Was vor der Unterzeichnung einer Anzahlungsvereinbarung beim Immobilienkauf zu prüfen ist
Ein Arras-Vertrag in Spanien ist eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienkauf. In dieser Phase übernimmt der Käufer häufig ernsthafte finanzielle Verpflichtungen, fixiert Immobilienpreis, Transaktionsfristen und Bedingungen für den Gang zum Notar. Ein Fehler im arras-Vertrag kann zum Verlust der Anzahlung, zu einem Streit mit dem Verkäufer oder zum Kauf einer Immobilie mit rechtlichen Problemen führen.
Viele ausländische Käufer betrachten arras als einfache „Reservierung“ oder Formalität. In der Praxis stimmt das nicht. Der contrato de arras ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die je nach Formulierung unterschiedliche rechtliche Folgen haben kann. In manchen Fällen kann der Käufer zurücktreten und nur die Anzahlung verlieren. In anderen Fällen kann der Verkäufer die Durchführung der Transaktion oder Schadenersatz verlangen. Deshalb ist es wichtig, genau zu verstehen, welche Art von arras unterzeichnet wird.
In Spanien ist der arras-Vertrag kein obligatorischer Schritt beim Immobilienkauf. Die Parteien können direkt zur Unterzeichnung der notariellen escritura de compraventa gehen. In der Praxis wird arras jedoch sehr häufig genutzt, weil zwischen Immobilienauswahl und notarieller Transaktion meist Zeit benötigt wird: für rechtliche Due Diligence, NIE, Hypothekenvorbereitung, Bank-Compliance, Überweisung von Mitteln, Löschung der Hypothek des Verkäufers und Vorbereitung von Dokumenten.
Die zentrale Schlussfolgerung: Ein arras-Vertrag sollte nur nach vorläufiger rechtlicher Due Diligence der Immobilie und nur mit Bedingungen unterzeichnet werden, die den Käufer schützen.
Wichtigste Punkte zum Arras-Vertrag in Spanien
Contrato de arras ist eine vorläufige Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie. Sie fixiert Preis, Immobilie, Höhe der Anzahlung, Frist für den Notartermin, Pflichten der Parteien und Folgen eines Rücktritts.
Der Käufer überweist dem Verkäufer in der Regel einen bestimmten Geldbetrag als arras. Häufig sind das rund 10% des Immobilienpreises, doch der Betrag kann anders sein und hängt von der Vereinbarung der Parteien ab. Entscheidend ist nicht nur, wie viel Geld überwiesen wird, sondern auch unter welchen Bedingungen.
Die häufigste Variante auf dem Immobilienmarkt sind arras penitenciales. Bei diesem Format kann der Käufer von der Transaktion zurücktreten und verliert den arras-Betrag, während der Verkäufer zurücktreten kann, indem er dem Käufer den doppelten Betrag zurückzahlt. Diese Logik ist in Artikel 1454 des Código Civil geregelt.
Es gibt jedoch weitere Arten von arras: confirmatorias und penales. Sie funktionieren anders. Ein Vertrag sollte daher nicht nur unterschrieben werden, weil er „arras“ heißt. Die konkreten Bedingungen müssen gelesen werden.
Die größte Gefahr für den Käufer besteht darin, arras vor der rechtlichen Due Diligence zu unterzeichnen. Stellt sich nach der Unterzeichnung heraus, dass die Immobilie Probleme hat, kann die Rückforderung der Anzahlung schwierig sein, wenn keine Schutzbedingungen im Vertrag stehen.
Was ist ein contrato de arras?
Contrato de arras ist eine Vereinbarung, die die Parteien vor dem notariellen Immobilienkauf unterzeichnen.
Sie wird normalerweise genutzt, um:
den Preis zu fixieren;
die Immobilie für den Käufer zu reservieren;
die Frist für den Notartermin festzulegen;
die Absicht der Parteien zur Durchführung der Transaktion zu bestätigen;
die Höhe der Anzahlung zu bestimmen;
die Folgen eines Rücktritts zu definieren;
die Pflichten des Verkäufers festzuhalten;
die Pflichten des Käufers festzuhalten;
die Bedingungen für die Übergabe der Immobilie zu vereinbaren;
zu beschreiben, welche Dokumente bereitzustellen sind;
die Parteien bis zur Unterzeichnung der escritura zu schützen.
Ein arras-Vertrag kann kurz oder detailliert sein. Für den Käufer ist ein detaillierter Vertrag besser. Je mehr wichtige Bedingungen schriftlich festgehalten sind, desto geringer ist das Streitrisiko.
Besonders wichtig sind Bedingungen zur rechtlichen Klarheit der Immobilie, Entfernung von Belastungen, Schuldenfreiheit, Hypothek des Verkäufers, Hypothek des Käufers, Mietern, Möbeln, Fristen, Steuern und Kosten.
Ist der Arras-Vertrag obligatorisch?
Nein, der arras-Vertrag ist nicht obligatorisch.
Käufer und Verkäufer können direkt zum Notar gehen und die escritura pública de compraventa unterzeichnen. In der Praxis ist das jedoch selten sofort möglich, weil vor dem Notartermin Dokumente vorbereitet werden müssen.
Der Käufer kann Zeit benötigen für:
Beantragung einer NIE;
Eröffnung eines Bankkontos;
Bank-Compliance;
Überweisung von Mitteln;
Erhalt einer Hypothek;
Immobilienbewertung;
rechtliche Due Diligence;
Prüfung der Nota Simple;
Prüfung des Catastro;
Prüfung der comunidad;
Prüfung der IBI;
Verhandlung der Transaktionsbedingungen;
Vorbereitung einer Vollmacht;
Organisation des Notars.
Der Verkäufer kann Zeit benötigen für:
Vorbereitung von Dokumenten;
Löschung einer Hypothek;
Erhalt einer comunidad-Bescheinigung;
Erhalt einer IBI-Quittung;
Räumung der Immobilie;
Abstimmung mit anderen Eigentümern;
Vorbereitung von Erbunterlagen;
Auszug.
Deshalb wird arras als Zwischenvereinbarung genutzt, die die Transaktion vor dem Notartermin fixiert.
Wie sich arras von einer Reservierung unterscheidet
Auf dem spanischen Markt kann ein Käufer auf zwei Dokumente stoßen: reserva und contrato de arras.
Reserva
Eine Reservierung wird meist in einer frühen Phase unterzeichnet. Ihr Ziel ist, die Immobilie vorübergehend vom Markt zu nehmen oder die ernsthafte Absicht des Käufers zu zeigen. Der Reservierungsbetrag ist oft niedriger als der arras-Betrag. Rückzahlungsbedingungen hängen von der Formulierung des Dokuments ab.
Contrato de arras
Arras ist eine ernstere Vereinbarung. Sie fixiert in der Regel die wesentlichen Bedingungen des späteren Kaufs, den Preis, die Notarfrist und die Folgen eines Rücktritts. Der arras-Betrag ist häufig höher als der Reservierungsbetrag.
Der Fehler des Käufers besteht darin zu denken, dass eine Reservierung immer sicher und leicht rückzahlbar ist. Das ist nicht immer richtig. Auch ein kleines reserva-Dokument kann Bedingungen enthalten, unter denen Geld verloren geht. Daher muss jedes Dokument, das eine Zahlung vorsieht, vor der Unterzeichnung gelesen werden.
Welche Arten von arras gibt es?
In Spanien werden üblicherweise drei Arten von arras unterschieden:
arras confirmatorias;
arras penales;
arras penitenciales.
Jede Art hat unterschiedliche Folgen.
Arras confirmatorias
Das ist die Bestätigung einer bereits geschlossenen Vereinbarung und Teil des Preises. Sie zeigen, dass die Parteien der Transaktion bereits zugestimmt haben. Bei Vertragsbruch kann die geschädigte Partei die Durchführung der Transaktion oder Schadenersatz verlangen.
Arras penales
Das ist eine Anzahlung mit Strafcharakter. Sie legt Sanktionen bei Vertragsbruch fest. Gleichzeitig kann je nach Formulierung die Möglichkeit bestehen bleiben, die Durchführung der Transaktion zu verlangen.
Arras penitenciales
Das sind arras mit Rücktrittsrecht. Der Käufer kann zurücktreten, indem er die Anzahlung verliert. Der Verkäufer kann zurücktreten, indem er den doppelten Betrag zurückzahlt. Diese Art ist durch Artikel 1454 des Código Civil geregelt.
Für den Käufer ist entscheidend zu verstehen, welche Art von arras er unterzeichnet. Die Folgen können völlig unterschiedlich sein.
Arras penitenciales
Arras penitenciales sind die häufigste Variante beim Immobilienkauf in Spanien.
Die Logik ist einfach: Die Parteien dürfen von der Transaktion zurücktreten, aber mit finanziellen Folgen.
Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er den arras-Betrag.
Wenn der Verkäufer zurücktritt, zahlt er dem Käufer den doppelten arras-Betrag zurück.
Beispiel:
Immobilienpreis — €300.000;
arras — €30.000;
tritt der Käufer ohne geschützten Grund zurück, verliert er €30.000;
tritt der Verkäufer zurück, muss er €60.000 zurückzahlen.
Dieser Mechanismus funktioniert nur, wenn der Vertrag klar festhält, dass die Parteien ausdrücklich arras penitenciales und das Recht auf desistimiento vereinbart haben.
Bei unklarer Formulierung können Streitigkeiten darüber entstehen, welche Folgen gelten.
Arras confirmatorias
Arras confirmatorias sind keine „Strafe für Rücktritt“, sondern die Bestätigung einer bereits geschlossenen Vereinbarung.
Sie sind Teil des Preises und bestätigen die Pflicht zu kaufen und zu verkaufen.
Wenn eine Partei den Vertrag verletzt, kann die andere Partei verlangen:
Durchführung des Vertrags;
Auflösung des Vertrags;
Schadenersatz;
andere Folgen je nach Situation.
Für den Käufer können arras confirmatorias riskanter sein, wenn er glaubt, einfach zurücktreten und nur die Anzahlung verlieren zu können. Das kann falsch sein.
Wenn der Käufer arras confirmatorias unterzeichnet und die Transaktion dann nicht abschließt, ist der Verkäufer möglicherweise nicht darauf beschränkt, die Anzahlung zu behalten, sondern kann Durchführung oder Schadenersatz verlangen.
Deshalb muss ein ausländischer Käufer die Vertragsformulierung besonders sorgfältig prüfen.
Arras penales
Arras penales haben eine Straf- oder Vertragsstrafenfunktion. Sie legen eine Sanktion für Vertragsbruch fest.
Zum Beispiel kann der Vertrag vorsehen, dass der Verkäufer den arras-Betrag als Vertragsstrafe behält, wenn der Käufer den Vertrag verletzt. Je nach Formulierung schließt das jedoch nicht immer den Anspruch auf Durchführung der Transaktion oder weiteren Schadenersatz aus.
Arras penales können in komplexeren Transaktionen verwendet werden, doch für einen gewöhnlichen ausländischen Käufer ist wichtig zu verstehen: Das ist nicht dasselbe wie arras penitenciales.
Wenn der Käufer das Recht haben möchte, durch Verlust nur eines definierten Betrags zurückzutreten, muss der Vertrag klar und ausdrücklich formuliert sein.
Warum die Art der arras klar genannt werden muss
Der Titel des Vertrags löst die Frage nicht immer. Entscheidend ist der Inhalt.
Ein Dokument kann „contrato de arras“ heißen, aber im Inneren Bedingungen von confirmatorias, penales oder penitenciales enthalten. Die spanische Rechtsprechung bewertet die Formulierung und die wirkliche Absicht der Parteien.
Der Vertrag muss daher klar festlegen:
welche Art von arras verwendet wird;
ob die Parteien ein Rücktrittsrecht haben;
welche Folgen ein Rücktritt hat;
ob der Käufer nur den arras-Betrag verliert;
ob der Verkäufer den doppelten Betrag zurückzahlt;
ob die Durchführung der Transaktion verlangt werden kann;
ob zusätzlicher Schadenersatz geltend gemacht werden kann;
welche Ausnahmen den Käufer schützen.
Je klarer der Vertrag, desto geringer das Streitrisiko.
Welche Höhe der arras ist üblich?
In der Praxis wird häufig ein Betrag von rund 10% des Immobilienpreises verwendet. Das ist jedoch keine gesetzliche Regel, sondern nur Marktpraxis.
Der Betrag kann sein:
€3.000;
€5.000;
1% des Preises;
5% des Preises;
10% des Preises;
ein anderer von den Parteien vereinbarter Betrag.
Die Höhe hängt von Immobilienpreis, Region, Verhandlungsposition, Transaktionsfrist, Wettbewerb, Anforderungen des Verkäufers und Stand der Dokumentenvorbereitung ab.
Für den Käufer ist wichtig zu verstehen: Je höher der arras-Betrag, desto höher das Risiko, Geld zu verlieren, wenn er zurücktritt. Deshalb sollte vor der Überweisung eines großen Betrags rechtliche Due Diligence durchgeführt oder Schutzbedingungen in den Vertrag aufgenommen werden.
Wer erhält das arras-Geld?
Arras-Geld kann überwiesen werden an:
den Verkäufer;
die Agentur;
den Anwalt;
ein besonderes Mandantenkonto;
ein Konto eines Dritten;
per Banküberweisung;
per Bankscheck;
eine andere vereinbarte Methode.
Für den Käufer ist wichtig zu verstehen:
wer das Geld erhält;
auf welcher Grundlage;
was bei Rücktritt geschieht;
ob es ein Escrow- oder Mandantenkonto gibt;
ob das Geld bei rechtlichen Problemen zurückgezahlt wird;
wie die Zahlung dokumentiert wird;
welche Bankdaten verwendet werden;
ob der Empfänger dem Verkäufer entspricht;
ob der Eingang bestätigt wird.
Es ist gefährlich, einen großen Betrag ohne Vertrag, Befugnisnachweis und Rückzahlungsbedingungen auf das Privatkonto einer unklaren Person zu überweisen.
Was sollte in einem arras-Vertrag stehen?
Ein guter contrato de arras sollte detaillierte Transaktionsbedingungen enthalten.
Der Vertrag sollte festhalten:
Daten des Käufers;
Daten des Verkäufers;
bei mehreren Verkäufern — alle Eigentümer;
bei einem Vertreter — Vollmacht;
Beschreibung der Immobilie;
Adresse;
finca registral;
CRU oder IDUFIR;
referencia catastral;
Parkplatz und Abstellraum;
Möbel und Ausstattung;
Preis;
arras-Betrag;
Art der arras;
Frist für den Notartermin;
Zahlungsbedingungen;
Steuerregime;
Verteilung der Kosten;
Zustand der Immobilie;
Vorhandensein oder Fehlen von Mietern;
Bestehen der Hypothek des Verkäufers;
Pflicht zur Entfernung von Belastungen;
Fehlen von comunidad-Schulden;
Fehlen von IBI-Schulden;
Schlüsselübergabe;
Hypothekenbedingungen des Käufers;
Bedingungen der rechtlichen Due Diligence;
Folgen eines Rücktritts;
Wahl des Notars;
Sprache und Übersetzungen, falls nötig;
anwendbares Recht und Gerichtsstand.
Je detaillierter der Vertrag, desto besser ist der Käufer geschützt.
Prüfung des Verkäufers vor arras
Vor der Unterzeichnung von arras muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer die Immobilie tatsächlich verkaufen kann.
Zu prüfen sind:
Nota Simple;
Eigentümer;
ob der Verkäufer dem Eigentümer entspricht;
ob es mehrere Eigentümer gibt;
welchen Anteil jeder Eigentümer hält;
ob es einen Ehepartner gibt, dessen Zustimmung nötig ist;
ob eine Vollmacht besteht;
ob die Vollmacht gültig ist;
ob Erbfragen bestehen;
ob die Immobilie von einer Gesellschaft verkauft wird;
ob der Geschäftsführer bevollmächtigt ist;
ob gerichtliche Einschränkungen bestehen.
Wenn die Immobilie mehreren Eigentümern gehört, muss der arras-Vertrag von allen Eigentümern oder ihren Vertretern unterzeichnet werden. Die Unterschrift eines einzelnen Verkäufers kann unzureichend sein.
Prüfung der Immobilie vor arras
Vor der Unterzeichnung von arras muss mindestens eine grundlegende rechtliche Due Diligence der Immobilie durchgeführt werden.
Mindestens zu prüfen sind:
Nota Simple;
Registro de la Propiedad;
Catastro;
IBI;
comunidad;
Schulden;
Hypothek;
Pfändungen;
Belastungen;
Fläche;
Parkplatz;
Abstellraum;
Mieter;
Vermietungsmöglichkeit;
urbanismo bei Villa oder Haus;
Lizenzen bei Neubau;
Zustand der Immobilie;
Steuerregime.
Wenn der Käufer arras vor der Prüfung unterzeichnet, muss der Vertrag eine Bedingung enthalten, dass die Anzahlung zurückgezahlt wird, wenn ernste rechtliche Probleme entdeckt werden.
Arras und Nota Simple
Die Nota Simple muss vor arras geprüft werden.
Sie hilft zu erkennen:
Eigentümer;
Immobilienbeschreibung;
finca registral;
Hypothek;
Pfändungen;
Dienstbarkeiten;
usufructo;
Verfügungsverbote;
andere eingetragene Lasten.
Wenn die Nota Simple eine Hypothek des Verkäufers zeigt, ist das nicht zwingend ein Problem. Die arras müssen jedoch festhalten, dass die Hypothek bis zur notariellen Transaktion zurückgezahlt und gelöscht wird.
Wenn ein embargo oder eine andere ernste Belastung besteht, muss verstanden werden, ob und wie sie entfernt werden kann.
Wenn usufructo besteht, muss der Käufer verstehen, ob er die Immobilie nach dem Kauf tatsächlich nutzen kann.
Arras und Catastro
Es ist ratsam, die referencia catastral im arras-Vertrag anzugeben und mit dem Catastro zu vergleichen.
Das ist wichtig für:
Identifikation der Immobilie;
Steuerbemessungsgrundlage;
IBI;
Fläche;
Katasterwert;
Referenzwert;
Übereinstimmung der Immobilie mit den Dokumenten.
Wenn Registro- und Catastro-Daten abweichen, muss dies vor Vertragsunterzeichnung analysiert oder eine Prüfbedingung aufgenommen werden.
Die Abweichung selbst macht die Transaktion nicht immer unmöglich, aber der Käufer muss die Folgen verstehen.
Arras und die Hypothek des Verkäufers
Wenn auf der Immobilie eine Hypothek des Verkäufers liegt, muss der arras-Vertrag den Mechanismus ihrer Löschung klar beschreiben.
Festzuhalten ist:
dass die Immobilie lastenfrei übertragen wird;
welche Bank die Hypothek hält;
dass der Verkäufer eine Schuldbescheinigung bereitstellen muss;
dass ein Teil des Preises an die Bank des Verkäufers gezahlt werden kann;
dass die Hypothek am Notartag zurückgezahlt werden muss;
dass Kosten der Hypothekenlöschung vom Verkäufer getragen werden, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren;
dass die registerliche Löschung organisiert werden muss.
Der Käufer sollte keine vagen Formulierungen wie „die Hypothek wird geregelt“ akzeptieren. Der Mechanismus muss klar sein.
Arras und die Hypothek des Käufers
Wenn der Käufer eine Hypothek aufnimmt, muss dies im arras-Vertrag festgehalten werden.
Eine Hypothekenbedingung kann den Käufer schützen, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt.
Der Vertrag kann vorsehen, dass die arras an den Käufer zurückgezahlt werden, wenn:
die Bank die Hypothek ablehnt;
die Immobilienbewertung unter einem bestimmten Niveau liegt;
die Bank einen niedrigeren Betrag genehmigt als erforderlich;
die Immobilie nicht finanzierbar ist;
eine Finanzierung aus Gründen außerhalb der Kontrolle des Käufers unmöglich ist.
Der Verkäufer stimmt einer solchen Bedingung jedoch nicht immer zu. Deshalb muss sie vor der Unterzeichnung besprochen werden.
Wenn keine Hypothekenbedingung besteht, kann der Käufer die arras verlieren, falls die Bank ablehnt.
Arras und Notarfrist
Der Vertrag muss die Frist für die Unterzeichnung der notariellen escritura klar festlegen.
Üblicherweise setzen die Parteien ein Datum oder eine Endfrist: zum Beispiel innerhalb von 30, 60 oder 90 Tagen.
Die Frist muss realistisch sein.
Für einen ausländischen Käufer ist Zeit einzuplanen für:
NIE;
Bank;
Compliance;
internationale Überweisungen;
Hypothek;
Bewertung;
Dokumentenübersetzungen;
Vollmacht;
rechtliche Due Diligence;
Notarabstimmung.
Ist die Frist zu kurz, riskiert der Käufer, die Transaktion nicht rechtzeitig vorzubereiten und die arras zu verlieren.
Arras und NIE
Für den Immobilienkauf in Spanien benötigt ein Ausländer in der Regel eine NIE.
Wenn der Käufer noch keine NIE hat, muss dies im Zeitplan der arras berücksichtigt werden.
Der Vertrag kann einen ausreichenden Zeitraum bis zum Notartermin vorsehen, um die NIE zu erhalten. Handelt der Käufer über einen Anwalt, kann die Vollmacht auch die Befugnis zur Beantragung der NIE enthalten.
Ein Fehler ist, arras mit kurzer Notarfrist zu unterzeichnen, ohne NIE, spanisches Bankkonto, vorbereitete Bank und fertige Dokumente zu haben.
Arras und Bank-Compliance
Für einen ausländischen Käufer zählt nicht nur der Vertrag, sondern auch die Fähigkeit, Geld zu überweisen.
Eine spanische Bank kann verlangen:
Reisepass;
NIE;
Einkommensunterlagen;
Steuererklärungen;
Kontoauszüge;
Nachweis der Mittelherkunft;
Unterlagen zum Verkauf von Immobilien;
Unternehmensunterlagen;
Dividendendokumente;
Erbunterlagen;
Gesellschaftsstruktur beim Kauf über eine juristische Person.
Wenn die Bank die Mittel nicht akzeptiert oder die Compliance verzögert, hat der Käufer möglicherweise keine Zeit, zum Notar zu gehen.
Deshalb muss vor der Unterzeichnung von arras verstanden werden, wie Zahlungen erfolgen.
Arras und rechtliche Due Diligence
Am besten wird rechtliche Due Diligence vor arras durchgeführt. Ist der Markt jedoch schnell und verlangt der Verkäufer die Unterzeichnung, müssen Schutzbedingungen in den Vertrag aufgenommen werden.
Zum Beispiel kann festgelegt werden, dass die arras an den Käufer zurückgezahlt werden, wenn die Prüfung Folgendes zeigt:
Abweichung beim Eigentümer;
Hypothek, die nicht gelöscht werden kann;
Pfändung;
ernste Belastungen;
comunidad-Schulden;
IBI-Schulden;
illegale Erweiterungen;
Unmöglichkeit der Registrierung;
Unmöglichkeit, eine Lizenz zu erhalten, wenn dies Bedingung der Transaktion ist;
nicht offengelegte Mieter;
Verbot touristischer Vermietung, wenn der Kauf von diesem Modell abhängt;
urbanismo-Probleme;
wesentliche Flächenabweichungen;
Bankablehnung wegen rechtlichen Status der Immobilie.
Solche Bedingungen müssen klar geschrieben sein. Eine allgemeine Formulierung „subject to due diligence“ kann unzureichend sein, wenn die Folgen nicht bestimmt sind.
Arras und Mieter
Wenn die Immobilie mit Mietern verkauft wird, muss dies in den arras berücksichtigt werden.
Festzuhalten ist:
ob ein Mietvertrag besteht;
wer der Mieter ist;
Vertragslaufzeit;
Miethöhe;
Kaution;
Schulden;
wann die Immobilie frei wird;
wer für Räumung oder Vertragsbeendigung verantwortlich ist;
ob die Immobilie mit dem Mieter übertragen wird;
ob der Käufer zurücktreten darf, wenn die Mietbedingungen ungeeignet sind.
Der Käufer sollte nicht erst nach arras erfahren, dass die Immobilie von einem Mieter mit langfristigem Vertrag bewohnt wird.
Wenn der Käufer in der Immobilie wohnen oder sie renovieren möchte, können Mieter zu einem ernsten Problem werden.
Arras und touristische Vermietung
Wenn der Käufer die Immobilie für touristische Vermietung erwirbt, muss dies in den arras berücksichtigt werden.
Zu prüfen ist:
ob eine Touristenlizenz besteht;
ob sie übertragen werden kann;
ob eine neue Lizenz erhalten werden kann;
ob kommunale Einschränkungen bestehen;
ob ein Verbot der comunidad besteht;
ob eine Registrierungsnummer erforderlich ist;
ob die Immobilie die Anforderungen erfüllt;
ob sie auf Plattformen beworben werden kann.
Wenn der Kauf von touristischer Vermietung abhängt, müssen die arras eine Bedingung zur Prüfung der rechtlichen Möglichkeit dieser Vermietung enthalten.
Andernfalls kann der Käufer eine Immobilie erwerben, die nach seinem Investmentmodell nicht genutzt werden kann.
Arras und Möbel
Möbel und Ausstattung müssen schriftlich beschrieben werden.
Ein inventario — eine Liste von Möbeln und Haushaltsgeräten — kann dem Vertrag beigefügt werden.
Festzuhalten ist:
was im Preis enthalten ist;
was der Verkäufer mitnimmt;
was bleibt;
Zustand der Möbel;
Haushaltsgeräte;
Klimaanlagen;
Beleuchtung;
Vorhänge;
Terrassenmöbel;
Küchenausstattung;
Übergabedatum;
Haftung für Schäden.
Wenn Möbel für Vermietung oder Umzug wichtig sind, reichen mündliche Zusagen nicht aus.
Arras und Zustand der Immobilie
Der Vertrag sollte idealerweise festhalten, in welchem Zustand die Immobilie übergeben wird.
Zum Beispiel:
frei von Mietern;
frei von Sachen des Verkäufers;
ohne Schulden;
mit allen Versorgungsanschlüssen;
mit funktionierender Ausstattung;
mit den genannten Möbeln;
ohne neue Schäden;
in dem Zustand, in dem der Käufer sie besichtigt hat.
Vor dem Notartermin ist es ratsam, die Immobilie erneut zu besichtigen und Zählerstände aufzunehmen.
Wenn die Immobilie zwischen arras und Notar beschädigt wurde, muss klar sein, wer das Risiko trägt und wie dies gelöst wird.
Arras und Steuern
Der arras-Vertrag muss das Steuerregime der Transaktion berücksichtigen.
Zu verstehen ist:
ob es sich um Bestand oder Neubau handelt;
ob ITP oder IVA gilt;
ob AJD gilt;
welcher Satz in der Region gilt;
wer die kommunale plusvalía zahlt;
ob beim Kauf von einem Nichtresidenten ein 3%-Einbehalt gilt;
wie IBI für das Transaktionsjahr verteilt wird;
welche Kosten der Käufer zahlt;
welche Kosten der Verkäufer zahlt;
ob eine Maklerprovision besteht;
ob auf die Provision IVA anfällt.
Steuerfehler können das Budget um Tausende Euro verändern.
Arras und Kauf von einem Nichtresidenten
Wenn der Verkäufer steuerlicher Nichtresident Spaniens ist, muss der Käufer in bestimmten Fällen 3% des Verkaufspreises einbehalten und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen.
Dies muss in den arras und in der notariellen Transaktion berücksichtigt werden.
Der Vertrag sollte idealerweise festhalten:
steuerlicher Status des Verkäufers;
ob der 3%-Einbehalt gilt;
wie dieser Betrag einbehalten wird;
wer die Steuerformulare einreicht;
wie dies in Preis und Zahlungen abgebildet wird.
Wenn der Käufer die Einbehaltungspflicht nicht erfüllt, kann er Probleme mit den Steuerbehörden bekommen.
Arras und Transaktionskosten
Der Vertrag muss die Kostenverteilung festlegen.
Üblicherweise muss bestimmt werden:
wer den Notar zahlt;
wer die Registrierung zahlt;
wer ITP, IVA oder AJD zahlt;
wer die kommunale plusvalía zahlt;
wer die Löschung der Hypothek des Verkäufers zahlt;
wer die Maklerprovision zahlt;
wer den gestor zahlt;
wer Bankschecks zahlt;
wer Überweisungen zahlt;
wer Bescheinigungen zahlt;
wie IBI verteilt wird;
wer comunidad-Schulden zahlt.
Die Kostenverteilung muss vor der Unterzeichnung klar sein, damit vor dem Notar kein Streit entsteht.
Können arras zurückgezahlt werden?
Ja, wenn der Vertrag dies vorsieht oder eine rechtliche Grundlage besteht.
Bei arras penitenciales verliert der Käufer normalerweise die arras, wenn er ohne geschützten Grund einfach vom Kauf zurücktritt.
Arras können jedoch zurückgezahlt werden, wenn der Vertrag eine Rückzahlung unter bestimmten Bedingungen vorsieht:
Bankablehnung bei Hypothekenbedingung;
negative rechtliche Due Diligence;
nicht offengelegte Belastungen;
Unmöglichkeit der Löschung der Hypothek des Verkäufers;
vom Verkäufer nicht gelöste Schulden;
Pfändung oder Verfügungsverbot;
Unmöglichkeit, die Immobilie frei von Bewohnern zu übertragen;
wesentliche Flächenabweichung;
Unmöglichkeit, eine Lizenz zu erhalten, wenn dies Bedingung ist;
Vertragsbruch des Verkäufers.
Der wichtigste Punkt ist, dass Rückzahlungsbedingungen klar geschrieben sein müssen.
Was passiert, wenn der Käufer zurücktritt?
Die Folgen hängen von der Art der arras ab.
Bei arras penitenciales verliert der Käufer normalerweise den arras-Betrag.
Bei arras confirmatorias kann der Verkäufer die Durchführung des Vertrags oder Schadenersatz verlangen.
Bei arras penales gilt die im Vertrag festgelegte Straflogik, und je nach Formulierung können zusätzliche Ansprüche möglich sein.
Deshalb muss der Käufer die Folgen vor der Unterzeichnung verstehen.
Es sollte nicht angenommen werden, dass bei jedem contrato de arras das maximale Risiko im Verlust der Anzahlung liegt. Das ist nicht immer richtig.
Was passiert, wenn der Verkäufer zurücktritt?
Bei arras penitenciales muss der Verkäufer dem Käufer den doppelten arras-Betrag zurückzahlen.
Wenn der Käufer beispielsweise €20.000 gezahlt hat, muss der Verkäufer bei Rücktritt €40.000 zurückzahlen.
In der Praxis kann die Durchsetzung des doppelten Betrags jedoch Verhandlungen oder ein Gerichtsverfahren erfordern, wenn der Verkäufer nicht freiwillig zahlt.
Deshalb ist es wichtig, Zuverlässigkeit des Verkäufers, Zahlungsmethode und Vertragsformulierung zu bewerten.
Wenn der Verkäufer bei anderen Arten von arras zurücktritt, hängen die Folgen von Vertragsbedingungen und anwendbarem Recht ab.
Was tun, wenn die Bank die Hypothek ablehnt?
Wenn die arras eine Hypothekenbedingung enthalten, kann der Käufer das Recht haben, die Anzahlung zurückzuerhalten, wenn die Bank ablehnt.
Gibt es keine solche Bedingung, kann der Käufer die arras verlieren.
Käufer, die eine Hypothek nutzen, sollten daher:
vor arras eine vorläufige Bankanalyse einholen;
das Budget nicht überdehnen;
die Immobilienbewertung berücksichtigen;
Dokumente vorbereiten;
die Herkunft der Mittel nachweisen;
eine Hypothekenbedingung aufnehmen;
ausreichend Zeit bis zum Notartermin vorsehen;
prüfen, ob die Immobilie für die Bank geeignet ist.
Die Bank kann nicht nur wegen des Käufers ablehnen, sondern auch wegen der Immobilie. Zum Beispiel bei illegalen Erweiterungen, Registro-Problemen, urbanismo-Problemen oder niedriger Bewertung.
Was tun, wenn nach arras ein Problem gefunden wird?
Alles hängt vom Problem und der Vertragsformulierung ab.
Wenn das Problem als Grundlage für die Rückzahlung der arras vorgesehen war, kann der Käufer die Rückzahlung verlangen.
Wenn das Problem ernst ist und der Verkäufer seine Erklärungen verletzt hat, können Korrektur, Änderung der Bedingungen oder Auflösung verlangt werden.
Wenn der Vertrag den Käufer nicht schützt, ist die Verhandlungsposition schwieriger.
Deshalb sollte der Käufer die Immobilie vor arras entweder prüfen oder eine Due-Diligence-Bedingung aufnehmen.
Beispiele für Probleme:
Hypothek höher als erwartet;
Pfändung;
comunidad-Schulden;
Mieter;
Verbot touristischer Vermietung;
illegale Erweiterung;
Flächenabweichung;
fehlende Lizenz;
Unmöglichkeit, eine Hypothek zu erhalten;
Verkäufer kann nicht unterzeichnen;
Immobilie ist nicht frei für die Übergabe.
Können arras aus der Ferne unterzeichnet werden?
Ja, der arras-Vertrag kann aus der Ferne unterzeichnet werden.
Dafür können die Parteien nutzen:
elektronische Signatur;
Unterzeichnung gescannter Kopien;
Unterzeichnung über einen Vertreter;
notarielle Vollmacht;
Anwalt des Käufers;
ein anderes vereinbartes Format.
Fernunterzeichnung erfordert jedoch Vorsicht.
Zu prüfen sind:
Identität des Verkäufers;
Befugnis des Unterzeichners;
Zahlungsdaten;
Echtheit der Dokumente;
Rückzahlungsbedingungen;
rechtliche Due Diligence;
Methode der Signaturbestätigung;
Fristen und anwendbares Recht.
Für einen ausländischen Käufer ist es bei einer Ferntransaktion besser, über einen unabhängigen Anwalt zu handeln.
Muss arras vor einem Notar unterzeichnet werden?
Normalerweise wird der contrato de arras als privatrechtliche Vereinbarung ohne Notar unterzeichnet.
Die Parteien können ihn jedoch vor einem Notar unterzeichnen, wenn sie die Beweiskraft stärken, die Identität der Parteien bestätigen oder das Dokument stärker formalisieren möchten.
Eine notarielle Unterzeichnung von arras kann in komplexen Transaktionen nützlich sein, ersetzt aber nicht die rechtliche Due Diligence der Immobilie.
Wichtig ist: Auch ein privater contrato de arras ist ein gültiger Vertrag und schafft Pflichten für die Parteien.
Wer erstellt den arras-Vertrag?
Der arras-Vertrag kann erstellt werden von:
Anwalt des Käufers;
Anwalt des Verkäufers;
Agentur;
Notar;
den Parteien selbst.
Für den Käufer ist es sicherer, wenn der Vertrag vom unabhängigen Anwalt des Käufers geprüft oder erstellt wird.
Wenn der Vertrag vom Verkäufer oder der Agentur erstellt wird, schützt er möglicherweise nicht beide Parteien gleichermaßen. Der Käufer muss sicherstellen, dass er Bedingungen zur Immobilienprüfung, Hypothek, Schulden, Belastungen, Fristen, Steuern und Rückzahlung der arras bei ernsten Problemen enthält.
In welcher Sprache sollte der Vertrag sein?
In Spanien wird der Vertrag normalerweise auf Spanisch oder gegebenenfalls in der Sprache der autonomen Gemeinschaft erstellt.
Für einen ausländischen Käufer kann eine zweisprachige Version oder Übersetzung erstellt werden, aber es muss festgelegt werden, welche Fassung rechtliche Kraft hat.
Wenn der Käufer Spanisch nicht versteht, muss er vor der Unterzeichnung eine Übersetzung erhalten. Ein Dokument zu unterzeichnen, das der Käufer nicht versteht, ist gefährlich.
Besonders wichtig ist die Prüfung rechtlicher Begriffe: arras penitenciales, arras confirmatorias, arras penales, desistimiento, incumplimiento, resolución, penalización, cargas, gravámenes, libre de arrendatarios, libre de ocupantes.
Arras beim Kauf eines Neubaus
Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger kann statt eines klassischen contrato de arras eine Reservierung, ein contrato privado de compraventa oder eine andere Vereinbarung verwendet werden.
Die Risikologik ist jedoch ähnlich: Der Käufer zahlt Geld vor der notariellen Transaktion.
Zu prüfen sind:
Bauträger;
Recht am Grundstück;
Baugenehmigung;
Bankgarantien;
Zahlungsplan;
IVA;
AJD;
Fertigstellungstermin;
Vertragsstrafen bei Verzögerung;
Rückzahlungsbedingungen;
was im Preis enthalten ist;
Parkplatz und Abstellraum;
Qualität der Ausführung;
licence of first occupation;
Garantien nach Fertigstellung.
Beim Kauf off-plan ist besonders wichtig, dass die Zahlungen des Käufers durch Bankgarantien geschützt sind.
Arras beim Kauf einer Villa
Beim Kauf einer Villa erfordern arras zusätzliche Bedingungen.
Zu prüfen sind:
Grundstück;
Grenzen;
Catastro;
Registro;
urbanismo;
Lizenzen;
Swimmingpool;
Garage;
Erweiterungen;
Gästehaus;
Terrassen;
Klärgrube;
Brunnen;
Straßenzugang;
Dienstbarkeiten;
Zustand der Versorgungsanschlüsse;
Rechtmäßigkeit der Bauten.
Wenn die urbanismo-Due-Diligence vor arras nicht abgeschlossen wurde, muss der Vertrag dem Käufer erlauben, zurückzutreten und die Anzahlung zurückzuerhalten, wenn ernste Verstöße gefunden werden.
Villen haben häufiger versteckte rechtliche Risiken als Apartments.
Arras beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung
Wenn der Käufer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, müssen arras das Investmentziel berücksichtigen.
Zu prüfen ist:
ob die Immobilie vermietet werden darf;
ob bestehende Mieter vorhanden sind;
welche Vermietungsart möglich ist;
ob touristische Vermietung verfügbar ist;
ob eine Lizenz besteht;
ob eine Lizenz erhalten werden kann;
ob ein Verbot der comunidad besteht;
welche kommunalen Einschränkungen bestehen;
ob eine Registrierungsnummer vorhanden ist;
ob die Immobilie Anforderungen erfüllt;
welche Steuern auf Vermietung gelten.
Wenn Vermietung eine zentrale Bedingung des Kaufs ist, muss dies im Vertrag festgehalten werden. Andernfalls kann der Käufer die arras verlieren oder eine Immobilie kaufen, die nicht als Investment funktioniert.
Häufige Fehler von Käufern
Der häufigste Fehler ist, arras ohne Anwalt zu unterzeichnen.
Der zweite Fehler ist, nicht zu verstehen, welche Art von arras unterzeichnet wird.
Der dritte Fehler ist zu denken, dass man bei allen arras einfach den Betrag verlieren und aus der Transaktion aussteigen kann.
Der vierte Fehler ist, arras vor Prüfung der Nota Simple zu unterzeichnen.
Der fünfte Fehler ist, keine Hypothekenbedingung aufzunehmen.
Der sechste Fehler ist, einer zu kurzen Frist bis zum Notar zuzustimmen.
Der siebte Fehler ist, Geld auf ein ungeprüftes Konto zu überweisen.
Der achte Fehler ist, Möbel, Parkplatz und Abstellraum nicht zu beschreiben.
Der neunte Fehler ist, Mieter nicht zu prüfen.
Der zehnte Fehler ist, für touristische Vermietung zu kaufen, ohne Lizenz und comunidad zu prüfen.
Das wichtigste Prinzip: contrato de arras ist keine Reservierung, sondern eine rechtlich bedeutsame Vereinbarung.
Was vor der Unterzeichnung von arras zu prüfen ist
Vor der Unterzeichnung ist zu prüfen:
Nota Simple;
Eigentümer;
finca registral;
CRU oder IDUFIR;
referencia catastral;
Catastro;
IBI;
comunidad;
Schulden;
Hypothek des Verkäufers;
Pfändungen;
Belastungen;
Dienstbarkeiten;
usufructo;
Mieter;
urbanismo;
Vermietungsmöglichkeit;
Touristenlizenz;
Parkplatz;
Abstellraum;
Möbel;
technischer Zustand;
Steuerregime;
Transaktionskosten;
Notarfrist;
Hypothekenbedingungen des Käufers;
Rückzahlungsbedingungen der arras;
Zahlungsdaten;
Befugnis des Unterzeichners;
Vertragsübersetzung.
Wenn zumindest ein Teil der Prüfung nicht abgeschlossen ist, muss der Vertrag Schutzbedingungen enthalten.
So unterzeichnen Sie einen contrato de arras sicher
Eine sichere Reihenfolge sieht so aus.
Zuerst wählt der Käufer eine Immobilie.
Dann wird die Nota Simple angefordert.
Der Anwalt prüft Eigentümer und Belastungen.
Catastro, IBI, comunidad und grundlegende Dokumente werden geprüft.
Der Preis wird vereinbart.
Die Hypothekenmöglichkeit wird geprüft, wenn eine Hypothek nötig ist.
Der arras-Vertrag wird vorbereitet.
Schutzbedingungen werden in den Vertrag aufgenommen.
Der Käufer prüft die Zahlungsdaten.
Der Vertrag wird von allen notwendigen Parteien unterzeichnet.
Der Käufer zahlt arras mit einer nachweisbaren Methode.
Danach erfolgt die endgültige rechtliche Vorbereitung für den Notar.
Vor dem Notar wird die Nota Simple aktualisiert.
Die escritura wird unterzeichnet.
Steuern werden gezahlt.
Das Eigentum wird auf den Namen des Käufers registriert.
FAQ
Was ist ein contrato de arras in Spanien?
Contrato de arras ist eine vorläufige Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie, die Preis, Transaktionsfrist, Höhe der Anzahlung und Folgen eines Rücktritts festlegt.
Ist ein arras-Vertrag obligatorisch?
Nein, er ist nicht obligatorisch. In der Praxis wird er jedoch häufig genutzt, weil die Parteien vor der notariellen Transaktion Zeit benötigen.
Wie hoch sind arras normalerweise?
Häufig rund 10% des Immobilienpreises, doch der Betrag ist nicht gesetzlich festgelegt und hängt von der Vereinbarung der Parteien ab.
Was sind arras penitenciales?
Das sind arras mit Rücktrittsrecht. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er den doppelten Betrag zurück. Dieser Mechanismus ist in Artikel 1454 des Código Civil vorgesehen.
Können arras zurückgezahlt werden, wenn die Bank die Hypothek ablehnt?
Ja, wenn der Vertrag eine Hypothekenbedingung enthält. Wenn nicht, kann der Käufer die Anzahlung verlieren.
Können arras vor rechtlicher Due Diligence unterzeichnet werden?
Besser ist, vor der Due Diligence nicht zu unterzeichnen. Wenn dies wegen der Marktlage nötig ist, muss der Vertrag Rückzahlungsbedingungen bei negativer rechtlicher Due Diligence enthalten.
Wer sollte den arras-Vertrag erstellen?
Es ist besser, wenn der Vertrag vom unabhängigen Anwalt des Käufers erstellt oder geprüft wird. Ein Vertrag vom Verkäufer oder der Agentur schützt möglicherweise nicht die Interessen des Käufers.
Was muss in arras stehen?
Daten der Parteien, Immobilie, finca registral, Katasterreferenz, Preis, Anzahlung, Art der arras, Notarfrist, Kosten, Hypothek, Schulden, Belastungen, Mieter, Möbel und Rückzahlungsbedingungen.
Was passiert, wenn der Verkäufer von der Transaktion zurücktritt?
Bei arras penitenciales muss der Verkäufer dem Käufer den doppelten arras-Betrag zurückzahlen. Bei anderen Arten hängen die Folgen vom Vertrag ab.
Was ist der wichtigste Fehler von Käufern?
Der wichtigste Fehler ist, einen contrato de arras zu unterzeichnen und die Anzahlung zu überweisen, ohne Immobilie, Verkäufer, Belastungen, Schulden, Hypothekenbedingungen und rechtliche Folgen zu prüfen.
Rusol Prime — Experte für sicheren Immobilienkauf in Spanien
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Wir analysieren nicht nur Preis und Anzahlung, sondern auch Art der arras, Rückzahlungsbedingungen, Hypothekenbedingung, Notarfristen, Zahlungen, Verkäuferdokumente, Vermietungsmöglichkeit, rechtliche Risiken und Transaktionsstrategie.
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