Was dieses Dokument ist, wie man es erhält und wie man es vor dem Immobilienkauf richtig liest
Die Nota Simple in Spanien ist eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienkauf. Für ausländische Käufer ist sie der erste rechtliche Filter: Sie zeigt, wer als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist, welche Rechte im Grundbuch bestehen und ob Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Beschränkungen oder andere Belastungen registriert sind.
Der Kauf einer Wohnung, eines Hauses, einer Villa, eines Apartments oder einer Gewerbeimmobilie in Spanien sollte nicht mit Fotos, Preisverhandlungen und einer Reservierungszahlung beginnen. Bevor eine ernsthafte Anzahlung geleistet wird, sollte eine Nota Simple angefordert und die Immobilie im Registro de la Propiedad geprüft werden.
Wichtig ist jedoch: Die Nota Simple ersetzt keine vollständige rechtliche Due Diligence und ist keine Garantie für eine sichere Transaktion. Sie ist ein informativer Grundbuchauszug. Sie enthält wichtige Daten, ersetzt aber nicht die Analyse durch einen Anwalt, die Prüfung von Catastro, comunidad-Schulden, IBI, urbanismo, Lizenzen, Mietern, Beschränkungen für touristische Vermietung und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie.
Die wichtigste Schlussfolgerung: Die Nota Simple ist vor dem Immobilienkauf in Spanien unverzichtbar. Es reicht jedoch nicht, sie nur zu beschaffen. Sie muss richtig gelesen und mit anderen Dokumenten abgeglichen werden.
Das Wichtigste zur Nota Simple in Spanien
Die Nota Simple ist ein informativer Auszug aus dem Registro de la Propiedad für eine bestimmte Immobilie. Sie zeigt die eingetragene rechtliche Situation: Identifikation der Immobilie, Eigentümer oder Eigentümerinnen, registrierte Rechte und mögliche Belastungen.
In der Nota Simple lässt sich erkennen, wer Eigentümer ist, ob eine Hypothek, Pfändung, ein embargo, eine Dienstbarkeit, ein usufructo, eine Verfügungsbeschränkung, Rechte Dritter oder andere Eintragungen bestehen, die die Transaktion beeinflussen können.
Für Käufer ist die Nota Simple besonders wichtig, bevor der contrato de arras unterschrieben wird. Wenn das Dokument eine Hypothek, Pfändung, mehrere Eigentümer, ein Nutzungsrecht Dritter oder Abweichungen in der Objektbeschreibung zeigt, muss dies vor Zahlung der Anzahlung geklärt werden.
Gleichzeitig ist die Nota Simple nur informativ. Sie ist kein öffentliches Dokument, das den Inhalt des Grundbuchs offiziell bescheinigt. Für eine solche Bestätigung wird eine vom Registerführer unterzeichnete certificación registral verwendet.
In der Praxis bedeutet das: Die Nota Simple eignet sich für erste Prüfungen und die Analyse einer Transaktion. In streitigen, komplexen oder gerichtlichen Situationen kann jedoch eine certificación registral erforderlich sein.
Was ist eine Nota Simple?
Die Nota Simple Informativa ist ein kurzer informativer Auszug aus dem Registro de la Propiedad. Sie bezieht sich auf eine konkrete finca registral, also eine im Grundbuch eingetragene Immobilieneinheit.
Sie kann vom Käufer, Anwalt, der Bank, einer Agentur, dem Eigentümer oder einer anderen Person angefordert werden, sofern ein berechtigtes Interesse besteht.
Beim Immobilienkauf dient die Nota Simple dazu zu verstehen:
ob die Immobilie im Registro de la Propiedad existiert;
wer als Eigentümer eingetragen ist;
ob der Verkäufer berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen;
ob eine Hypothek besteht;
ob Pfändungen oder ein embargo eingetragen sind;
ob Dienstbarkeiten bestehen;
ob Beschränkungen eingetragen sind;
ob ein usufructo oder andere Rechte Dritter bestehen;
ob die Objektbeschreibung dem tatsächlichen Zustand entspricht;
ob Informationen vorliegen, die weitere Prüfungen erfordern.
Die Nota Simple ist der Ausgangspunkt der rechtlichen Due Diligence, nicht ihr Abschluss.
Wo erhält man eine Nota Simple?
Eine Nota Simple kann über das Registro de la Propiedad oder über den Onlinedienst des Colegio de Registradores angefordert werden.
In der Praxis wird sie meist vom Anwalt des Käufers, von einer Agentur oder vom Käufer selbst über die offizielle Website der Registradores de España beschafft. Man kann sie auch persönlich beim Registro de la Propiedad beantragen, wenn bekannt ist, bei welchem Register die Immobilie eingetragen ist.
Für die Anfrage können erforderlich sein:
Adresse der Immobilie;
Daten des Eigentümers;
finca registral;
CRU oder IDUFIR;
cadastral reference;
Angaben zum Registro de la Propiedad;
andere Informationen, die eine eindeutige Identifizierung der Immobilie ermöglichen.
Am besten wird die Nota Simple anhand der finca registral oder der CRU angefordert, da Adressen in Spanien unterschiedlich geschrieben werden können und nicht immer eine präzise Suche ermöglichen.
Wenn der Käufer nicht sicher ist, was genau angefordert werden muss, sollte dies einem Anwalt überlassen werden. Ein Identifikationsfehler kann dazu führen, dass eine Nota Simple für die falsche Immobilie eingeholt wird.
Wann sollte man eine Nota Simple anfordern?
Die Nota Simple sollte angefordert werden, bevor finanziell bindende Dokumente unterschrieben werden.
Die ideale Reihenfolge ist:
der Käufer wählt eine Immobilie aus;
die Nota Simple wird angefordert;
der Anwalt prüft Eigentümer, Beschreibung und Belastungen;
weitere Dokumente werden geprüft;
erst danach wird eine Reservierung oder ein contrato de arras mit Schutzklauseln unterzeichnet.
In der Praxis kann eine Immobilie schnell vom Markt verschwinden, und die Agentur kann vorschlagen, zunächst eine Reservierung zu zahlen. In diesem Fall muss das Reservierungsdokument Rückerstattungsbedingungen enthalten, falls die rechtliche Due Diligence Probleme aufdeckt.
Wer einen contrato de arras unterschreibt, ohne die Nota Simple geprüft zu haben, bringt sich in eine schwache Position. Später kann sich etwa herausstellen, dass die Immobilie nicht vom alleinigen Eigentümer verkauft wird oder dass eine Pfändung, Hypothek, ein usufructo oder eine andere Beschränkung besteht.
Wer kann eine Nota Simple beantragen?
Eine Nota Simple kann von einer Person mit berechtigtem Interesse angefordert werden. Beim Immobilienkauf kann dieses Interesse in der Kaufabsicht, der Prüfung der rechtlichen Situation, der Risikobewertung der Transaktion oder der Vorbereitung einer Hypothek liegen.
Üblicherweise wird die Nota Simple beantragt von:
Käufer;
Anwalt des Käufers;
Immobilienagentur;
Bank;
Hypothekenvermittler;
Eigentümer;
Notar;
Gutachter;
Investor.
Bei der Beantragung muss in der Regel ein Grund angegeben werden: Kauf, rechtliche Due Diligence, Hypothek, Vermietung, Investitionsanalyse oder ein anderes berechtigtes Interesse.
Was zeigt eine Nota Simple?
Eine Nota Simple enthält in der Regel mehrere wichtige Abschnitte.
Daten des Registro de la Propiedad
Zu Beginn des Dokuments wird angegeben, welches Register den Auszug ausgestellt hat, an welchem Datum er erstellt wurde und welche Registrierungsdaten zur Immobilie vorliegen.
Identifikation der Immobilie
Angegeben werden finca registral, CRU oder IDUFIR, Adresse, Objektbeschreibung, Fläche, manchmal der Anteil an Gemeinschaftselementen des Gebäudes und die cadastral reference, sofern sie mit dem Registereintrag verknüpft ist.
Objektbeschreibung
Das Dokument kann ausweisen, ob es sich um eine Wohnung, ein Haus, eine Garage, einen Abstellraum, ein Grundstück, eine Gewerbefläche oder eine andere Art von Immobilie handelt.
Eigentümer
Es nennt den eingetragenen Eigentümer oder die eingetragenen Eigentümer, deren Anteile, die Art des Eigentumsrechts und teilweise die Erwerbsgrundlage.
Rechte und Beschränkungen
Es kann Hypothek, usufructo, servidumbre, embargo, Pfändungen, Verfügungsverbote, Bedingungen, Beschränkungen oder andere eingetragene Rechte zeigen.
Belastungen
Dies ist einer der wichtigsten Abschnitte. Er zeigt, ob registrierte cargas bestehen, die die Transaktion beeinflussen können.
Eintragungen, die analysiert werden müssen
Das Dokument kann frühere Hypothekeneinträge, steuerliche Beschränkungen, Dienstbarkeiten, urbanismo, Entwicklungsauflagen oder andere Punkte enthalten, die rechtlich interpretiert werden müssen.
Wie liest man eine Nota Simple?
Eine Nota Simple sollte nicht als Formalität gelesen werden, sondern als rechtliche Landkarte der Immobilie.
Erste Frage: Ist es die richtige Immobilie?
Zu prüfen sind Adresse, finca registral, CRU, cadastral reference, Etage, Tür, Fläche, Stellplatz, Abstellraum und Beschreibung. Wenn der Käufer eine Wohnung mit Stellplatz und Abstellraum besichtigt, muss klar sein, ob diese in derselben finca enthalten oder separat registriert sind.
Zweite Frage: Wer ist Eigentümer?
Der Name des Verkäufers muss mit dem eingetragenen Eigentümer übereinstimmen. Gibt es mehrere Eigentümer, müssen alle die Transaktion unterschreiben oder eine Vertretung bevollmächtigen. Gehört die Immobilie einer Gesellschaft, müssen die Befugnisse des Geschäftsführers oder Vertreters geprüft werden.
Dritte Frage: Gibt es Belastungen?
Hypothek, embargo, usufructo, servidumbre oder ein Verfügungsverbot können die Transaktion erheblich beeinflussen. Manche Belastungen lassen sich vor dem Notartermin oder gleichzeitig mit der Transaktion löschen. Andere können den Kauf riskant machen.
Vierte Frage: Entspricht die Immobilie der Realität?
Wenn die Nota Simple 70 m² ausweist, die Anzeige aber 95 m² nennt, muss der Grund verstanden werden. Es kann sich um eine Terrasse, Gemeinschaftsflächen, einen nicht registrierten Anbau, einen Werbefehler oder ein Registerproblem handeln.
Fünfte Frage: Gibt es Hinweise auf versteckte Themen für weitere Prüfungen?
Die Nota Simple gibt nicht immer eine vollständige Antwort, kann aber die Richtung zeigen: urbanismo, Dienstbarkeiten, Beschränkungen, alte Hypotheken, Rechte Dritter oder Unstimmigkeiten in der Beschreibung.
Finca registral
Die finca registral ist die im Registro de la Propiedad eingetragene Immobilieneinheit. Sie ist nicht dasselbe wie die cadastral reference.
Eine Wohnung, ein Stellplatz, ein Abstellraum oder ein Grundstück können jeweils eigene fincas registrales sein. Manchmal sind Wohnung und Stellplatz separate Immobilien, manchmal miteinander verbundene Elemente.
Beim Kauf muss klar sein:
welche finca verkauft wird;
ob es eine separate finca für den Stellplatz gibt;
ob es eine separate finca für den Abstellraum gibt;
ob alle Einheiten im Preis enthalten sind;
ob alle Einheiten beim Notar übertragen werden;
ob jede Einheit Belastungen hat;
ob die Daten mit dem Vertrag übereinstimmen.
Ein Fehler bei der finca registral kann dazu führen, dass der Käufer die Wohnung erwirbt, nicht aber den Stellplatz oder Abstellraum, den er für enthalten hielt.
CRU und IDUFIR
CRU bedeutet Código Registral Único. Früher wurde häufig der Begriff IDUFIR verwendet. Es handelt sich um den eindeutigen Registercode der Immobilie im System des Registro de la Propiedad.
Die CRU hilft, eine Immobilie im Register präzise zu identifizieren.
Für Käufer ist die CRU wichtig, weil Adressen sich ändern oder unterschiedlich geschrieben werden können, während die CRU eine Nota Simple eindeutig einer bestimmten Immobilie zuordnet.
Bei der Prüfung einer Transaktion sollte der Anwalt CRU, finca registral, Adresse, cadastral reference und Verkäuferdokumente miteinander abgleichen.
Referencia catastral
Die referencia catastral ist die Katasterreferenz der Immobilie im Catastro.
Sie ersetzt weder die finca registral noch ist sie identisch mit der CRU. Catastro und Registro erfüllen unterschiedliche Funktionen.
Catastro ist wichtig für Steuern, IBI, Fläche, Katasterwert, Referenzwert und administrative Identifikation der Immobilie.
Registro ist wichtig für Eigentumsrechte und eingetragene Rechte.
Eine Nota Simple kann die referencia catastral enthalten, sie muss aber zusätzlich über Catastro geprüft und mit dem IBI-Beleg, der tatsächlichen Immobilie und den Registro-Daten verglichen werden.
Fehlt die Katasterreferenz oder stimmt sie nicht überein, macht das den Kauf nicht immer unmöglich. Es erfordert jedoch eine Analyse.
Eigentümer in der Nota Simple
Der Abschnitt zum Eigentümer ist einer der wichtigsten.
Zu prüfen ist:
wer Eigentümer ist;
ob es einen oder mehrere Eigentümer gibt;
welchen Anteil jeder Eigentümer hält;
ob alle Eigentümer verkaufen;
ob es einen Ehepartner gibt, dessen Zustimmung erforderlich ist;
ob die Immobilie einer Gesellschaft gehört;
ob der Vertreter bevollmächtigt ist;
ob die Immobilie auf Erben eingetragen ist;
ob die Immobilie streitig ist.
Wenn der Verkäufer nicht mit dem Eigentümer in der Nota Simple übereinstimmt, kann die Transaktion ohne Erklärung und Unterlagen nicht als sicher gelten.
Ein Makler kann zum Beispiel sagen, der Sohn des Eigentümers verkaufe die Immobilie. Wenn der Sohn aber weder Eigentümer ist noch eine Vollmacht hat, kann er sie nicht verkaufen.
Bei mehreren Eigentümern reicht die Unterschrift nur einer Person nicht aus.
Eigentumsanteile
Eine Nota Simple kann zeigen, dass die Immobilie mehreren Personen in unterschiedlichen Anteilen gehört.
Zum Beispiel:
ein Eigentümer hält 50 %;
der zweite Eigentümer hält 50 %;
eine Person hält den usufructo und eine andere das bloße Eigentum;
die Immobilie gehört Erben in unterschiedlichen Anteilen.
Der Käufer muss sicherstellen, dass alle Personen, deren Rechte betroffen sind, an der Transaktion teilnehmen.
Besondere Aufmerksamkeit erfordern Erbfälle, Scheidungen, Familienvermögen, Immobilien mit usufructo und Immobilien im Eigentum von Gesellschaften.
Usufructo
Usufructo ist ein Nutzungsrecht an einer Immobilie. Im Immobilienkontext kann dies bedeuten, dass eine Person Eigentümer ist, eine andere Person jedoch das Recht hat, die Immobilie zu nutzen.
Für Käufer ist das entscheidend.
Wird eine Immobilie mit eingetragenem usufructo verkauft, kann der neue Eigentümer zwar Eigentumsrechte erwerben, die Immobilie aber nicht frei nutzen, solange der usufructo nicht endet oder gelöscht wird.
Besteht ein usufructo, muss daher geklärt werden:
wer das Nutzungsrecht hat;
für welche Dauer;
ob dieses Recht gelöscht werden kann;
ob der usufructuario an der Transaktion teilnimmt;
welche Dokumente erforderlich sind;
wie sich dies auf den Preis auswirkt;
ob eine Hypothek möglich ist.
Der Kauf einer Immobilie mit usufructo ohne rechtliche Analyse ist gefährlich.
Hipoteca
Hipoteca bedeutet Hypothek. Wenn die Nota Simple die Hypothek des Verkäufers zeigt, ist das nicht automatisch ein Problem. Viele Immobilien werden mit einer Hypothek verkauft, die am Tag der notariellen Transaktion abgelöst wird.
Der Ablauf muss jedoch korrekt organisiert sein.
Zu prüfen ist:
Bank des Verkäufers;
ausstehende Restschuld;
Schuldbescheinigung;
Betrag, der beim Notar zurückgezahlt wird;
wer den Bankscheck erhält;
wer die Kosten der Hypothekenlöschung trägt;
wann die Hypothek im Registro gelöscht wird;
ob dies in der escritura abgebildet ist.
Der Käufer sollte nicht einfach den gesamten Betrag an den Verkäufer überweisen, wenn auf der Immobilie eine Hypothek lastet. Ein Teil des Kaufpreises kann direkt an die Bank des Verkäufers gezahlt werden, um das Darlehen abzulösen.
Wenn die Hypothek nicht korrekt gelöscht wird, kann sie weiterhin als Belastung im Registro erscheinen.
Embargo und Pfändungen
Embargo ist eine Pfändung oder Vollstreckungseintragung, die auf der Immobilie registriert ist.
Sie kann mit Schulden des Verkäufers, Steuerforderungen, Gerichtsentscheidungen, Bankschulden oder anderen Verpflichtungen zusammenhängen.
Wenn in der Nota Simple ein embargo erscheint, muss geklärt werden:
wer die Pfändung veranlasst hat;
in welcher Höhe;
ob die Pfändung gelöscht werden kann;
welche Unterlagen erforderlich sind;
ob sie vor der Transaktion gelöscht wird;
welcher Teil des Kaufpreises zur Begleichung der Schuld verwendet wird;
ob das Risiko weiterer Forderungen besteht.
Der Kauf einer Immobilie mit embargo kann möglich sein, aber nur mit sauberer rechtlicher Begleitung. Ohne Prüfung ist das Risiko hoch.
Servidumbre
Servidumbre bedeutet Dienstbarkeit. Es handelt sich um ein beschränktes Nutzungsrecht Dritter an einer Immobilie oder einem Grundstück.
Beispiele sind:
Wegerecht;
Zufahrtsrecht für Fahrzeuge;
Zugang zu Versorgungsleitungen;
Baubeschränkung;
Recht zur Nutzung eines Teils des Grundstücks;
technische Leitungen;
Verpflichtungen zugunsten eines Nachbargrundstücks.
Bei einer Wohnung fällt eine Dienstbarkeit möglicherweise weniger auf. Bei einer Villa, einem Haus oder Grundstück kann sie jedoch sehr wichtig sein.
Wenn die Nota Simple eine servidumbre ausweist, muss verstanden werden, wie sie Nutzung, Privatsphäre, Bau, Renovierung, Zugang, Einfriedung und späteren Verkauf beeinflusst.
Cargas
Cargas sind Belastungen oder eingetragene Beschränkungen einer Immobilie.
Cargas können umfassen:
Hypothek;
Pfändung;
Dienstbarkeit;
usufructo;
Nutzungsbedingungen;
Verfügungsverbot;
steuerliche Beschränkungen;
Rechte Dritter;
urbanismo;
andere registrierte Eintragungen.
Der Abschnitt zu den cargas darf nicht ignoriert werden. Selbst wenn der Makler sagt, es sei „alt und irrelevant“, muss der Anwalt jede Eintragung prüfen.
Manchmal bleiben alte Einträge in der Nota Simple stehen, obwohl sie praktisch nicht mehr relevant sind, aber nicht aus dem Register gelöscht wurden. Vor dem Kauf muss klar sein, ob sie gelöscht werden müssen und wer die Kosten trägt.
Was die Nota Simple nicht zeigt
Die Nota Simple ist wichtig, zeigt aber nicht alle Risiken.
Sie beantwortet in der Regel nicht vollständig:
ob comunidad-Schulden bestehen;
ob IBI-Schulden bestehen;
ob Schulden bei Versorgern bestehen;
ob es illegale Grundrissänderungen gibt;
ob die tatsächliche Fläche mit den Dokumenten übereinstimmt;
ob urbanismo-Probleme bestehen;
ob touristische Vermietung erlaubt ist;
ob ein Verbot in der comunidad besteht;
ob Mieter vorhanden sind;
ob mündliche Vereinbarungen bestehen;
in welchem technischen Zustand die Immobilie ist;
ob Feuchtigkeit, Risse oder bauliche Probleme bestehen;
ob Sonderumlagen der comunidad geplant sind;
ob gerichtliche Konflikte innerhalb des Gebäudes bestehen;
welcher Marktpreis realistisch ist;
welche Steuerbemessungsgrundlage gilt;
ob eine Hypothek erhältlich ist.
Die Nota Simple ist daher nur ein Teil der Due Diligence.
Nota Simple und Catastro
Nach Erhalt der Nota Simple muss sie mit Catastro verglichen werden.
Verglichen werden:
Adresse;
Katasterreferenz;
Fläche;
Nutzung;
Objektplan;
Grundstück;
Gebäude;
Baujahr;
IBI-Daten;
gegebenenfalls Referenzwert.
Abweichungen zwischen Registro und Catastro sind recht häufig. Sie sind nicht immer kritisch, müssen aber vor dem Kauf verstanden werden.
Zum Beispiel kann das Registro eine Wohnung mit 80 m² ausweisen, Catastro mit 92 m² und die Anzeige mit 100 m². Die Gründe können unterschiedlich sein: Gemeinschaftsflächen, Terrassen, Fehler, Veränderungen oder nicht registrierte Arbeiten.
Der Käufer muss nicht nur die Zahlen kennen, sondern die rechtlichen Folgen der Abweichungen verstehen.
Nota Simple und IBI
Der IBI-Beleg hilft, die Immobilie zusätzlich zu prüfen.
IBI zeigt in der Regel:
Gemeinde;
Katasterreferenz;
Steuerbetrag;
Eigentümer oder Steuerpflichtigen;
steuerpflichtige Immobilie;
Katasterwert;
Adresse.
Der Vergleich von Nota Simple, Catastro und IBI hilft, Unstimmigkeiten zu erkennen.
Vor dem Kauf müssen der aktuelle IBI-Beleg und eine Bestätigung angefordert werden, dass keine Schulden bestehen. Die Nota Simple allein garantiert nicht, dass keine IBI-Schulden vorhanden sind.
Nota Simple und Comunidad
Die Nota Simple ersetzt keine Prüfung der comunidad.
Auch wenn im Registro keine Belastungen eingetragen sind, kann der Verkäufer Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft haben. Die comunidad kann außerdem Sonderumlagen, Gerichtsverfahren, Verbote touristischer Vermietung oder größere Reparaturen beschlossen haben.
Vor dem Kauf sollte angefordert werden:
Bescheinigung, dass keine comunidad-Schulden bestehen;
monatlicher Beitrag;
Protokolle der letzten Versammlungen;
Statuten der comunidad;
Hausordnung;
Informationen zu Sonderumlagen;
Beschlüsse zur touristischen Vermietung;
geplante Arbeiten.
Manchmal ist eine Immobilie im Registro rechtlich sauber, aber wegen des Zustands der comunidad finanziell problematisch.
Nota Simple und touristische Vermietung
Die Nota Simple gibt in der Regel keine vollständige Antwort darauf, ob eine Immobilie touristisch vermietet werden darf.
Für touristische Vermietung muss zusätzlich geprüft werden:
regionale Vorschriften;
kommunale Beschränkungen;
Vorhandensein einer Lizenz;
Möglichkeit, eine Lizenz zu erhalten;
Regeln der comunidad;
Gebäudestatuten;
Beschlüsse der Eigentümerversammlung;
technische Anforderungen;
Registrierungsnummer, falls erforderlich;
Recht, die Immobilie auf Plattformen zu bewerben.
Wer eine Wohnung für Kurzzeitvermietung kauft, darf sich nicht allein auf die Nota Simple verlassen. Touristische Regulierung und Gebäudedokumente müssen separat geprüft werden.
Nota Simple beim Kauf einer Wohnung
Beim Kauf einer Wohnung hilft die Nota Simple zu prüfen:
Eigentümer;
Fläche;
Etage;
Wohnungsbeschreibung;
Anteil an Gemeinschaftselementen;
Hypothek;
Pfändungen;
Dienstbarkeiten;
eingetragene Beschränkungen;
Stellplatz und Abstellraum, falls enthalten.
Besondere Aufmerksamkeit gilt Stellplätzen und Abstellräumen. Sie können:
Teil derselben finca sein;
separate fincas sein;
Nutzungsrechte sein;
nicht im Verkauf enthalten sein;
nicht als separate Immobilie registriert sein.
Wenn der Käufer davon ausgeht, dass ein Stellplatz im Preis enthalten ist, muss dies durch Dokumente bestätigt werden.
Nota Simple beim Kauf einer Villa
Beim Kauf einer Villa ist die Nota Simple besonders wichtig, aber nicht ausreichend.
Sie hilft zu prüfen:
Eigentümer;
Grundstück;
Hausfläche;
eingetragene Gebäude;
Hypothek;
Dienstbarkeiten;
Beschränkungen;
Grenzen;
rechtlicher Status der finca;
mögliche Belastungen.
Eine Villa erfordert jedoch zusätzliche Prüfungen von urbanismo, Catastro, tatsächlichen Gebäuden, Pool, Garage, Erweiterungen, Gästehaus, Zaun, Zufahrt, Versorgungseinrichtungen und Lizenzen.
Ein häufiges Problem ist, dass das tatsächliche Haus größer ist als registriert. Zum Beispiel weist die Nota Simple 150 m² aus, tatsächlich gibt es aber 230 m² mit Pool und zusätzlichem Raum. Das muss analysiert werden.
Nota Simple beim Kauf eines Neubaus
Beim Kauf eines Neubaus kann die Nota Simple genutzt werden, um Grundstück, Bauträger, Projekt und spätere Registrierung der Immobilie zu prüfen.
Ist die Immobilie bereits fertiggestellt und registriert, kann eine Nota Simple für die konkrete Wohnung eingeholt werden.
Befindet sich das Projekt noch im Bau, ist die Prüfung komplexer. Analysiert werden müssen:
Recht des Bauträgers am Grundstück;
Registerdaten des Grundstücks;
obra nueva;
división horizontal;
Baugenehmigung;
Bankgarantien;
Vertrag;
Erstbezugslizenz;
Registrierung jeder Einheit nach Fertigstellung.
Bei einem Neubau ist die Nota Simple nur eines von mehreren Dokumenten. Wichtiger ist die umfassende Prüfung von Bauträger, Lizenzen und Garantien.
Nota Simple für eine Hypothek
Die Bank verlangt bei der Hypothekenprüfung fast immer eine Nota Simple.
Sie nutzt sie, um zu prüfen:
Eigentümer;
Immobilie;
Belastungen;
Hypothek des Verkäufers;
Pfändungen;
Registerdaten;
ob die Immobilie als Sicherheit akzeptiert werden kann.
Wichtig ist aber: Die Prüfung der Bank schützt die Bank, nicht den Käufer vollständig. Selbst wenn die Bank bereit ist, die Immobilie zu finanzieren, benötigt der Käufer einen unabhängigen Anwalt.
Die Bank kann die Immobilie als Sicherheit akzeptieren, analysiert aber möglicherweise nicht alle Fragen zu Vermietung, urbanismo, comunidad, späterer Liquidität oder Steuerstrategie.
Nota Simple und Contrato de Arras
Vor Unterzeichnung des contrato de arras muss die Nota Simple geprüft werden.
Der arras-Vertrag muss korrekt enthalten:
Objektdaten;
finca registral;
cadastral reference;
Eigentümer;
Preis;
Frist für den Notartermin;
Status der Belastungen;
Verpflichtung zur Löschung von Hypothek oder Schulden;
Stellplatz und Abstellraum;
Möbel und Ausstattung;
Mieter;
Bedingungen der rechtlichen Due Diligence;
Hypothekenbedingung, falls der Käufer von Bankfinanzierung abhängig ist.
Wenn die Nota Simple eine Hypothek zeigt, muss dies im arras geregelt werden: wie und wann sie zurückgezahlt wird.
Gibt es mehrere Eigentümer, müssen alle beteiligt sein.
Bestehen Belastungen, muss schriftlich festgehalten werden, dass die Immobilie frei davon übertragen wird, sofern dies eine Bedingung der Transaktion ist.
Nota Simple und notarielle Transaktion
Vor dem Notartermin wird die Nota Simple in der Regel aktualisiert, um sicherzustellen, dass während der Vorbereitung der Transaktion keine neuen Belastungen eingetragen wurden.
Das ist besonders wichtig, wenn zwischen Unterzeichnung der arras und der notariellen Transaktion mehrere Wochen oder Monate liegen.
In dieser Zeit könnten theoretisch erscheinen:
neue Pfändung;
Verfügungsverbot;
Änderung eines Hypothekeneintrags;
anderer Registereintrag;
Eigentümerwechsel;
gerichtliche Beschränkungen.
Der Anwalt muss daher kurz vor dem Transaktionstermin prüfen, dass die Nota Simple aktuell ist.
Nota Simple und Certificación Registral
Nota Simple und certificación registral sind unterschiedliche Dokumente.
Nota Simple
Sie ist informativ. Sie eignet sich für erste Prüfungen, Kauf, Objektanalyse und Vorbereitung der Transaktion.
Certificación registral
Dies ist ein offizielles öffentliches Dokument, das vom Registerführer unterzeichnet wird und den Inhalt des Registro de la Propiedad bescheinigt.
Eine certificación kann in ernsteren Situationen erforderlich sein: Gerichtsverfahren, Streitigkeiten, offizieller Nachweis von Rechten, komplexe Transaktionen, Erbschaften, konfliktbezogene Belastungen oder wenn ein Dokument mit Beweiskraft benötigt wird.
Bei den meisten Standardkäufen wird die Nota Simple als Basisdokument verwendet. In komplexen Risikosituationen kann der Anwalt jedoch eine certificación anfordern.
Wie lange ist eine Nota Simple gültig?
Die Nota Simple hat keine allgemeine Gültigkeitsdauer im eigentlichen Sinn, weil sie eine Momentaufnahme zum Zeitpunkt der Ausstellung ist.
Je älter das Dokument ist, desto geringer ist sein praktischer Wert.
Beim Immobilienkauf empfiehlt sich eine aktuelle Nota Simple. Ist das Dokument mehrere Wochen oder Monate alt, muss es vor Unterzeichnung der arras oder vor dem Notartermin aktualisiert werden.
Praktisch gilt: Die Nota Simple sollte in den entscheidenden Phasen der Transaktion aktuell sein, also vor den arras und vor dem Notar.
Kann eine Nota Simple falsch sein?
Die Nota Simple spiegelt Informationen aus dem Registro de la Propiedad wider. Käufer müssen jedoch mehrere Punkte berücksichtigen.
Sie ist informativ.
Sie zeigt keine nicht eingetragenen Tatsachen.
Sie kann alte Einträge enthalten, die praktisch nicht mehr relevant sind, aber noch nicht gelöscht wurden.
Sie kann eine Beschreibung enthalten, die nicht dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entspricht.
Sie ersetzt nicht Catastro, IBI, comunidad, urbanismo und technische Prüfung.
Deshalb sollte die Nota Simple allein niemals die einzige Grundlage für einen Kauf sein.
Warnsignale in einer Nota Simple
Käufer sollten vorsichtig sein, wenn die Nota Simple Folgendes zeigt:
der Verkäufer stimmt nicht mit dem Eigentümer überein;
mehrere Eigentümer, aber nur eine Person unterschreibt;
eingetragener usufructo;
embargo;
Verfügungsverbot;
Hypothek ohne klaren Löschungsmechanismus;
Dienstbarkeiten, die die Nutzung beeinflussen;
Fläche weicht stark von der Anzeige ab;
Stellplatz ist nicht aufgeführt, obwohl er zugesagt wurde;
Abstellraum ist nicht aufgeführt, obwohl er im Preis enthalten sein soll;
die Immobilie wird anders beschrieben als sie tatsächlich genutzt wird;
alte cargas;
unklare Eintragungen;
keine Verbindung zu Catastro;
Immobilie gehört einer Gesellschaft, ohne dass Vertretungsbefugnisse geprüft wurden;
Hinweise auf Erbschafts- oder Gerichtssituation.
Ein Warnsignal bedeutet nicht immer, dass der Kauf unmöglich ist. Es bedeutet aber, dass der Käufer innehalten und das Thema klären muss, bevor er zahlt.
Häufige Fehler von Käufern
Der häufigste Fehler ist, vor Reservierung oder arras keine Nota Simple anzufordern.
Der zweite Fehler ist, das Dokument zu erhalten, seinen Inhalt aber nicht zu verstehen.
Der dritte Fehler ist, nur auf den Namen des Eigentümers zu schauen und die cargas zu ignorieren.
Der vierte Fehler ist, die Hypothek des Verkäufers nicht zu prüfen.
Der fünfte Fehler ist, usufructo oder Dienstbarkeit zu übersehen.
Der sechste Fehler ist, die Fläche nicht mit Catastro und der tatsächlichen Immobilie zu vergleichen.
Der siebte Fehler ist zu glauben, dass die Nota Simple comunidad-Schulden zeigt.
Der achte Fehler ist zu glauben, dass die Nota Simple die Möglichkeit touristischer Vermietung bestätigt.
Der neunte Fehler ist die Verwendung einer alten Nota Simple.
Der zehnte Fehler ist, die Nota Simple als vollständige rechtliche Garantie zu betrachten.
Grundsatz: Die Nota Simple muss zusammen mit einem Anwalt und weiteren Dokumenten gelesen werden.
Was zusätzlich zur Nota Simple geprüft werden sollte
Für einen sicheren Kauf müssen nicht nur die Nota Simple, sondern auch weitere Unterlagen angefordert und geprüft werden.
Zusätzlich erforderlich sind:
Catastro;
IBI-Beleg;
Bescheinigung, dass keine comunidad-Schulden bestehen;
Protokolle der comunidad-Versammlungen;
Statuten der comunidad und Hausordnung;
Verkäuferdokumente;
Vollmacht, falls ein Vertreter handelt;
Schuldbescheinigung zur Hypothek des Verkäufers;
Mietvertrag, falls ein Mieter vorhanden ist;
Energieausweis;
Lizenzen und urbanismo bei Haus oder Villa;
Erstbezugslizenz, falls relevant;
Neubauunterlagen;
Bankgarantien bei Off-Plan-Käufen;
Prüfung der Vermietungsmöglichkeit;
Steuerberechnung;
contrato de arras.
Nur eine umfassende Prüfung gibt dem Käufer ein echtes Verständnis des Risikos.
Wie man die Nota Simple beim Kauf sicher nutzt
Die richtige Arbeit mit der Nota Simple läuft wie folgt ab.
Zunächst wählt der Käufer eine Immobilie aus.
Dann wird eine aktuelle Nota Simple angefordert.
Der Anwalt prüft Eigentümer, finca, CRU, Beschreibung und cargas.
Danach wird das Dokument mit Catastro, IBI und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie verglichen.
Gibt es eine Hypothek, Pfändung oder andere Belastung, wird der Löschungsmechanismus vereinbart.
Gibt es Flächenabweichungen, werden sie analysiert.
Wird die Immobilie mit Stellplatz oder Abstellraum gekauft, wird deren Registerstatus geprüft.
Wird die Immobilie zur Vermietung gekauft, werden zusätzlich Lizenzen und Regeln der comunidad geprüft.
Hängt der Kauf von einer Hypothek ab, wird die Nota Simple an die Bank gesendet.
Vor dem Notartermin wird die Nota Simple aktualisiert.
Nach der Transaktion wird das Eigentum auf den Namen des Käufers eingetragen.
FAQ
Was ist eine Nota Simple in Spanien?
Die Nota Simple ist ein informativer Auszug aus dem Registro de la Propiedad für eine bestimmte Immobilie. Sie zeigt Identifikation der Immobilie, Eigentümer sowie eingetragene Rechte oder Belastungen.
Warum braucht man beim Immobilienkauf eine Nota Simple?
Sie wird benötigt, um zu prüfen, wer Eigentümer ist und ob Hypothek, Pfändungen, Dienstbarkeiten, usufructo, Beschränkungen oder andere eingetragene Risiken bestehen.
Wo bekommt man eine Nota Simple?
Eine Nota Simple kann über das Registro de la Propiedad oder online über das Colegio de Registradores angefordert werden. In der Regel übernimmt dies der Anwalt des Käufers.
Kann man eine Immobilie ohne Nota Simple kaufen?
Technisch kann die Transaktion weiterlaufen, aber es ist extrem riskant. Ohne Nota Simple sieht der Käufer die grundlegende Registerlage der Immobilie nicht.
Zeigt die Nota Simple comunidad-Schulden?
In der Regel nein. Comunidad-Schulden müssen separat über eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft oder ihres Verwalters geprüft werden.
Zeigt die Nota Simple IBI-Schulden?
Nein. Dafür müssen IBI-Belege und kommunale Daten geprüft werden. Die Nota Simple ersetzt keine steuerliche Due Diligence.
Zeigt die Nota Simple, ob touristische Vermietung möglich ist?
In der Regel nein. Touristisches Vermieten muss separat geprüft werden: regionale Regeln, kommunale Beschränkungen, licencia turística, Registrierungsnummer und Regeln der comunidad.
Was sollte man tun, wenn in der Nota Simple eine Hypothek steht?
Die Restschuld und der Mechanismus zur Hypothekenlöschung müssen geprüft werden. Üblicherweise wird die Hypothek des Verkäufers am Tag der Transaktion oder davor zurückgezahlt und gelöscht.
Worin unterscheidet sich die Nota Simple von der certificación registral?
Die Nota Simple ist informativ. Die certificación registral ist ein offizielles, vom Registerführer unterzeichnetes Dokument, das den Inhalt des Registro de la Propiedad bescheinigt.
Was ist der wichtigste Fehler von Käufern?
Der wichtigste Fehler ist, arras zu unterschreiben und eine Anzahlung zu leisten, ohne eine aktuelle Nota Simple zu prüfen und Belastungen, Eigentümer, Fläche sowie zusätzliche Dokumente zu analysieren.
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