Off-Plan, fertige Projekte, Bauträgervertrag, Steuern, Garantien und rechtliche Due Diligence
Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien ist eine beliebte Strategie unter ausländischen Käufern. Neue Wohnanlagen ziehen Käufer mit modernen Grundrissen, Energieeffizienz, Terrassen, Pools, Parkplätzen, Abstellräumen, Aufzügen, Sicherheit, Aussicht, Infrastruktur und der Möglichkeit an, während der Bauphase mit gestaffelten Zahlungen zu kaufen.
Ein Neubau in Spanien ist jedoch nicht einfach eine neue Wohnung vom Bauträger. Der Käufer muss verstehen, in welcher Projektphase sich die Immobilie befindet, ob eine Baugenehmigung vorliegt, ob Vorauszahlungen geschützt sind, was genau im Preis enthalten ist, wann die Schlüssel übergeben werden, welche Steuern zu zahlen sind, ob eine Hypothek möglich ist, welche Garantien nach Fertigstellung gelten und welche Risiken bei Bauverzögerungen bestehen.
Im Jahr 2026 bleibt das Interesse an Neubauten in Spanien hoch, doch hochwertiges Angebot ist begrenzt, die Preise steigen, und Bauzeiten sowie Genehmigungsverfahren können sich je nach Region unterscheiden. Deshalb muss der Käufer nicht nur ein schönes Projekt wählen, sondern auch die rechtliche, finanzielle und technische Seite des Kaufs prüfen.
Die wichtigste Schlussfolgerung: Der Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien kann bequem und vielversprechend sein, wird aber erst sicher, wenn Bauträger, Lizenzen, Vertrag, Bankgarantien, Steuern, Fristen und Übergabebedingungen geprüft wurden.
Wichtige Erkenntnisse zum Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien
Eine Neubauimmobilie in Spanien kann eine fertiggestellte Immobilie, eine Immobilie in der letzten Bauphase oder ein Off-Plan-Kauf sein, bei dem das Projekt noch gebaut wird oder gerade auf den Markt gekommen ist.
Je früher die Projektphase, desto größer ist meist die Auswahl an Grundrissen, Ausblicken und Preisen, aber desto stärker hängt der Kauf von Baufristen, Genehmigungen, Bauträger und Marktbedingungen ab. Je näher die Immobilie an der Fertigstellung ist, desto geringer ist das Warterisiko, doch die Auswahl ist meist kleiner und der Preis kann höher sein.
Beim Kauf neuer Wohnimmobilien zahlt der Käufer in der Regel IVA. Auf dem spanischen Festland beträgt der Standard-IVA-Satz für Wohnimmobilien 10 %. Zusätzlich fällt gewöhnlich AJD, die Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsakte, an; der Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab. Das bedeutet, dass das Budget für einen Neubau fast immer höher sein muss als der beworbene Immobilienpreis.
Wenn der Käufer vor Fertigstellung Geld an den Bauträger zahlt, müssen die Vorauszahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherung geschützt sein. Dies ist eines der wichtigsten Sicherheitselemente beim Off-Plan-Kauf.
Der Käufer muss nicht nur die Wohnung, sondern das gesamte Projekt prüfen: Grundstück, Baurecht des Bauträgers, Baugenehmigung, Vertrag, Zahlungsplan, Bankgarantien, Qualitätsbeschreibung, Fristen, Vertragsstrafen, Erstbezugslizenz, comunidad-Kosten und Vermietungsmöglichkeit.
Was gilt in Spanien als Neubauimmobilie?
Im Alltag ist ein Neubau eine neue Wohnung oder ein neues Haus, das von einem Bauträger verkauft wird. Für Steuern und rechtliche Due Diligence ist jedoch wichtig, ob es sich um die erste Übertragung der Immobilie handelt.
Normalerweise ist ein Neubau eine Immobilie, die nach der Errichtung erstmals vom Bauträger an den Käufer übertragen wird. Das kann sein:
eine Wohnung in einer neuen Wohnanlage;
Apartments am Meer;
ein Reihenhaus;
eine Villa in einem neuen Projekt;
ein Haus im Bau;
eine Off-Plan-Immobilie;
eine fertiggestellte, aber unverkaufte Wohnung vom Bauträger;
ein Parkplatz und ein Abstellraum, die zusammen mit der Wohnung übertragen werden.
Wenn die Immobilie bereits an den ersten Käufer übertragen wurde und danach weiterverkauft wird, kann sie bereits zum Wiederverkaufsmarkt gehören, auch wenn das Gebäude noch neu ist. Das Steuerregime ist dann anders.
Deshalb muss vor dem Kauf geklärt werden, ob es sich um eine erste Übertragung vom Bauträger oder um den Wiederverkauf einer neuen Immobilie durch einen privaten Eigentümer handelt.
Off-Plan: Kauf während der Bauphase
Off-Plan bedeutet, eine Immobilie in der Projekt- oder Bauphase zu kaufen, bevor sie fertiggestellt und die Schlüssel übergeben wurden.
Der Käufer wählt eine Wohnung oder ein Haus anhand von Plänen, Renderings, Modellen, Spezifikationen und Vertrag. Üblicherweise zahlt er eine Reservierung, unterschreibt anschließend einen privaten Vertrag mit dem Bauträger und zahlt einen Teil des Preises nach Zeitplan. Der Restbetrag wird bei der notariellen Übertragung nach Fertigstellung gezahlt.
Vorteile von Off-Plan
größere Auswahl an Grundrissen;
Möglichkeit, Etage, Aussicht, Ausrichtung und Immobilientyp zu wählen;
der Preis kann in einer frühen Phase attraktiver sein;
Zahlungen können gestaffelt werden;
die Immobilie ist neu und energieeffizient;
Hypothek und Umzug können im Voraus geplant werden;
Parkplatz, Abstellraum, Pool und Gemeinschaftsflächen sind oft enthalten.
Nachteile von Off-Plan
man muss auf die Fertigstellung warten;
Verzögerungen sind möglich;
der Bauträger muss geprüft werden;
Bankgarantien sind wichtig;
das Projekt kann sich in Details ändern;
die Hypothek wird näher an der Fertigstellung formalisiert;
der Markt kann sich während der Bauzeit ändern;
der Vertrag muss sorgfältig gelesen werden.
Der Off-Plan-Kauf eignet sich für Käufer, die warten können und eine neue Immobilie möchten, erfordert aber besonders strenge rechtliche Due Diligence.
Fertiggestellte Neubauimmobilie
Ein fertiggestellter Neubau ist eine Immobilie, deren Bau abgeschlossen oder fast abgeschlossen ist. In diesem Fall kann der Käufer die reale Immobilie sehen und Qualität, Grundriss, Aussicht, Gemeinschaftsflächen und Übergabezeitpunkt prüfen.
Vorteile eines fertiggestellten Neubaus
geringeres Verzögerungsrisiko;
die Immobilie kann besichtigt werden;
die Bauqualität ist klarer;
Aussicht und Umgebung lassen sich besser beurteilen;
die Hypothek kann schneller organisiert werden;
die Schlüssel können früher übergeben werden;
comunidad-Kosten sind klarer;
es gibt weniger Unsicherheit.
Nachteile
der Preis kann höher sein als in einer frühen Phase;
die besten Einheiten können bereits begrenzt sein;
der Grundriss ist bereits festgelegt;
der Käufer kann die Ausstattung kaum noch beeinflussen;
einige Einheiten können aus objektiven Gründen unverkauft geblieben sein;
es muss geprüft werden, warum die Immobilie früher nicht verkauft wurde.
Ein fertiggestellter Neubau kann eine gute Option für Käufer sein, die Geschwindigkeit, Planbarkeit und die Möglichkeit schätzen, die Immobilie vor der Transaktion zu sehen.
Neubau oder Wiederverkauf: Was sollten Sie wählen?
Neubau und Wiederverkaufsimmobilie sind unterschiedliche Strategien.
Ein Neubau passt, wenn der Käufer Wert legt auf:
neuen Zustand;
Energieeffizienz;
modernen Grundriss;
Terrasse;
Parkplatz;
Abstellraum;
Pool;
Aufzug;
Anlage mit Infrastruktur;
minimale Renovierung;
Bauträgergarantien;
Möglichkeit gestaffelter Zahlungen.
Eine Wiederverkaufsimmobilie passt, wenn der Käufer Wert legt auf:
etablierte Lage;
zentrale Stadtteile;
Möglichkeit, sofort einzuziehen oder zu vermieten;
größere Auswahl;
Kenntnis des realen Gebäudes;
Renovierungspotenzial;
oft flexiblere Verhandlungen;
schnellere Transaktion.
Ein Neubau ist nicht immer besser als ein Wiederverkauf. Er löst einfach andere Aufgaben. In starken Städten liegen Neubauten oft nicht im historischen Zentrum, sondern in neuen Vierteln oder Vororten. Deshalb muss der Käufer nicht nur die Qualität der Immobilie vergleichen, sondern auch Lage, Verkehr, Liquidität und künftige Nachfrage.
Hauptphasen beim Kauf einer Neubauimmobilie
Der Kaufprozess eines Neubaus verläuft normalerweise in mehreren Phasen.
Auswahl des Projekts
Der Käufer wählt Region, Bauträger, Wohnanlage, Immobilientyp, Budget, Bauphase und Kaufziel.
Reservierung
Der Käufer kann eine kleine Reservierungszahlung leisten, um eine bestimmte Einheit zu sichern. Die Reservierungsbedingungen müssen sorgfältig gelesen werden: ob die Zahlung erstattbar ist, wie lange die Immobilie aus dem Verkauf genommen wird und was bei Rücktritt passiert.
Rechtliche Due Diligence
Der Anwalt prüft Bauträger, Grundstück, Baugenehmigung, Vertrag, Bankgarantien, Steuern, Fristen, Zahlungsplan und Projektrisiken.
Privater Vertrag mit dem Bauträger
Nach der Prüfung wird ein contrato privado de compraventa oder ein anderer Vertrag unterschrieben. Er legt Preis, Immobilie, Fristen, Zahlungen, Garantien, Spezifikationen und Übergabebedingungen fest.
Gestaffelte Zahlungen
Der Käufer zahlt nach Zeitplan. Jede Vorauszahlung muss nach den geltenden Regeln geschützt sein.
Fertigstellung des Baus
Der Bauträger stellt die Immobilie fertig, beschafft die erforderlichen Dokumente, bereitet die Übergabe vor und informiert den Käufer.
Besichtigung der Immobilie
Der Käufer oder Vertreter besichtigt die Immobilie, dokumentiert Mängel und prüft die Übereinstimmung mit den Spezifikationen.
Notarielle Transaktion
Die escritura pública de compraventa wird unterzeichnet, der Restbetrag wird gezahlt, eine Hypothek wird gegebenenfalls formalisiert, und die Schlüssel werden übergeben.
Steuern und Registrierung
Nach dem Notar werden Steuern gezahlt und die Immobilie im Registro de la Propiedad auf den Namen des Käufers eingetragen.
Übertragung der Versorgungsleistungen
Der Käufer richtet Strom, Wasser, Internet, Versicherung, comunidad und steuerliche Betreuung ein.
Reservierung in einem Neubauprojekt
Die Reservierung ist oft die erste Zahlung, die der Käufer bei Auswahl einer Neubauimmobilie leistet.
Sie kann reserva, booking deposit oder señal heißen. Ihr Zweck ist es, die Immobilie vorübergehend für den Käufer zu sichern und für einen bestimmten Zeitraum aus dem Verkauf zu nehmen.
Vor Zahlung einer Reservierung muss geprüft werden:
wer das Geld erhält;
ob die Reservierung erstattbar ist;
wie lange die Immobilie reserviert bleibt;
ob der Preis festgelegt ist;
ob die konkrete Immobilie festgelegt ist;
ob Parkplatz und Abstellraum genannt sind;
Rücktrittsbedingungen;
was passiert, wenn die rechtliche Due Diligence negativ ausfällt;
wann der Hauptvertrag unterzeichnet wird;
ob die Reservierung auf den Preis angerechnet wird;
auf welches Konto das Geld überwiesen wird;
ob IVA auf die Reservierungszahlung anfällt.
Geld sollte nicht ohne klares Dokument an einen Bauträger oder eine Agentur überwiesen werden. Auch eine kleine Reservierung sollte schriftlich dokumentiert sein.
Vertrag mit dem Bauträger
Das wichtigste Dokument beim Kauf eines Neubaus ist der Vertrag mit dem Bauträger.
Je nach Phase und Transaktionsstruktur kann er contrato privado de compraventa, contrato de compraventa de vivienda en construcción, contrato de reserva oder anders heißen.
Im Vertrag müssen geprüft werden:
Angaben zum Bauträger;
Verkaufsrecht des Bauträgers;
Beschreibung der Immobilie;
Wohnungs- oder Villennummer;
Etage;
Fläche;
Terrasse;
Parkplatz;
Abstellraum;
Gemeinschaftsflächen;
Preis;
IVA;
AJD;
Zahlungsplan;
Bankgarantien;
Fertigstellungsfrist;
Verzögerungsbedingungen;
Qualitätsbeschreibung;
Pläne;
Projektänderungen;
Schlüsselübergabe;
Erstbezugslizenz;
Mängel;
Garantien;
Vertragsstrafen;
Kündigungsbedingungen;
Hypothek;
Abtretung des Vertrags an Dritte;
Steuern und Kosten;
anwendbares Recht.
Der Vertrag des Bauträgers ist oft zugunsten des Bauträgers formuliert. Er muss vor der Unterzeichnung geprüft werden, nicht erst nach großen Zahlungen.
Bankgarantien
Eine Bankgarantie oder Versicherung von Vorauszahlungen ist einer der wichtigsten Käuferschutzmechanismen beim Off-Plan-Kauf.
Wenn der Käufer vor Fertigstellung Geld an den Bauträger zahlt, müssen diese Beträge geschützt sein. Die Garantie sollte die geleisteten Zahlungen, Steuern und gesetzlichen Zinsen abdecken, falls der Bau nicht beginnt oder die Immobilie nicht innerhalb der festgelegten Frist fertiggestellt wird.
Vor Zahlung muss geprüft werden:
ob eine individuelle Garantie ausgestellt wird;
welche Bank oder Versicherung sie stellt;
welche Beträge gedeckt sind;
ob IVA abgedeckt ist;
ob Zinsen abgedeckt sind;
Gültigkeitsdauer;
für welche Immobilie sie ausgestellt ist;
ob die Käuferdaten übereinstimmen;
ob die Vertragsdaten übereinstimmen;
auf welches Konto die Zahlung gehen muss;
ob bei Verzögerung Rückerstattung verlangt werden kann;
wie das Verfahren zur Inanspruchnahme des Garantiegebers ist.
Der Käufer sollte sich nicht mit der allgemeinen Zusage zufriedengeben, dass die Garantie ausgestellt werde. Ein konkretes Dokument muss vorliegen, und es muss klar sein, welche Zahlungen es abdeckt.
Warum Sie nicht ohne Garantie zahlen sollten
Zahlungen an den Bauträger ohne Bankgarantie erhöhen das Risiko des Käufers.
Wenn sich das Projekt verzögert, nicht beginnt, gestoppt wird oder der Bauträger finanzielle Probleme bekommt, wird es schwieriger, das Geld zurückzuerhalten.
Besonders gefährlich ist es:
auf ein gewöhnliches Konto ohne Bestätigung zu zahlen;
vor Prüfung der Baugenehmigung zu zahlen;
ohne Vertrag zu zahlen;
ohne individuelle Garantie zu zahlen;
bar zu zahlen;
auf ein Konto eines Dritten zu zahlen;
über eine intransparente Struktur zu zahlen;
vor Prüfung des Bauträgers zu zahlen.
Beim Off-Plan-Kauf ist die Regel einfach: zuerst Vertrag und Garantie prüfen, dann zahlen.
Prüfung des Bauträgers
Vor dem Kauf muss der Bauträger selbst geprüft werden.
Wichtig ist zu verstehen:
wer der Bauträger ist;
ob er Erfahrung hat;
welche Projekte er bereits gebaut hat;
ob Gerichtsverfahren bestehen;
ob finanzielle Probleme bestehen;
wer Eigentümer des Grundstücks ist;
ob Projektfinanzierung vorhanden ist;
welche Bank beteiligt ist;
wer der Bauunternehmer ist;
welchen Ruf der Architekt hat;
wer die Immobilie verkauft;
ob echte Genehmigungen existieren;
Fertigstellungsfristen früherer Projekte;
wie der Bauträger Mängel löst.
Eine bekannte Marke ersetzt keine rechtliche Due Diligence. Auch große Projekte müssen anhand von Dokumenten analysiert werden.
Prüfung des Grundstücks
Beim Kauf eines Neubaus ist wichtig zu prüfen, ob der Bauträger das Recht hat, auf dem konkreten Grundstück zu bauen.
Der Anwalt sollte prüfen:
Grundstückseigentum;
Registro de la Propiedad;
Catastro;
urbanismo;
Nutzung des Grundstücks;
zulässige Bebauung;
Fehlen von Pfändungen;
Fehlen von Hypotheken oder Verständnis ihrer Löschung;
Projektdokumentation;
división horizontal, falls anwendbar;
obra nueva;
Baubeschränkungen;
Dienstbarkeiten;
Straßenzugang;
Anschlüsse an Versorgungsleistungen.
Wenn das Grundstück oder Projekt Probleme hat, kann dies die gesamte Anlage und den Übergabezeitpunkt betreffen.
Baugenehmigung
Licencia de obra, also die Baugenehmigung, ist ein zentrales Projektdokument.
Vor dem Kauf muss geprüft werden:
ob die Lizenz erteilt wurde;
welche Gemeinde sie erteilt hat;
welches Projekt sie abdeckt;
welches Grundstück sie abdeckt;
ob der Vertrag zum Projekt passt;
ob die Gültigkeitsdauer abgelaufen ist;
ob Bedingungen oder Beschränkungen bestehen;
ob der Bau rechtmäßig begonnen hat;
ob die Immobilie in dieser Phase verkauft werden darf;
ob Risiken von Projektänderungen bestehen.
Der Kauf in einer Phase, in der die Genehmigung noch nicht erteilt wurde, ist möglich, aber riskanter. In diesem Fall muss der Vertrag den Käufer klar schützen und eine Rückerstattung vorsehen, wenn die Lizenz nicht erteilt wird.
Erstbezugslizenz
Licencia de primera ocupación, licencia de primera utilización oder ein gleichwertiges Dokument bestätigt, dass die fertiggestellte Immobilie den Genehmigungen entspricht und zu Wohnzwecken genutzt werden kann.
Dieses Dokument ist wichtig für:
rechtmäßiges Wohnen;
Anschluss der Versorgungsleistungen;
Hypothek;
Immobilienregistrierung;
Schlüsselübergabe;
Vermietung;
späteren Verkauf;
Bestätigung, dass der Bau dem Projekt entspricht.
Der Käufer muss verstehen, ob die Übergabe der Immobilie nach Erhalt der Erstbezugslizenz oder davor erfolgt. Ohne dieses Dokument können Probleme mit Wasser, Strom, Registrierung und Nutzung der Immobilie entstehen.
In manchen Regionen können Verfahren und Dokumentnamen abweichen, daher müssen die Regeln der konkreten Gemeinde geprüft werden.
IVA beim Kauf eines Neubaus
Beim Kauf neuer Wohnimmobilien in Spanien zahlt der Käufer in der Regel IVA. Auf dem spanischen Festland beträgt der Standardsatz für Wohnraum 10 %.
IVA fällt normalerweise auf den Immobilienpreis an und wird an den Bauträger gezahlt.
Wenn der Käufer in Raten zahlt, wird IVA üblicherweise auf die entsprechenden Zahlungen berechnet.
Beispiel:
Immobilienpreis — €400,000;
IVA 10 % — €40,000;
Gesamtpreis und IVA-Zahlung — €440,000, ohne AJD und Transaktionskosten.
Wichtig ist zu prüfen, ob der beworbene Preis mit oder ohne IVA angegeben ist. Neubaupreise werden oft ohne Steuern gezeigt, und der Käufer muss IVA separat hinzufügen.
AJD beim Kauf eines Neubaus
Zusätzlich zu IVA fällt beim Kauf eines Neubaus gewöhnlich AJD — Actos Jurídicos Documentados — an.
AJD hängt von der autonomen Gemeinschaft ab. Der Satz unterscheidet sich je nach Region.
Beispiel:
Immobilienpreis — €400,000;
AJD 1.5 % — €6,000.
In diesem Fall können IVA und AJD allein €46,000 über dem Immobilienpreis ausmachen.
Käufer erinnern sich oft an IVA, vergessen aber AJD. Das ist ein Fehler, weil AJD insbesondere bei teuren Immobilien eine erhebliche Summe sein kann.
Kanarische Inseln
Die Kanarischen Inseln haben ein besonderes Steuersystem. Statt IVA gilt IGIC.
Das ist wichtig für Käufer auf Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura und anderen Inseln.
Wenn der Käufer einen Neubau in Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas, im Süden von Gran Canaria oder in anderen Gebieten der Kanarischen Inseln erwägt, muss die Steuerberechnung separat erfolgen.
Regeln vom spanischen Festland dürfen nicht automatisch auf die Kanarischen Inseln übertragen werden.
Kosten beim Kauf eines Neubaus
Der Käufer eines Neubaus muss nicht nur den Immobilienpreis berücksichtigen.
Das Budget sollte enthalten:
Immobilienpreis;
IVA oder IGIC auf den Kanarischen Inseln;
AJD, falls anwendbar;
Notar;
Eigentumsregistrierung;
Anwalt;
gestor;
Übersetzungen;
Vollmacht, wenn aus der Ferne gekauft wird;
Bankkosten;
Bewertung, falls es eine Hypothek gibt;
Versicherung;
Möbel;
Haushaltsgeräte;
Beleuchtung;
Vorhänge;
Küche, falls nicht enthalten;
Terrassenmöbel;
Internet;
Anschluss der Versorgungsleistungen;
erste comunidad-Zahlungen;
Reserve für Mängel und Anpassungen.
Ein Neubau erfordert möglicherweise weniger Renovierung, verursacht aber oft erhebliche Ausgaben für Möblierung und Ausstattung.
Was ist im Neubaupreis enthalten?
Einer der häufigsten Fehler ist, nicht zu klären, was genau im Preis enthalten ist.
Spezifikationen können sich von Projekt zu Projekt unterscheiden.
Es muss geprüft werden:
ob die Küche enthalten ist;
ob Haushaltsgeräte enthalten sind;
ob Einbauschränke enthalten sind;
ob Beleuchtung enthalten ist;
ob Klimaanlage enthalten ist;
ob das Heizsystem enthalten ist;
ob Terrassenmöbel enthalten sind;
ob Parkplatz enthalten ist;
ob ein Abstellraum enthalten ist;
ob Steuern enthalten sind;
ob Möbel enthalten sind;
ob Versorgungsanschlüsse enthalten sind;
ob zusätzliche Ausstattungspakete existieren.
Werbebilder zeigen oft Innenräume mit Möbeln und Dekor, die nicht im Preis enthalten sind. Der Käufer muss nicht nur Renderings ansehen, sondern auch die Qualitätsbeschreibung.
Memoria de Calidades
Memoria de calidades ist die Qualitätsbeschreibung der Immobilie. Sie beschreibt Materialien, Ausstattung, Oberflächen, Systeme und Projekteigenschaften.
Sie kann enthalten:
Bodenart;
Fenster;
Türen;
Küche;
Sanitärausstattung;
Armaturen;
Klimaanlage;
Heizung;
Dämmung;
Fassade;
Aufzug;
Gemeinschaftsflächen;
Pool;
Parkplatz;
Energieeffizienz;
Sicherheitssysteme;
Gegensprechanlage;
Marken oder gleichwertige Produkte.
Der Käufer sollte die memoria de calidades sorgfältig prüfen. Wenn der Bauträger sich vorbehält, Materialien durch gleichwertige zu ersetzen, muss klar sein, welche Ersatzmaterialien akzeptabel sind und wie die Qualität kontrolliert wird.
Pläne und Fläche
Beim Kauf eines Neubaus stützt sich der Käufer oft auf Pläne.
Es muss geprüft werden:
Nutzfläche;
bebaute Fläche;
Gemeinschaftsflächen;
Terrassenfläche;
Gartenfläche;
Parkplatzfläche;
Fläche des Abstellraums;
Ausrichtung;
Aussicht;
Etage;
Lage innerhalb der Anlage;
Entfernung zum Aufzug;
Lärm;
Nachbarimmobilien;
künftige Bebauung in der Nähe.
Wichtig ist der Unterschied zwischen superficie útil und superficie construida. Nutzfläche ist nicht dasselbe wie bebaute Fläche, die Wände und einen Anteil an Gemeinschaftselementen einschließt.
Wenn der Käufer Projekte vergleicht, muss dieselbe Flächenart verglichen werden.
Baufristen
Das Fertigstellungsdatum ist einer der wichtigsten Vertragspunkte.
Es muss geprüft werden:
geplantes Fertigstellungsdatum;
Datum der Schlüsselübergabe;
zulässige Verzögerung;
was als höhere Gewalt gilt;
Folgen einer Verzögerung;
wann der Käufer den Vertrag kündigen kann;
welche Beträge erstattet werden;
wer Zinsen zahlt;
Benachrichtigungsverfahren;
wann die Bankgarantie aktiviert wird.
Bauverzögerungen sind möglich. Sie können mit Genehmigungen, Auftragnehmern, Lieferungen, Wetter, Finanzierung, kommunalen Verfahren oder Projektänderungen zusammenhängen.
Der Käufer sollte realistisch planen und wichtige Lebensentscheidungen nicht nur auf ein optimistisches Fertigstellungsdatum stützen.
Was tun, wenn sich der Bau verzögert?
Wenn sich der Bau verzögert, muss der Vertrag geprüft werden.
Der Käufer muss verstehen:
ob die Verzögerung nach dem Vertrag zulässig ist;
ob der Bauträger den Käufer informiert hat;
welches neue Übergabedatum gilt;
ob ein Kündigungsrecht besteht;
ob Zahlungen erstattet werden können;
ob Zinsen verlangt werden können;
ob die Bankgarantie aktiviert werden kann;
ob eine formelle Mitteilung gesendet werden muss;
welche Antwortfristen der Bauträger hat;
welche Dokumente benötigt werden.
Es ist nicht ratsam, emotional zu handeln. Bei Verzögerung sollte zuerst eine rechtliche Analyse von Vertrag, Garantien und tatsächlicher Projektsituation eingeholt werden.
Hypothek für eine Neubauimmobilie
Eine Hypothek für einen Neubau hängt von der Projektphase ab.
Wenn die Immobilie fertiggestellt ist, wird die Hypothek näher an der notariellen Transaktion organisiert: Die Bank bewertet die Immobilie, prüft den Käufer und bereitet das Darlehen vor.
Wenn die Immobilie Off-Plan gekauft wird, wird die Hypothek normalerweise näher an der Fertigstellung organisiert. In einer frühen Phase kann die Bank eine vorläufige Analyse geben, die endgültige Genehmigung hängt aber vom Finanzprofil des Käufers und von der Immobilienbewertung zum Übergabezeitpunkt ab.
Der Käufer muss berücksichtigen:
die Bank kann die Hypothek in Zukunft ablehnen;
Zinsen können sich ändern;
die Bewertung kann unter dem Preis liegen;
das Einkommen des Käufers kann sich ändern;
Bankbedingungen können sich ändern;
die Immobilie muss fertiggestellt und rechtlich formalisiert sein;
Dokumente des Bauträgers werden benötigt.
Wenn der Kauf von einer Hypothek abhängt, sollte dies soweit möglich im Bauträgervertrag berücksichtigt werden.
Hypothek über die Bank des Bauträgers
Manchmal hat der Bauträger eine Vereinbarung mit der Bank, die das Projekt finanziert. Dem Käufer kann eine Hypothek über diese Bank angeboten werden.
Vorteile
die Bank kennt das Projekt bereits;
der Prozess kann schneller sein;
die Bewertung kann einfacher sein;
einige Dokumente liegen bereits bei der Bank;
Bedingungen können im Voraus vorbereitet sein.
Nachteile
die Bedingungen sind nicht immer die besten am Markt;
der Käufer passt möglicherweise nicht zum Profil der Bank;
Angebote sollten mit anderen Banken verglichen werden;
gekoppelte Produkte können verlangt werden;
die Gesamtkosten des Darlehens müssen geprüft werden.
Der Käufer ist nicht verpflichtet, automatisch die Hypothek der Bauträgerbank zu nehmen. Es ist besser, mehrere Angebote zu vergleichen.
Besichtigung der Immobilie
Vor der notariellen Transaktion oder Schlüsselübergabe muss die Immobilie besichtigt werden.
Die Besichtigung sollte prüfen:
Fläche;
Grundriss;
Fenster;
Türen;
Bodenbeläge;
Wände;
Decken;
Sanitär;
Elektrik;
Klimaanlage;
Heizung;
Küche;
Haushaltsgeräte, falls enthalten;
Terrasse;
Geländer;
Aussicht;
Parkplatz;
Abstellraum;
Gemeinschaftsflächen;
Pool;
Aufzug;
Zugang;
Schalldämmung;
Feuchtigkeit;
Risse;
Übereinstimmung mit der memoria de calidades.
Alle Mängel müssen schriftlich und vorzugsweise mit Fotos dokumentiert werden. Es muss klar sein, welche Mängel vor dem Notar und welche nach der Schlüsselübergabe behoben werden.
Mängel nach der Schlüsselübergabe
Auch bei guten Bauträgern können in Neubauten Mängel auftreten.
Sie können sein:
kosmetisch;
funktional;
technisch;
mit Oberflächen verbunden;
mit technischen Anlagen verbunden;
mit Feuchtigkeit verbunden;
mit Gemeinschaftsflächen verbunden;
strukturell.
Der Käufer muss Mängel schriftlich und innerhalb der festgelegten Fristen melden.
Wichtig ist aufzubewahren:
Besichtigungsprotokoll;
Fotos;
Korrespondenz;
Anfragen an den Bauträger;
Antworten;
Fristen zur Mängelbeseitigung;
Sachverständigengutachten;
Garantiedokumente.
Bei schweren Mängeln sollten ein technischer Sachverständiger und ein Anwalt eingeschaltet werden.
Garantien für Neubauten
In Spanien haben Neubauten Garantien für verschiedene Mängelarten. Allgemein kann das Garantiesystem Ausführungsmängel, Mängel an Bauelementen und schwerere strukturelle Probleme für unterschiedliche Zeiträume abdecken.
Der Käufer muss verstehen:
welche Garantien gelten;
wann die Frist beginnt;
was abgedeckt ist;
was nicht abgedeckt ist;
wie ein Anspruch geltend gemacht wird;
an wen die Mitteilung gesendet werden muss;
welche Nachweise benötigt werden;
Antwortfristen;
wann ein technisches Gutachten nötig ist.
Eine Garantie bedeutet nicht, dass der Bauträger automatisch alles schnell und ohne Streit behebt. Deshalb müssen Mängel korrekt dokumentiert werden.
Comunidad in einer Neubauanlage
Nach Übergabe der Anlage wird die comunidad, also die Eigentümergemeinschaft, gegründet oder aktiviert.
Die comunidad ist für Gemeinschaftsflächen verantwortlich:
Pool;
Garten;
Aufzüge;
Garage;
Sicherheit;
Beleuchtung;
Reinigung;
Verwalter;
Gebäudeversicherung;
Reparaturen;
technische Wartung;
Reservefonds.
Vor dem Kauf sollte eine Prognose der comunidad-Kosten angefordert werden. Der tatsächliche Betrag kann jedoch erst nach Fertigstellung und Inbetriebnahme der Anlage klar werden.
Wenn die Anlage Pool, Gärten, Fitnessraum, Sicherheit, Concierge und große Gemeinschaftsflächen hat, kann die comunidad hoch sein. Das ist wichtig für das Eigentumsbudget und die Mietrendite.
Kann man eine Neubauimmobilie vermieten?
Ein Neubau kann vermietet werden, wenn Gesetz, Gemeinderegeln, Dokumente der Anlage und Bedingungen der konkreten Immobilie dies erlauben.
Vor einem Kauf zur Vermietung muss geprüft werden:
Langzeitvermietung;
mittelfristige Vermietung;
touristische Vermietung;
regionale Regeln;
kommunale Beschränkungen;
comunidad-Regeln;
Satzung der Anlage;
Möglichkeit der Registrierung;
Anforderungen an die Immobilie;
Steuern;
Verwaltung;
Kosten;
reale Nachfrage.
Besonders wichtig ist die Prüfung der touristischen Vermietung. Eine neue Anlage am Meer bedeutet nicht automatisch das Recht, die Immobilie an Touristen zu vermieten.
Wenn der Käufer Mieteinnahmen erwartet, muss dies vor dem Kauf analysiert werden.
Neubauimmobilie als Investment
Ein Neubau kann für Investoren interessant sein, aber die Rendite muss richtig berechnet werden.
Vorteile eines Neubaus als Investment
weniger Renovierung in den ersten Jahren;
moderner Grundriss;
Energieeffizienz;
Pool und Gemeinschaftsflächen;
Parkplatz;
Terrasse;
attraktiv für Mieter;
die Immobilie lässt sich leichter positionieren;
mögliches Wertwachstum vor Fertigstellung.
Nachteile
der Einstiegspreis kann hoch sein;
Kaufsteuern sind erheblich;
Wartezeit bis zur Fertigstellung;
Einnahmen beginnen nicht sofort;
comunidad kann höher sein;
das Vermietungsmodell kann eingeschränkt sein;
die Hypothek wird näher an der Übergabe organisiert;
der Markt kann sich ändern.
Die Rendite muss aus den Gesamtkosten berechnet werden: Preis, IVA, AJD, Notar, Registrierung, Anwalt, Möbel, Haushaltsgeräte, comunidad, IBI, Versicherung, Verwaltung, Steuern und Leerstand.
Kauf eines Neubaus zum Wohnen
Zum Wohnen kann ein Neubau sehr bequem sein.
Vorteile
neuer Zustand;
moderne technische Systeme;
Parkplatz;
Aufzug;
Terrasse;
Energieeffizienz;
Gemeinschaftsflächen;
Sicherheit;
weniger Renovierung;
komfortabler Grundriss.
Der Käufer muss jedoch nicht nur die Immobilie, sondern auch das Viertel beurteilen.
Wichtig ist zu prüfen:
Verkehr;
Schulen;
Gesundheitsversorgung;
Geschäfte;
Lärm;
künftige Bauarbeiten;
Nachbargrundstücke;
Dichte des Viertels;
Infrastruktur;
Sicherheit;
Zugang zum Meer;
ganzjähriges Leben.
Manche Neubauten liegen in sich entwickelnden Vierteln. Das kann Wachstumspotenzial bieten, aber in den ersten Jahren kann die Infrastruktur unvollständig sein.
Kauf eines Neubaus am Meer
Neubauten am Meer sind bei ausländischen Käufern besonders beliebt.
Sie müssen jedoch sorgfältig geprüft werden.
Wichtig ist zu beurteilen:
Entfernung zum Meer;
reale Aussicht;
künftige Bebauung vor der Immobilie;
Zugang zum Strand;
Lärm aus dem Touristengebiet;
Saisonalität;
comunidad;
Vermietungsmöglichkeit;
Regeln der Anlage;
Wartungskosten;
Korrosion durch Meeresklima;
Versicherung;
Parkplatz;
Liquidität.
In der Werbung kann nahe am Meer Unterschiedliches bedeuten. Es müssen genaue Entfernung, Gelände, Straßen, künftige Projekte und die reale Umgebung geprüft werden.
Kauf eines Neubaus in der Stadt
Ein Neubau in der Stadt kann zum Wohnen und für langfristige Vermietung interessant sein.
Wichtige Faktoren sind:
Verkehr;
Metro oder Straßenbahn;
Universitäten;
Büros;
Viertel;
Schulen;
Supermärkte;
Parks;
Gesundheitsversorgung;
Lärm;
Parkplatz;
Energieeffizienz;
Liquidität;
Mietnachfrage.
In großen Städten sind Neubauten oft teurer als Wiederverkaufsimmobilien und können in neuen Vierteln liegen. Man muss verstehen, wie entwickelt das Viertel bereits ist und ob es in einigen Jahren liquide sein wird.
Kauf eines Neubaus als Ausländer
Ein Ausländer kann in Spanien einen Neubau kaufen, muss aber Dokumente vorbereiten.
Üblicherweise werden benötigt:
Reisepass;
NIE;
Adressnachweis;
Nachweis der steuerlichen Ansässigkeit;
Dokumente zum Nachweis der Herkunft der Mittel;
Kontoauszüge;
Einkommensnachweise;
Vollmacht, wenn aus der Ferne gekauft wird;
spanisches Konto oder klarer Zahlungsweg;
Hypothekendokumente, falls erforderlich.
Bank und Bauträger können Unterlagen nach Compliance-Regeln verlangen. Deshalb sollte der Käufer den Nachweis der Mittelherkunft im Voraus vorbereiten, besonders wenn Zahlungen aus einem anderen Land kommen.
Neubau aus der Ferne kaufen
Ein Neubau kann aus der Ferne gekauft werden.
Dafür kann der Käufer einem Anwalt oder Vertreter eine Vollmacht erteilen. Der Vertreter kann Dokumente unterzeichnen, eine NIE beantragen, Zahlungen begleiten, mit dem Bauträger kommunizieren und die notarielle Transaktion unterschreiben.
Ein Fernkauf ist besonders bei Off-Plan-Projekten üblich, wenn der Käufer nicht zu jeder Phase reisen kann.
Ein Fernkauf erfordert jedoch Kontrolle:
Due Diligence des Projekts;
Vertragsprüfung;
Zahlungskontrolle;
Garantieprüfung;
regelmäßige Bauberichte;
Besichtigung der Immobilie;
Mängelkontrolle;
notarielle Unterzeichnung;
Eigentumsregistrierung.
Ein Fernkauf ist möglich, aber nur mit einem unabhängigen Vertreter, der die Interessen des Käufers schützt.
Hauptrisiken beim Kauf eines Neubaus
Die Hauptrisiken sind:
Kauf ohne Bankgarantie;
Bauverzögerung;
fehlende Baugenehmigung;
Projektänderung;
schwacher Bauträger;
Zahlungen auf das falsche Konto;
unklarer Vertrag;
fehlende Rückerstattungsbedingung;
unvollständige Qualitätsbeschreibung;
unrealistische Erwartungen aufgrund von Renderings;
unvollständige Ausstattung der Immobilie;
hohe comunidad;
fehlende Erstbezugslizenz;
Mängel nach Fertigstellung;
Schwierigkeiten mit der Hypothek;
Unmöglichkeit touristischer Vermietung;
Anstieg von Steuern und Kosten;
geringe Liquidität des Viertels;
künftige Bebauung blockiert die Aussicht.
Alle diese Risiken lassen sich reduzieren, wenn das Projekt vor Unterzeichnung des Vertrags und vor Zahlungen geprüft wird.
Häufige Fehler von Käufern
Der häufigste Fehler ist der Kauf eines Neubaus auf Grundlage von Renderings ohne rechtliche Due Diligence.
Der zweite Fehler ist die Zahlung einer Reservierung oder ersten Rate ohne Analyse des Vertrags.
Der dritte Fehler ist, die Bankgarantie nicht zu prüfen.
Der vierte Fehler ist, nicht zu klären, ob IVA und AJD enthalten sind.
Der fünfte Fehler ist, die memoria de calidades nicht zu lesen.
Der sechste Fehler ist, Fristen und Folgen einer Verzögerung nicht zu prüfen.
Der siebte Fehler ist, sich ohne Voranalyse auf eine Hypothek zu verlassen.
Der achte Fehler ist, Möbel, Haushaltsgeräte und Ausstattung nicht zu berücksichtigen.
Der neunte Fehler ist, die Vermietungsmöglichkeit nicht zu prüfen.
Der zehnte Fehler ist, die Immobilie vor Schlüsselübergabe nicht zu besichtigen.
Das Hauptprinzip: Ein Neubau ist nicht sicher, weil er neu ist, sondern weil er rechtlich und finanziell geprüft wurde.
Was vor dem Kauf eines Neubaus zu prüfen ist
Vor dem Kauf muss geprüft werden:
Bauträger;
Recht am Grundstück;
Registro de la Propiedad;
Catastro;
urbanismo;
Baugenehmigung;
Projekt;
Vertrag;
Zahlungsplan;
Bankgarantien;
Versicherung von Vorauszahlungen;
IVA;
AJD;
Fertigstellungsfrist;
Verzögerungsbedingungen;
Kündigungsbedingungen;
memoria de calidades;
Pläne;
Fläche;
Parkplatz;
Abstellraum;
Gemeinschaftsflächen;
comunidad;
Erstbezugslizenz;
Hypothekenmöglichkeit;
Vermietungsmöglichkeit;
Steuern nach dem Kauf;
Möbelkosten;
Liquidität des Viertels;
künftige Bebauung in der Nähe.
Diese Checkliste ersetzt keinen Anwalt, zeigt aber, wie umfassend die Due Diligence sein muss.
Wie man eine Neubauimmobilie in Spanien sicher kauft
Eine sichere Reihenfolge sieht so aus.
Zuerst das Kaufziel definieren: Wohnen, Urlaub, Vermietung, Investment oder Umzug.
Dann Region und Projekttyp wählen.
Danach Bauträger und Bauphase prüfen.
Dann Projektdokumente anfordern.
Als Nächstes rechtliche Due Diligence durchführen.
Danach Vertrag und Bankgarantien prüfen.
Dann Reservierung nur zu klaren Bedingungen zahlen.
Dann den Hauptvertrag unterschreiben.
Danach Zahlungen und Baufortschritt überwachen.
Näher an der Fertigstellung bei Bedarf die Hypothek vorbereiten.
Nach Fertigstellung die Immobilie besichtigen.
Erstbezugslizenz prüfen.
Notarielle escritura unterzeichnen.
Steuern zahlen.
Eigentum registrieren.
Versorgungsleistungen und comunidad übertragen.
Versicherung, steuerliche Betreuung und Immobilienverwaltung einrichten.
Der Kauf eines Neubaus sollte keine emotionale Entscheidung aufgrund von Renderings sein, sondern ein kontrollierter rechtlicher und finanzieller Prozess.
FAQ
Was ist eine Neubauimmobilie in Spanien?
Ein Neubau ist eine neue Immobilie, die normalerweise vom Bauträger als erste Übertragung verkauft wird. Es kann eine fertiggestellte Immobilie oder ein Off-Plan-Kauf während der Bauphase sein.
Welche Steuern zahlt der Käufer eines Neubaus?
Beim Kauf neuer Wohnimmobilien auf dem spanischen Festland zahlt der Käufer in der Regel 10 % IVA und AJD, dessen Satz von der autonomen Gemeinschaft abhängt. Die Kanarischen Inseln haben ein separates Steuersystem.
Was bedeutet Off-Plan?
Off-Plan bedeutet, eine Immobilie vor Fertigstellung zu kaufen. Der Käufer wählt anhand von Plänen, Renderings und Spezifikationen, zahlt nach Zeitplan und erhält die Schlüssel nach Fertigstellung des Projekts.
Ist beim Off-Plan-Kauf eine Bankgarantie nötig?
Ja, die Vorauszahlungen des Käufers müssen durch eine Bankgarantie oder Versicherung geschützt sein. Dies ist eines der wichtigsten Sicherheitsdokumente.
Was ist die licencia de primera ocupación?
Das ist die Erstbezugslizenz oder ein gleichwertiges kommunales Dokument, das bestätigt, dass die Immobilie den Genehmigungen entspricht und für Wohnzwecke geeignet ist.
Kann man für einen Neubau eine Hypothek bekommen?
Ja, aber wenn die Immobilie im Bau ist, erfolgt die endgültige Hypothekengenehmigung normalerweise näher an der Fertigstellung. Die Bank bewertet das Finanzprofil des Käufers und die fertiggestellte Immobilie.
Was ist im Neubaupreis enthalten?
Das hängt vom Projekt ab. Es muss geprüft werden, ob Küche, Haushaltsgeräte, Klimaanlage, Einbauschränke, Parkplatz, Abstellraum, Möbel, Beleuchtung und Steuern enthalten sind. Werberenderings zeigen nicht immer, was tatsächlich enthalten ist.
Was tun, wenn sich der Bau verzögert?
Vertrag, Fertigstellungsfrist, zulässige Verzögerung, Kündigungsrecht, Bankgarantie und Rückerstattungsverfahren müssen geprüft werden. Es ist besser, über einen Anwalt zu handeln.
Kann ein Neubau an Touristen vermietet werden?
Nicht immer. Regionale Regeln, kommunale Beschränkungen, comunidad-Regeln, Lizenz- und Registrierungspflichten müssen geprüft werden.
Was ist der Hauptfehler beim Kauf eines Neubaus?
Der Hauptfehler ist, eine Reservierung oder erste Rate zu zahlen, ohne Bauträger, Baugenehmigung, Vertrag, Bankgarantien, Steuern und Übergabebedingungen zu prüfen.
Rusol Prime — Experte für den Kauf von Neubauimmobilien in Spanien
Rusol Prime hilft ausländischen Käufern, Neubauimmobilien in Spanien sicher zu kaufen: Projekt auswählen, Bauträger, Dokumente, Lizenzen, Bankgarantien, Vertrag, Steuern, Fristen, Hypothek, Immobilienbesichtigung und Eigentumsregistrierung prüfen.
Wir analysieren nicht nur Preis und Renderings, sondern auch die rechtliche Klarheit des Projekts, das Recht am Grundstück, die Baugenehmigung, memoria de calidades, IVA, AJD, Zahlungsplan, Bankgarantien, Erstbezugslizenz, comunidad, Vermietungsmöglichkeit und künftige Liquidität.
Holen Sie sich eine persönliche Beratung von Rusol Prime — wir prüfen eine Neubauimmobilie in Spanien vor der Reservierungszahlung, identifizieren Risiken und helfen Ihnen, eine Immobilie zum Wohnen, für Urlaub, Vermietung, Investment oder Kapitalerhalt sicher zu kaufen.
