В сфере жилья и аренды в Испании произошли серьёзные перемены

Официальный государственный бюллетень в Испании 5 марта текущего года опубликовал Закон 7/2019 о принятии срочных мер в сфере жилья и аренды (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler). Необходимость принятия этого закона продиктована непростой ситуацией, сложившейся в жилищной сфере. В первую очередь это касается проблем доступности аренды жилья. В связи с этим руководством страны было принято решение о безотлагательном принятии мер, направленных на корректировку нормативно-правовой базы и правовых отношений между арендаторами и собственниками, стимулирование роста предложений на арендном рынке, формирование налоговых льгот и экономических стимулов.

Причины изменений

Среди основных причин, по которым принятие Закона 7/2019 стало насущной необходимостью, можно назвать:

• Социальную и экономическую уязвимость семей, проживающих в съёмном жилье и оплачивающих его по рыночным ценам;
• Дефицит социального жилого фонда;
• Стабильный рост числа выселений, вызванных неспособностью арендаторов оплачивать жильё
• Проблему получения достойного жилья лицами с ограниченными возможностями;
• Устойчивый рост цен на жильё и смещение приоритетов в сторону туристической аренды.

Основные изменения

В основном изменения, предусмотренные новым законом, коснуться следующих аспектов:

• Срок обязательного продления договора аренды будет увеличен, так же, как и срок продления по умолчанию. Обязательное продление предусмотрено на пять лет для арендодателей – физических лиц и на семь лет для арендодателей – юридических лиц. Если после истечения обязательного продления ни одна из сторон не заявила о желании прекратить действие договора, он по умолчанию продлевается на три года. О намерении прервать договор арендодатель обязан оповестить не менее чем за 4 месяца до окончания обязательного срока продления, а арендатор – не менее, чем за 2 месяца до этого срока.
• Процедура оформления договора аренды также претерпела изменения. Так, теперь арендодатель вправе требовать у арендатора дополнительную гарантию в объёме двух ежемесячных выплат по аренде. Если жильё в аренду сдаёт юридическое лицо, то все расходы по оформлению договора и управлению объектом ложатся на арендодателя.
• Цены на жильё будут индексироваться государством. Также предусмотрена возможность выполнения этих функций на уровне автономий.
• Нормы нового закона не распространяются на туристическое жильё. Теперь этот тип недвижимости должен быть доступен только посредством особых ресурсов, на которых будут размещены все объекты краткосрочной аренды. Также стали более высоки требования по соответствию туристического жилья законодательным нормам.
• Изменениям подверглись нормативы, относящиеся к горизонтальной собственности. Коррективы направлены на стимулирование доступа к объектам. Так, размер резервных фондов кондоминиумов увеличен на 10%.  Эти средства можно направить на работы по улучшению доступа. Такая возможность закреплена официально. Выполнять такие работы обязаны жилтоварищества, которым предоставляются государственные дотации в размере от 75% резервного фонда и выше. Кроме этого, определены положения, согласно которым кондоминиумы могут самостоятельно регулировать деятельность, предоставлять квоты в соответствии с действующими нормами.
• Корректировке подверглась и процедура выселения. Изменения направлены на достижение максимальной прозрачности этого процесса и его правовой безопасности, особенно по вопросам, в которых необходимо повышенное внимание в плане социальной защиты. В соответствии с новым законом, день и время выселения должны определяться в судебном порядке. Также введен порядок уведомления социальных служб  и система оценки социальной уязвимости домохозяйств, которая предусматривает возможность отложить выселение на срок 1 – 3 месяца и разработку индивидуальной программы помощи.
• Определён ряд налоговых и экономических мер: отменена возможность возложения обязанностей по уплате налогов на арендатора, когда речь идёт об аренде социального жилья, пересмотрены правила начисления надбавки на заброшенное жильё, право устанавливать местные налоговые регламенты закреплено за муниципалитетами. Также введена возможность применения льгот в размере до 95% в отношении аренды социального жилья. Для некоторых видов аренды введены льготы, направленные на развитие системы налогообложения и повышение доступности арендного жилья для населения. Предусмотрены меры по увеличению фонда социального жилья.

Закон 7/2019 о принятии срочных мер в сфере жилья и аренды (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) вступил в силу 6 марта 2019 года. Договоры аренды, которые были заключены до этой даты, подчиняются законам, актуальным на момент их заключения: заключённые до 19.12.2018 или с 23.01.2019 по 05.03.2019 договоры долгосрочной аренды подпадают под Закон о городской аренде от 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos), заключённые с 19.12.2018 по 22.01.2019 договоры регулируются упраздненным Королевским Декретом 21/2018 от 14 декабря о срочных мерах в вопросах жилья и аренды (Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).