Судьба недвижимости в Испании на фоне мировой пандемии

Как кризис, вызванный пандемией COVID -19, отразится на рынке недвижимости Испании? Стоит ли отложить запланированные инвестиции до момента, когда обстановка нормализуется, или, наоборот, совершить их именно сейчас? Можно ли воспользоваться кризисом, чтобы приобрести объекты недвижимости по наиболее выгодным ценам? Без сомнения, эти вопросы волнуют сегодня всех потенциальных инвесторов.

Границы закрыты, авиаперевозки парализованы, продолжается обвал на сырьевых, товарных и финансовых биржах, индекс Dow Jones, на который ориентируются инвесторы всего мира, стремительно падает. Понятно, что в таких условиях летний сезон 2020 года, к которому готовились не только туристы со всего мира, но и предприниматели, станет фатальным для ряда компаний, работающих, в первую очередь, в сфере обслуживания: ресторанного и гостиничного бизнеса, строительства, туризма и других системообразующих секторов экономики Испании. На плаву останутся лишь те, у кого есть финансовая «подушка безопасности». Разумеется, пострадает и рынок недвижимости, особенно та его часть, что связана с краткосрочной арендой, а также - сектор коммерческой недвижимости и ритейла. Эксперты прогнозируют  падение спроса на жилую курортную недвижимость, так как основные покупатели, состоятельные пенсионеры из Великобритании, Германии, Нидерландов и других северных европейских стран, вероятнее всего, ограничат любую свою активность в нынешнем году, поскольку находятся в зоне риска в связи с мировой эпидемией COVID -19.

Анализируя опыт предыдущих экономических кризисов - начиная с периодов рецессий тридцатых, семидесятых и девяностых годов прошлого века, а также - мирового финансового кризиса 2008 года, можно почти со стопроцентной уверенностью констатировать, что человечество вновь оказалось перед лицом передела сфер влияния и собственности в экономической точки зрения, и проверки на прочность - в том, что касается всей общепринятой системы моральных ценностей. Впрочем, по мнению некоторых аналитиков и политологов, весь накопленный кризисный опыт вряд ли будет применим в нынешней ситуации, в век новых технологий и принципиально иного уровня духовной осознанности всего человечества. Так или иначе, придется признать, что нас ждут несколько непростых лет.

Испания вот уже много лет входит в тройку самых развитых  туристических стран мира, ежегодно страну посещает более восьмидесяти миллионов туристов, и доля иностранного капитала на рынке недвижимости исчисляется миллиардами евро. Эксперты, выступающие на страницах ведущих испанских изданий - таких как El País и El Mundo, затрудняются дать однозначный прогноз ситуации: одни утверждают, что рынок недвижимости устоит, цены останутся прежними, и, если и упадут, то не более, чем на 10-15%, другие, напротив, полагают, что цены обвалятся на 30-40%, после чего начнется очередная рецессия. Таким образом, вопрос любого инвестора: «что делать?» по-прежнему останется актуальным в течение неопределенного времени.

По моему мнению, ситуация начнет проясняться не раньше осени нынешнего года, однако, как бы то ни было, те, кто планировал переезд или покупку жилой недвижимости, не должны приостанавливать намеченных операций. В конце концов, жизнь продолжается, местный рынок жилья вряд ли окончательно просядет, и весьма вероятно, что именно в кризисной ситуации некоторых удастся расширить свои квадратные метры.

Что касается коммерческой недвижимости, то здесь прогнозировать что-либо сложнее, и первые предложения поступят, вероятнее всего, лишь тогда, когда собственники поймут, что происходит с их бизнесом. 

Власти Испании в настоящий момент готовят ряд законопроектов, направленных на стабилизацию экономики в целом и поддержку граждан, в том числе - меры по льготному налогообложению, упрощению процедур банкротства компаний и так далее. «Все проходит, но ничего не проходит бесследно», как было начертано на кольце царя Соломона. Любой кризис, каким бы тяжелым и продолжительным он ни был, рано или поздно закончится, и надо постараться подойти к делу максимально рационально и увидеть выгодные перспективы, чтобы не только не потерять, но и оказаться, в конце концов, в плюсе.

1. Ищем предложения

Согласно экспертному мнению, в это беспрецедентное время именно Испания может стать страной, наиболее востребованной для инвестиций. Для многих здесь открываются новые горизонты. Поскольку ситуация всеобщей неопределенности оказывает существенное влияние не только на решения, которые принимают покупатели и инвесторы, но и на стратегию продавцов и собственников как активов, так и бизнеса, то на рынке именно сейчас можно ожидать появления достойных объектов по очень хорошим ценам. Причем, это касается не только собственно недвижимости, но и, в частности, предложений о продаже различных бизнес-проектов.

При этом надо понимать, что все эти предложения вряд ли поступят в широкую продажу, но будут распространяться только внутри определенных бизнес-сообществ, «среди своих» - тех, кто знаком с административным ресурсом и имеет возможность получать информацию из конфиденциальных источников. Лучше всего в такой ситуации иметь дело с профессионалами рынка, специалистами, живущими в Испании не менее двадцати лет и владеющими проверенными временем риэлтерскими, консалтинговыми и строительными компаниями, семейными офисами и инвестиционными фондами.

Высоколиквидные объекты жилой и коммерческой недвижимости, а также любые другие активы, предлагаемые по цене ниже средней, как правило, реализуются очень быстро, так что нет никакого смысла устраивать по ним массовую рассылку.  Для тех же, кто готов правильно распределить свой инвестиционный портфель и быстро принимать деловые решения, такое вложение средств - это не только  отличный способ спасти свои сбережения от инфляции, но и возможность заработать. Мало того, таким образом инвестор имеет шанс занять определенную нишу в бизнесе и получать затем дивиденды еще долгие годы. 

В качестве примера могу привести ситуацию 2010-2012-х годов, когда в Испании  с молотка за треть от реальной стоимости уходили активы даже в таких больших городах как Барселона. И это при том, что рынок элитной жилой недвижимости тогда особо не просел, поскольку спрос на нее всегда был более или менее стабилен. В те годы некоторые предприниматели с «живыми деньгами» приобрели земельные участки по супервыгодной цене, и впоследствии создали мощный и стабильный бизнес.

Сегодня ситуация во многом повторяется: в момент банкротства ряда системообразующих предприятий можно инвестировать средства в бизнес на беспрецедентных условиях, наиболее привлекательных за последние пятьдесят лет. Все мы знаем, что деньги делают деньги.

Что касается жилой недвижимости, то здесь надо понимать, что если владельцы уже построенных домов могут взять паузу и переждать кризис, то собственники активов и новостроек будут стремиться избавиться от них как можно скорее, чтобы выполнить обязательства перед банками и собственными сотрудниками, и соблюсти сроки сдачи.

Со своей стороны, хочу посоветовать потенциальным инвесторам быть заранее готовыми к появлению выгодных предложений и выбирать в качестве партнеров только проверенные компании. В этом смысле, без всяких сомнений рекомендую вам наш «Инвестиционный Испанский Бизнес-Клуб», членами которого является целый ряд передовых строительных и риэлтерских компаний, семейных офисов, инвестиционных фондов, а также высокопрофессиональные финансовые консультанты и эксперты смежных областей. Клуб был создан несколько лет назад, чтобы обеспечить прямую связь между владельцами недвижимости и активов с потенциальными инвесторами, и дать им возможность совершать сделки без посредников и на наиболее выгодных условиях.

2.  Получаем информацию и совершаем сделки онлайн

Весь процесс покупки дома, квартиры, коммерческой недвижимости или бизнеса в Испании поделен на определенные этапы, часть из которых можно легко совершить онлайн. Для того чтобы выбрать объект или бизнес, оформить необходимый для совершения любой операции идентификационный номер (NIE), зарегистрировать компанию, открыть счет в банке и перевести денежные средства, в век высоких технологий совершенно не обязательно прилетать в Испанию лично.

Если потенциальная сумма сделки превышает 500 тысяч евро, то это дает вам право на получение так называемой «Золотой визы инвестора». Весь пакет необходимых документов также можно сформировать в режиме онлайн.

Исходя из общемировой практики, могу утверждать, что удобнее всего в этом случае заключить договор со специалистами так называемого «семейного офиса», которые, как правило, полностью берут на себя сопровождение сделки - от поиска объектов и предоставления информации до проведения всех операций на местах.

Как правило, «семейный офис» располагает собственным кабинетом адвокатов, юристов и специалистов различного профиля, которые занимаются ведением всех дел инвестора на территории Испании и становятся их официальными доверенными лицами. Наш «Инвестиционный Испанский Бизнес-Клуб» занимается, в том числе, и предоставлением такой услуги.

Предположим, вам понравился дом, квартира или актив для инвестиций, однако вам не достает информации и вы не уверены в правильности своего выбора. В таком случае, вы можете запросить инспекцию объекта, и на месте будет произведена экспертная оценка, после чего вы получите подробный отчет как о состоянии объекта, так и о таких немаловажных деталях, как, например, уровень развития инфраструктуры в выбранном районе и так далее.

В любом случае, вы всегда можете обратиться как ко мне лично, так и к членам правления нашего «Инвестиционного Испанского Бизнес-Клуба», и мы вместе составим пошаговый план действий с учетом ваших пожеланий и текущей ситуации.

3. Работаем только с проверенными источниками

Репутация выходит на первый план в моменты, когда требуется принимать важные решения. В этой связи хочу еще раз посоветовать вам черпать информацию только из проверенных источников и доверяться только тем специалистам, чья компетенция не вызывает сомнений. Читать сомнительные паблики и принимать близко к сердцу эмоциональные высказывания на различных форумах и каналах YouTube, конечно, можно, однако воспринимать их как истину в последней инстанции точно не стоит.

Проверяйте любую информацию через призму статистики, изучайте релизы и отчеты официальных организаций, анализируйте информацию и обращайтесь за помощью к специалистам. Ведь именно для этого и существуют консалтинговые компании и финансовые консультанты.

В кризисные периоды на рынке появляется много сомнительных предложений - от открытия счета в банке без вашего участия до получения залога без должного оформления с переводом средств на частное лицо. Мошенники рассчитывают на панику и растерянность: вы смотрите на падающий курс рубля, видите, как обваливаются биржи, и понимаете, что надо немедленно что-то предпринимать. Это сложный момент, когда лучше остановиться и взять себя в руки. Оцените ситуацию максимально трезво, перепроверьте все несколько раз, находится ли предложение в правовом поле? Если возникают хоть малейшие сомнения - лучше откажитесь: пусть вы и потеряете немного времени, зато сохраните деньги и нервы.

Ситуация, связанная с пандемией COVID -19 стала причиной мирового экономического коллапса, однако, если говорить конкретно про Испанию, то здесь прогнозы, скорее, позитивные. Местная система здравоохранения уже оправилась от шока и теперь вполне способна справиться с происходящим. В плюс идут благоприятный климат, море и солнце, а также менталитет самих испанцев, которые, наравне со своим кажущимся легким отношением к жизни, в трудные моменты истории демонстрируют удивительную способность самоорганизовываться и действовать сплоченно.  

4. Принимаем взвешенные решения

В заключении хочу сказать, что за последние двадцать лет мы с вами пережили не один кризис - переживем и этот. Ни карантин, ни закрытие границ, ни отмена авиасообщения не длятся вечно. Не надо искать обходных путей, подвергая риску себя, свои сбережения и свою семью - стоит просто переждать. Однако время ожидания лучше потратить с пользой:  оставаться в тренде, собирать информацию, общаться с экспертами, строить планы для того, чтобы быть готовым к решительным действиям, когда ситуация нормализуется. Основываясь на своем долгом опыте, могу добавить, что только обдуманные действия выигрывают в долгосрочной перспективе. 

Уверен, что пройдет совсем немного времени, и мы с вами будем обсуждать наши бизнес-проекты уже под испанским солнцем, за бокалом хорошего вина.  

Руслан Гаврилов,
эксперт в сфере недвижимости и инвестиций, управляющий партнер компании Rusol Prime