значительно больше.
На что обратить внимание при покупке элитной недвижимости из старого фонда?
Как и в любом другом большом городе, в Барселоне представлен большой выбор квартир с разной планировкой. Чтобы сузить спектр поиска и сделать его максимально эффективным, вам нужно будет учесть ряд определяющих факторов. Самые важные: желаемое месторасположение, сумма, которую вы намерены инвестировать в квадратные метры, а также финансовая и моральная готовность сделать перепланировку и ремонт помещения. Дело в том, что большой процент элитной недвижимости в Барселоне сосредоточен в старом фонде, в центральной части города: Готический квартал, Грасия, Эшампле. Наряду с типовым жильем, тут встречается очень много достойных зданий в стиле каталонский модерн. Это дома с очень изысканными, фасадами, красивыми подъездами, слегка старомодными, но исправно работающими лифтами за резными решетками. Квартиры в них отличаются большим количеством комнат и высокими потолками (часто даже с лепниной), стены побелены, на полу плитка. Единственное потенциально слабое место для русских — в том, что окна нескольких комнат выходят во внутренние дворы-колодцы. Впрочем, если вы располагаете средствами и временем для того, чтобы заняться перепланировкой такой квартиры, то и это не проблема: преобразуя пространство, вы выводите спальни, кухню, столовую и кабинет в ту часть квартиры, что обращена на улицу или на террасу, а все хозяйственные помещения, включая ванную, «переносите» ближе к патио. Клиентам, интересующимся элитным жильем с историческим колоритом, мы советуем присмотреться к квартирам на бульваре Рамбла Каталунья, в Педральбесе (престижный район, часть Зоны Альты) или на улице Виа Лайетана, где есть дома с «квадратными» квартирами площадью до двухсот пятидесяти квадратных метров и окнами, выходящими на улицу.
