С чего начать процесс приобретения коммерческой недвижимости в Испании?

  • 36
  • 1

С определения типа коммерческой недвижимости и, соответственно, уровня рентабельности ваших активов. В зависимости от типа вложений и формы взаимодействия между собственниками выделяют коммерческую недвижимость 2 типов:

  • с арендатором (так называемый готовый бизнес);
  • без арендатора (для создания собственного бизнеса).

Коммерческая недвижимость с арендатором

К этому типу относятся:

  • коммерческие помещения в секторе ритейл в крупных городах Испании, таких как Барселона, Мадрид, Аликанте;
  • отели или гостиницы в курортных регионах Испании (Коста-Брава и КостаДорада в Каталонии, а также побережье Коста-дельСоль, провинции Аликанте и Балеарские острова);
  • офисные помещения в больших городах, таких как Барселона и Мадрид;
  • точки общественного питания, бары, рестораны, банкетные залы в различных регионах Испании;
  • индустриальные площади, склады, производственные помещения, земельные участки для аграрного сектора в различных регионах Испании в зависимости от рода деятельности;
  • туристические апартаменты для сдачи в аренду в больших городах или курортных регионах с развитой инфраструктурой — для постоянной жизни, отдыха и гольф-туризма в Мадриде, Барселоне, на побережье Коста-Бланка и Мурсии.

Рентабельность таких активов в среднем составляет 3,5–6,5% в год в зависимости от города, региона и уровня его экономического развития.

Коммерческая недвижимость без арендатора для создания собственного доходного бизнеса

К этому типу относятся:

  • магазины, офисы, салоны красоты, центры развлечений и отдыха, кафе или рестораны в крупных городах (Барселона, Мадрид, Валенсия, Аликанте) или перспективных регионах Испании, таких как побережье Коста-Бланка, которое является на сегодняшний день третьим в Испании по уровню развития инфраструктуры и покупательскому спросу как среди самих испанцев, так и среди иностранных инвесторов;
  • отели, гостиницы, небольшие арт-отели и бутик-отели в различных наиболее востребованных регионах Испании;
  • земельные участки для строительства отеля, коммерческого центра или индустриальных площадей для последующего собственного управления или долгосрочной аренды большими сетевыми компаниями;
  • производственные помещения, фабрики, заводы, различные фермы и винодельни, аграрная земля для культивации тех или иных сельскохозяйственных культур.

Рентабельность таких активов в среднем составляет 6,5%–12% евро в год в зависимости от региона и степени его экономической готовности. Также помимо ежегодной рентабельности этого варианта происходит рост капитализации вложенных средств по мере развития региона и самого проекта.

Оба варианта инвестиций могут быть чрезвычайно успешными, чему в немалой степени способствует уровень экономического развития Испании, её нынешняя экономическая и политическая стабильность и, как следствие, высокий уровень жизни населения.

Почему стоит инвестировать в недвижимость Испании

Эта страна всегда будет на пике популярности. Неудивительно, что многие иностранные инвесторы выбирают её как место вложения своих капиталов. Привлекает их не только прекрасный средиземноморский климат, но и защищённость инвестиций, гарантированная нормами европейской правовой системы. Практика показывает, что вложенные капиталы здесь не только надежно сохраняются, но и значительно преумножаются.

Разумеется, решившись на такой серьёзный шаг, необходимо тщательно изучить рынок, взвесить все возможные варианты и заручиться поддержкой опытных экспертов. В идеале с вами должны работать профессионалы, которые давно живут в Испании, знают особенности каждого региона, могут предоставить вам юридическое и финансовое сопровождение высокого уровня.

В чем главная ошибка потенциальных инвесторов?

Обратиться сразу в несколько компаний и ждать, когда вам по электронной почте вышлют наиболее привлекательные предложения по всей Испании, чтобы дистанционно выбрать самое подходящее из них и приехать на просмотр. Исходя из собственного опыта, могу точно сказать, что такая схема не работает.

Во-первых, потому что покупка коммерческой недвижимости — это процесс гораздо более сложный, чем покупка, например, квартиры для переезда вашей семьи. Объявления о продаже жилых помещений публикуются во всех доступных источниках, но база коммерческих инвестиционных объектов — это чаще всего закрытая информация.

Хороший коммерческий актив является неким золотым запасом семьи или предпринимательской группы, и продаётся он в том случае, если собственнику либо не хватает денег для оборота, либо он переносит капитал в новый актив, более дорогой и перспективный. Именно поэтому далеко не все коммерческие объекты находятся в прямом доступе в режиме онлайн, а предложения о продаже некоторых из них, обычно самых рентабельных и востребованных для инвестиций, не публикуются вовсе. Эти объекты в рекламе не нуждаются, продаются быстро, и чаще всего эти сделки доверяют хорошо осведомлённым специалистам на местах.

Во-вторых, это тот самый случай, когда количество не перерастает в качество. Если вами занимаются сразу несколько компаний, велика вероятность некомпетентности и принятия необдуманных решений.

Инвестиции в недвижимость Испании. С чего начать?

Оцените размер ваших инвестиций и выберите примерный регион. Конечно, каждый случай индивидуален, но в целом я бы говорил либо о покупке коммерческой недвижимости в уже освоенном и развитом регионе, где вам обеспечен постоянный поток потребителей, либо о вложении средств в перспективный новый регион.

Условно говоря, можно купить готовый бизнес в Барселоне, Марбелье, Мадриде или Валенсии (магазин с арендатором, отель с управляющей компанией или ресторан, который уже работает многие годы) и получать доход на уровне 4,5–6,5% годовых или пойти другим путём — инвестировать в строящееся коммерческое помещение, например, в провинции Аликанте. Приобрести земельный участок, построить гостиницу, торговые площади под магазины и офисы или выстроить свою собственную точку общественного питания, чтобы затем подыскать арендатора или продать сам объект с выгодной капитализацией своих инвестиций — как правило, плюс 25–30% от общих вложений. Сами испанцы предпочитают второй вариант развития событий: продают свою коммерческую недвижимость с гарантированной рентой в 5–6% годовых, чтобы затем вложиться в ещё более перспективные для инвестиций проекты. Как говорится, деньги делают деньги!

Как мы работаем с инвесторами?

Для взаимоотношений с потенциальными покупателями коммерческой недвижимости в нашей компании за многие годы выработалась следующая схема:

  • первичное изучение имеющихся предложений на сайте нашей компании, анализ разницы покупки различного типа коммерческой недвижимости, а также ценового диапазона и места расположения объекта;
  • консультация со специалистом компании на тему поиска и приобретения актива в Испании;
  • консультация со специалистом компании по процедуре оформления сделки;
  • ;консультация со специалистом компании об открытии счета в испанском банке и легальном переводе денежных средств;
  • личная встреча в Испании со специалистом компании для выяснения всех необходимых параметров, выстраивания легальной формы приобретения, бюджета на покупку, привлечения кредита, юридического оформления взаимоотношений и последующего просмотра самих объектов коммерческой недвижимости.

Для оплаты гонорара риелтора в Испании существуют чётко установленные нормы. Так как не все собственники коммерческой недвижимости (а особенно самых рентабельных активов для инвестирования в больших городах, таких как Барселона или Мадрид) платят комиссионное вознаграждение за посреднические услуги, то, как правило, гонорар в виде 3–5% оплачивает покупатель, чьи интересы представляет риелтор. Если покупателю понадобится экономическое изучение или экспертиза объекта, то он также оплачивает эти услуги третьим компаниям, которые являются лицензированными специалистами в данной области.

В заключение хочу подчеркнуть, что подбор коммерческой недвижимости — вопрос непростой, и потому я настоятельно рекомендую доверить его квалифицированным специалистам с большим опытом работы в этой сфере. Не торопитесь с выбором — эксперты, которые будут сопровождать вас на протяжении всей сделки, должны вызывать ваше полное доверие.

В свою очередь, и потенциальному инвестору лучше играть в открытую, откровенно рассказывать о своих пожеланиях и возможностях. Всё это позволит вам инвестировать свой капитал наиболее выгодным образом и получать прибыль от вложенных средств многие годы.

Руслан Гаврилов, 
эксперт в сфере жилой и коммерческой недвижимости в Испании более 25 лет

Читайте также


Эксклюзивные дома с участком в Финестрате от 309 000 €!
Не смогли найти подходящий объект?
Оставьте заявку на подбор – наши брокеры сами предложат вам недвижимость в Испании по вашим требованиям.
Оставить заявку
×