Was vor dem Kauf zu prüfen ist, damit Sie kein Geld, keine Anzahlung, keine Zeit und keine rechtliche Sicherheit verlieren
Der Kauf einer Immobilie in Spanien wirkt verständlich und emotional attraktiv: Meer, Klima, europäische Rechtsordnung, Mieteinnahmen, Urlaub, Umzug, Investment, liquide Städte und schöne Immobilien. Doch gerade ausländische Käufer machen oft Fehler, die sich vor der Unterzeichnung einer Reservierung oder eines contrato de arras hätten vermeiden lassen.
Das Hauptproblem ist nicht, dass der spanische Markt gefährlich wäre. Spanien ist ein reifer und transparenter Markt für Immobilienkäufe. Das Problem liegt woanders: Ausländische Käufer übertragen häufig die Logik ihres Heimatlandes auf Spanien und berücksichtigen regionale Steuern, Besonderheiten des Registro de la Propiedad, comunidad-Regeln, touristische Lizenzen, urbanismo, Bank-Compliance, Steuerresidenz und die rechtlichen Folgen eines arras-Vertrags nicht ausreichend.
Dadurch kann ein Käufer eine gute Immobilie auswählen, aber bei Dokumenten, Steuern, Fristen, Vermietungsmodell, Hypothek, Renovierung oder Verwaltung Fehler machen. Die Folgen können der Verlust der Anzahlung, die Unmöglichkeit der Vermietung, unerwartete Schulden, eine Bankablehnung, Steuerforderungen, teure Reparaturen, ein Rechtsstreit oder der Kauf einer Immobilie sein, die später schwer zu verkaufen ist.
Die wichtigste Schlussfolgerung: Ein sicherer Immobilienkauf in Spanien beginnt nicht mit der Suche nach der besten Option, sondern mit der richtigen Strategie, der Prüfung der Immobilie und dem Verständnis aller Kosten vor der Unterzeichnung von Dokumenten.
Wichtige Erkenntnisse zu Fehlern ausländischer Käufer
Die gefährlichsten Fehler passieren vor dem Notar. Sobald der Käufer den contrato de arras unterschrieben und die Anzahlung geleistet hat, wird seine Verhandlungsposition schwächer. Deshalb müssen die wichtigsten Prüfungen im Voraus erledigt werden.
Ausländische Käufer machen Fehler am häufigsten in fünf Bereichen.
Erstens — emotionaler Kauf. Eine schöne Aussicht, Terrasse, Meer oder ein dringender Rabatt drängen sie zu einer Entscheidung, bevor die Dokumente geprüft sind.
Zweitens — Unterschätzung der rechtlichen Due Diligence. Nota Simple, Catastro, IBI, comunidad, urbanismo, Lizenzen, Mieter, Hypothek des Verkäufers und Schulden müssen vor einer ernsthaften Zahlung geprüft werden.
Drittens — falsche Budgetberechnung. Der Angebotspreis ist nicht der vollständige Kaufpreis. Steuern, Notar, Registrierung, Anwalt, Hypothek, Renovierung, Möbel, Versicherung, comunidad, IBI und Kosten nach dem Kauf müssen addiert werden.
Viertens — Verwechslung des Immobilienkaufs mit einem Aufenthaltsrecht. Nach Abschaffung des Golden Visa verleiht der Immobilienkauf allein kein Recht, ganzjährig in Spanien zu leben.
Fünftens — Kauf zur Vermietung ohne Prüfung, ob Vermietung möglich ist. Besonders riskant ist touristische Vermietung: Erforderlich sind regionale Genehmigungen, kommunale Prüfungen, Registrierungsnummer, Zustimmung der comunidad und ein Steuermodell.
Ein korrekter Kauf dreht sich nicht um Geschwindigkeit, sondern um Risikokontrolle.
Fehler 1. Kauf ohne unabhängigen Anwalt
Einer der größten Fehler ist der Immobilienkauf in Spanien ohne unabhängigen Anwalt des Käufers.
Manchmal glaubt der Käufer, ein Makler, Notar oder Anwalt des Verkäufers reiche aus. Das ist falsch. Der Makler hilft, die Immobilie zu finden und die Transaktion abzuschließen. Der Notar formalisiert die öffentliche Urkunde und prüft formale Elemente. Der Anwalt des Verkäufers schützt die Interessen des Verkäufers. Der Käufer braucht einen Spezialisten, der konkret für ihn arbeitet.
Ein unabhängiger Käuferanwalt sollte prüfen:
Eigentümer;
Nota Simple;
Belastungen;
Hypothek des Verkäufers;
Pfändungen;
Catastro;
IBI;
comunidad;
Schulden;
urbanismo;
Mieter;
arras-Vertrag;
Steuern;
Transaktionsfristen;
Zahlungen;
Kaufstruktur;
Vermietungsrisiken;
Neubauunterlagen;
Vollmachten;
notarielle escritura.
Der Fehler, am Anwalt zu sparen, kann deutlich mehr kosten als die rechtliche Begleitung. Das gilt besonders für Villen, Neubauten, Mietimmobilien, Käufe von Nichtresidenten, Erbfälle, Off-Market-Transaktionen und das Luxussegment.
Fehler 2. Arras unterschreiben, bevor die Immobilie geprüft wurde
Contrato de arras ist keine einfache Reservierung. Es ist eine rechtlich erhebliche Vereinbarung, die zum Verlust der Anzahlung führen kann.
Die häufigste Situation sieht so aus: Der Käufer sieht eine Immobilie, fürchtet sie zu verlieren, unterschreibt arras und zahlt 10 % des Preises. Danach prüft der Anwalt die Dokumente und findet ein Problem: Hypothek, Pfändung, comunidad-Schulden, illegale Erweiterung, Flächenabweichung, Mieter, Verbot touristischer Vermietung oder Unmöglichkeit, eine Hypothek zu erhalten.
Wenn die arras keine Schutzbedingungen enthalten, kann es schwierig sein, die Anzahlung zurückzuerhalten.
Vor Unterzeichnung von arras muss mindestens geprüft werden:
Nota Simple;
Eigentümer;
Bestehen einer Hypothek;
Belastungen;
Catastro;
IBI;
comunidad;
Mieter;
Steuerregime;
Notarfrist;
Hypothekenmöglichkeit;
Möbel;
Parkplatz;
Abstellraum;
Rückerstattungsbedingungen.
Wenn die Prüfung noch nicht abgeschlossen ist, sollten die arras eine Bedingung zur Rückerstattung der Anzahlung bei negativer rechtlicher Due Diligence, Bankablehnung oder Entdeckung erheblicher Probleme enthalten.
Fehler 3. Annehmen, dass eine Reservierung immer erstattbar ist
Viele Käufer glauben, dass eine reserva nur eine vorübergehende Blockierung ist, die problemlos erstattet werden kann. Das ist nicht immer der Fall.
Eine Reservierung kann eine kleine Zahlung sein, aber ihre rechtlichen Folgen hängen vom Wortlaut des Dokuments ab.
Das Reservierungsdokument sollte geprüft werden auf:
gezahlten Betrag;
wer das Geld erhält;
ob es erstattbar ist;
wie lange die Immobilie vom Markt genommen wird;
ob der Preis festgelegt ist;
was passiert, wenn der Käufer zurücktritt;
was passiert, wenn der Verkäufer zurücktritt;
was passiert, wenn die Due Diligence negativ ausfällt;
ob die Reservierung auf den Preis angerechnet wird;
welche Dokumente der Verkäufer vorlegen muss;
ob sie in arras übergehen kann;
welche Fristen gesetzt sind.
Selbst €3,000–10,000 können verloren gehen, wenn die Reservierung ohne Rückerstattungsbedingungen unterschrieben wird.
Fehler 4. Nota Simple nicht prüfen
Die Nota Simple ist das Basisdokument beim Immobilienkauf in Spanien. Sie zeigt, wer als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist und welche Belastungen im Registro de la Propiedad registriert sind.
Der Käufer muss prüfen:
ob der Verkäufer mit dem Eigentümer übereinstimmt;
ob es mehrere Eigentümer gibt;
ob eine Hypothek besteht;
ob ein embargo besteht;
ob ein usufructo besteht;
ob Dienstbarkeiten bestehen;
ob Verfügungsbeschränkungen bestehen;
Beschreibung der Immobilie;
finca registral;
CRU oder IDUFIR;
Fläche;
Parkplatz;
Abstellraum;
Verbindung mit Catastro.
Ein Fehler ist, nur auf die Adresse und den Namen des Verkäufers zu schauen. Wichtig ist, das gesamte Dokument zu lesen.
Wenn die Nota Simple eine Hypothek zeigt, ist das nicht immer ein Problem, aber der Mechanismus ihrer Löschung muss verstanden werden. Wenn eine Pfändung, ein usufructo oder eine Dienstbarkeit besteht, erfordert die Transaktion eine besondere Analyse.
Fehler 5. Registro und Catastro nicht vergleichen
Registro de la Propiedad und Catastro sind unterschiedliche Systeme.
Registro zeigt rechtliche Rechte: wem die Immobilie gehört und welche Rechte und Belastungen registriert sind.
Catastro zeigt Steuer- und Katasterinformationen: Fläche, Katasterreferenz, Nutzung, Daten für IBI und Referenzwert.
Ausländische Käufer machen oft den Fehler zu glauben, dass alles rechtlich korrekt sei, wenn die Immobilie im Catastro existiert. Oder umgekehrt, dass Fläche und tatsächlicher Zustand vollständig bestätigt seien, wenn die Immobilie im Registro steht.
Es muss verglichen werden:
Adresse;
Fläche;
Katasterreferenz;
Nutzung;
Grundstück;
Gebäude;
Terrassen;
Garage;
Abstellraum;
tatsächlicher Zustand;
Steuerdaten.
Abweichungen sind nicht immer kritisch, müssen aber vor dem Kauf verstanden werden. Das ist besonders wichtig bei Villen, Häusern, Immobilien mit Erweiterungen, Pools und Umbauten.
Fehler 6. Urbanismo nicht prüfen
Urbanismo ist eines der am meisten unterschätzten Risiken für ausländische Käufer.
Besonders wichtig ist dies beim Kauf von:
Villa;
Haus;
finca;
Grundstück;
Immobilie am Meer;
renovierter Immobilie;
Haus mit Pool;
Haus mit Gästegebäude;
Haus mit Erweiterung;
Immobilie in ländlicher Lage.
Der Käufer muss prüfen:
ob das Gebaute zulässig ist;
ob Baugenehmigungen existieren;
ob der Pool legal ist;
ob die Garage legal ist;
ob die Erweiterung legal ist;
ob das Haus dem Projekt entspricht;
ob Verstöße bestehen;
ob Renovierung möglich ist;
ob die Immobilie erweitert werden kann;
Grundstücksstatus;
ob Costas-Beschränkungen gelten;
ob Dienstbarkeiten bestehen;
ob eine Hypothek erhalten werden kann.
Eine schöne Villa kann illegale Elemente haben. Das bedeutet nicht immer, dass der Kauf unmöglich ist, aber Preis, Risiko und Strategie sollten anders sein.
Fehler 7. Gesamte Kaufkosten nicht berechnen
Der Angebotspreis ist nur der Anfang.
Ausländische Käufer vergessen oft, Transaktionskosten hinzuzurechnen.
Beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie müssen normalerweise einbezogen werden:
ITP;
Notar;
Registrierung;
Anwalt;
gestor;
Übersetzungen;
Vollmacht;
Bankkosten;
Bewertung bei Nutzung einer Hypothek;
Maklerprovision, falls anwendbar;
Versicherung;
Renovierung;
Möbel;
Übertragung der Versorgungsleistungen;
Reserve für unvorhergesehene Ausgaben.
Beim Kauf eines Neubaus müssen normalerweise einbezogen werden:
IVA;
AJD;
Notar;
Registrierung;
Anwalt;
Bankgarantien;
Möbel;
Haushaltsgeräte;
Küche, falls nicht enthalten;
Beleuchtung;
Vorhänge;
Internet;
erste comunidad-Zahlungen.
Der Fehler ist zu denken: Wenn die Immobilie €400,000 kostet, dann werden €400,000 benötigt. Das reale Budget kann deutlich höher sein.
Fehler 8. ITP, IVA und AJD verwechseln
Kaufsteuern hängen von der Art der Immobilie ab.
Wenn eine Wiederverkaufsimmobilie von einer Privatperson gekauft wird, fällt normalerweise ITP an. Der Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab.
Wenn eine neue Immobilie vom Bauträger gekauft wird, fällt normalerweise IVA an. Bei Wohnimmobilien beträgt der Standardsatz auf dem spanischen Festland 10 %. Zusätzlich kann AJD anfallen, dessen Satz von der Region abhängt.
Käufer machen Fehler, wenn sie:
Wiederverkauf und Neubau ohne Berücksichtigung der Steuern vergleichen;
glauben, die Steuer sei überall in Spanien gleich;
AJD bei Neubauten vergessen;
die Steuerbemessungsgrundlage nicht berücksichtigen;
regionale Sätze nicht prüfen;
Steuern für Parkplatz, Abstellraum oder Gewerbefläche nicht berechnen;
Sonderregeln der Kanarischen Inseln nicht berücksichtigen.
Ein Steuerfehler kann das Budget um Zehntausende Euro verändern.
Fehler 9. Referenzwert nicht berücksichtigen
In Spanien kann die Steuerbemessungsgrundlage beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie nicht nur vom Transaktionspreis abhängen, sondern auch vom valor de referencia, sofern er anwendbar ist.
Wenn der Referenzwert höher ist als der Kaufpreis, kann der Käufer steuerliche Folgen haben.
Beispiel
Kaufpreis — €280,000;
Referenzwert — €320,000;
die Steuerbehörde kann sich auf die höhere Grundlage stützen.
Der Käufer sollte den Referenzwert vor dem Kauf prüfen, besonders wenn die Immobilie unter Marktpreis verkauft wird.
Manchmal ist ein niedriger Preis eine Chance. Manchmal ist er ein künftiger Steuerstreit.
Fehler 10. Comunidad-Schulden nicht prüfen
Comunidad ist die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes oder der Anlage. Der Käufer muss prüfen, ob der Verkäufer Schulden gegenüber der comunidad hat.
Angefordert werden müssen:
Bescheinigung über Schuldenfreiheit;
monatliche comunidad-Gebühr;
Versammlungsprotokolle;
Informationen über Sonderumlagen;
geplante Reparaturen;
Zustand des Gebäudefonds;
Hausordnung;
Beschlüsse zur touristischen Vermietung;
Beschwerden oder Gerichtsverfahren.
Der Fehler ist zu glauben, dass eine Schuld nicht existiert, wenn sie in der Nota Simple nicht erscheint. Comunidad-Schulden werden separat geprüft.
Besonders wichtig ist die Prüfung der comunidad in Gebäuden mit Aufzügen, Pools, Gärten, Fassaden, Sicherheit, Parkplätzen und touristischer Vermietung.
Fehler 11. IBI nicht prüfen
IBI ist die jährliche kommunale Immobiliensteuer.
Der Käufer sollte die letzte IBI-Quittung und eine Bestätigung über Schuldenfreiheit anfordern.
Es muss geprüft werden:
Katasterreferenz;
Steuerbetrag;
Gemeinde;
ob sie zur Immobilie passt;
wer IBI für das Transaktionsjahr zahlt;
ob eine Schuld besteht;
wie die Steuer nach dem Kauf übertragen wird.
IBI hilft auch, Catastro und Immobilie zu vergleichen. Wenn Daten in IBI, Catastro und Registro nicht übereinstimmen, erfordert dies Analyse.
Fehler 12. Mieter nicht prüfen
Einige Immobilien werden mit Mietern verkauft. Für einen Investor kann das ein Plus sein. Für einen Käufer, der dort wohnen oder renovieren möchte, kann es ein Problem sein.
Es muss geprüft werden:
ob ein Mieter vorhanden ist;
welcher Mietvertrag besteht;
Vertragslaufzeit;
Mietbetrag;
Kaution;
Rechte des Mieters;
Zahlungsrückstände;
ob der Vertrag gekündigt werden kann;
wann die Immobilie frei wird;
ob der Mietvertrag auf den Käufer übergeht;
ob der Vertrag registriert ist;
ob ein Gerichtsverfahren besteht.
Der Käufer sollte nicht erst nach arras erfahren, dass die Immobilie von einem langfristigen Mieter bewohnt wird.
Wenn die Immobilie leer übergeben werden muss, muss dies schriftlich festgehalten werden.
Fehler 13. Kauf zur touristischen Vermietung ohne Lizenzprüfung
Einer der teuersten Fehler ist, eine Immobilie für Airbnb oder Booking zu kaufen und danach festzustellen, dass touristische Vermietung unmöglich ist.
In Spanien wird touristische Vermietung regional und kommunal geregelt. Seit dem 1. Juli 2025 erfordert kurzfristige Vermietung über Online-Plattformen außerdem eine verpflichtende Registrierungsnummer. Zusätzlich muss in Gebäuden mit comunidad die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.
Der Käufer muss prüfen:
ob touristische Vermietung in der Region erlaubt ist;
ob sie in der Gemeinde erlaubt ist;
ob eine Lizenz erhalten werden kann;
ob eine aktive Lizenz vorhanden ist;
ob die Lizenz übertragen werden kann;
ob eine Registrierungsnummer vorhanden ist;
ob comunidad dies erlaubt;
ob die Satzung es verbietet;
ob Zonierungsbeschränkungen bestehen;
ob die Immobilie Anforderungen erfüllt;
ob die Immobilie auf Plattformen beworben werden darf.
Man kann eine Immobilie zur touristischen Vermietung nicht nur auf Grundlage der Worte des Verkäufers oder Maklers kaufen.
Fehler 14. Versprochener Rendite ohne Berechnung glauben
Verkäufer und Makler können attraktive Mietzahlen zeigen. Der Käufer muss jedoch Nettorendite berechnen, nicht Bruttoeinnahmen.
Die Berechnung sollte enthalten:
Kaufsteuern;
Renovierung;
Möbel;
Haushaltsgeräte;
Plattformprovisionen;
Verwaltungsgesellschaft;
Reinigung;
Wäsche;
Versicherung;
comunidad;
IBI;
Versorgungsleistungen;
Einkommensteuer;
Leerstand;
Möbelabnutzung;
Reparaturen zwischen Mietern;
Lizenzen;
Gästeregistrierung;
Bußgeldrisiken;
Saisonalität.
Wenn die Immobilie nur im Juli und August hohe Einnahmen bringt, muss verstanden werden, was in den anderen zehn Monaten passiert.
Der Fehler ist, Rendite aus einer Präsentation zu kaufen statt auf Basis realer Dokumente und eines konservativen Szenarios.
Fehler 15. Steuerpflichten von Nichtresidenten nicht berücksichtigen
Wenn der Eigentümer in Spanien nicht ansässig ist, kann er auch nach dem Kauf steuerliche Pflichten haben.
Wenn die Immobilie vermietet wird, müssen Mieteinnahmen erklärt werden.
Wenn die Immobilie nicht vermietet wird und persönlich genutzt wird oder leer steht, kann ein Nichtresident ebenfalls verpflichtet sein, ein fiktives Einkommen aus der Immobilie zu erklären.
Käufer denken oft: Ich habe nichts verdient, also gibt es keine Steuern. Das kann falsch sein.
Im Voraus muss verstanden werden:
welche Erklärungen eingereicht werden müssen;
wie oft;
welche Ausgaben abgezogen werden können;
welcher Steuersatz gilt;
was bei Eigennutzung zu tun ist;
wie Mieteinnahmen erklärt werden;
welche Dokumente aufzubewahren sind;
wer Steuervertreter oder asesor wird.
Der Immobilienkauf in Spanien ist nicht nur eine Transaktion, sondern auch jährliche steuerliche Betreuung.
Fehler 16. Immobilie für Aufenthalt kaufen, nachdem das Golden Visa abgeschafft wurde
Bis 2025 betrachteten einige ausländische Käufer den Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens €500,000 als Weg zum Golden Visa. Neue Golden Visas für Immobilien in Spanien werden nicht mehr erteilt.
Der Immobilienkauf allein gibt kein Recht, ganzjährig in Spanien zu leben.
Der Käufer muss separat prüfen:
Digital Nomad Visa;
nicht lukrativen Aufenthalt;
Studentenvisum;
Arbeitsaufenthalt;
familiäre Gründe;
Status als EU-Bürger;
steuerliche Folgen des Umzugs.
Der Fehler ist, eine Immobilie in Erwartung eines automatischen Aufenthaltsrechts zu kaufen.
Immobilien können Teil einer Umzugsstrategie sein, ersetzen aber keine migrationsrechtliche Grundlage.
Fehler 17. NIE mit Aufenthaltserlaubnis verwechseln
NIE ist die Identifikationsnummer für Ausländer. Sie wird für Immobilienkauf, Steuern, Bankgeschäfte, Verträge, Hypothek und andere Verfahren benötigt.
NIE ist jedoch keine Aufenthaltserlaubnis.
Ein ausländischer Käufer kann eine NIE haben und Eigentümer einer Immobilie sein, ohne das Recht zu haben, länger als die erlaubte Aufenthaltsdauer in Spanien zu leben.
Zum Wohnen braucht man ein Visum, eine Aufenthaltserlaubnis, EU-Staatsbürgerschaft oder eine andere rechtliche Grundlage.
Der Fehler ist zu denken: Ich habe eine NIE bekommen, also kann ich in Spanien leben. Das ist falsch.
Fehler 18. Bank-Compliance nicht vorbereiten
Selbst wenn der Käufer Geld hat, muss die spanische Bank die Mittel akzeptieren und ihre Herkunft verstehen.
Die Bank kann anfordern:
Reisepass;
NIE;
Steuererklärungen;
Einkommensunterlagen;
Kontoauszüge;
Immobilienkaufvertrag;
Geschäftsunterlagen;
Dividendendokumente;
Erbschaftsdokumente;
Dokumente zum Verkauf von Anteilen;
Unternehmensstruktur;
Übersetzungen von Dokumenten.
Der Fehler ist, arras zu unterschreiben und danach festzustellen, dass die Bank keine Zeit hat, Compliance abzuschließen, oder zusätzliche Dokumente verlangt.
Vor der Übernahme ernsthafter Verpflichtungen muss klar sein, wie das Geld nach Spanien überwiesen wird und welche Dokumente benötigt werden.
Fehler 19. Sich ohne Voranalyse auf eine Hypothek verlassen
Ausländische Käufer können in Spanien eine Hypothek erhalten, aber die Bedingungen hängen vom Profil des Käufers und von der Immobilie ab.
Die Bank bewertet:
Einkommen;
Wohnsitzland;
Einkommenswährung;
Schuldenlast;
Alter;
Eigenanteil;
Herkunft der Mittel;
Immobilie;
Bewertung;
rechtlicher Status der Immobilie.
Der Fehler ist, arras ohne Hypothekenbedingung zu unterschreiben und anzunehmen, dass die Bank den Kredit sicher genehmigen wird.
Wenn die Bank ablehnt, kann der Käufer die Anzahlung verlieren.
Wenn der Kauf von einer Hypothek abhängt, ist erforderlich:
Vorgenehmigung erhalten;
Dokumente vorbereiten;
arras-Frist abstimmen;
Hypothekenbedingung aufnehmen;
Immobilienbewertung berücksichtigen;
Reserve an Eigenmitteln behalten.
Fehler 20. Nicht berücksichtigen, dass die Bankbewertung niedriger als der Preis sein kann
Die Bank stützt sich normalerweise auf den niedrigeren Betrag aus Kaufpreis und Bewertung.
Wenn der Käufer eine Immobilie für €500,000 kauft und die Bankbewertung €450,000 beträgt, kann die Bank den LTV anhand von €450,000 und nicht anhand des Transaktionspreises berechnen.
Das bedeutet, dass der Käufer mehr Eigenmittel benötigt.
Der Fehler ist, die Hypothek nur vom Kaufpreis aus zu berechnen, ohne das Risiko einer niedrigen Bewertung zu berücksichtigen.
Das ist besonders wichtig bei Immobilien mit emotionaler Preisgestaltung, im Luxussegment, bei Villen, Häusern am Meer und renovierten Immobilien.
Fehler 21. Neubau ohne Bankgarantie kaufen
Beim Off-Plan-Kauf zahlt der Käufer Geld, bevor der Bau abgeschlossen ist. Diese Zahlungen müssen durch eine Bankgarantie oder einen Versicherungsmechanismus geschützt sein.
Der Fehler ist, an den Bauträger zu zahlen, ohne die Garantie zu prüfen.
Es muss geprüft werden:
ob eine Baugenehmigung besteht;
wer der Bauträger ist;
auf welches Konto das Geld gezahlt wird;
ob eine individuelle Bankgarantie besteht;
welche Beträge gedeckt sind;
ob die Garantie IVA abdeckt;
Gültigkeitsdauer;
was bei Verzögerung passiert;
wie Geld erstattet wird;
ob Vorauszahlungen versichert sind.
Ein schönes Verkaufsbüro und Renderings ersetzen keine Dokumente.
Fehler 22. Memoria de Calidades nicht lesen
Beim Kauf eines Neubaus beschreibt die memoria de calidades die Qualität von Ausführungen, Materialien, Ausstattung und Spezifikationen der Immobilie.
Käufer verlassen sich oft auf Renderings, aber die tatsächlichen Materialien werden durch Dokumente definiert.
Es muss geprüft werden:
Böden;
Fenster;
Türen;
Küche;
Sanitärausstattung;
Klimaanlage;
Heizung;
Dämmung;
Aufzüge;
Gemeinschaftsflächen;
Pool;
Parkplatz;
Abstellraum;
Marken oder gleichwertige Produkte;
was im Preis enthalten ist;
welche Ersatzmaterialien erlaubt sind.
Der Fehler ist zu glauben, dass alles auf dem Bild im Preis enthalten ist.
Fehler 23. Übergabefristen beim Neubau nicht prüfen
Beim Off-Plan-Kauf müssen Fristen sorgfältig gelesen werden.
Es muss geprüft werden:
Fertigstellungsdatum;
Datum der Schlüsselübergabe;
zulässige Verzögerung;
höhere Gewalt;
Kündigungsrecht;
Rückerstattung der Zahlungen;
Zinsen;
Vertragsstrafen;
Bankgarantie;
Bedingungen für die Unterzeichnung beim Notar.
Der Fehler ist, Umzug, Schule oder Vermietung auf Grundlage des optimistischen Datums aus der Präsentation zu planen, ohne den Vertrag zu lesen.
Eine Bauverzögerung kann den gesamten Plan verändern.
Fehler 24. Villa ohne technische Prüfung kaufen
Eine Villa ist eine komplexe Immobilie. Auch wenn sie perfekt aussieht, muss ihr technischer Zustand geprüft werden.
Eine technische Prüfung sollte enthalten:
Dach;
Fassade;
Feuchtigkeit;
Risse;
Fundament;
Fenster;
Elektrosystem;
Sanitär;
Heizung;
Klimaanlage;
Pool;
Garten;
Bewässerungssystem;
Abwasser;
Klärgrube;
Brunnen;
Stützmauern;
Garage;
Terrassen;
Alarmanlage;
Energieeffizienz.
Der Fehler ist, eine Villa nach Aussehen und Design zu kaufen. Die Reparatur technischer Anlagen kann sehr teuer sein.
Fehler 25. Fläche und tatsächlichen Zustand nicht prüfen
In Spanien können Anzeigen unterschiedliche Flächenarten verwenden: Nutzfläche, bebaute Fläche, Fläche einschließlich Gemeinschaftselementen, Fläche einschließlich Terrassen, Catastro-Fläche, Registro-Fläche oder Projektfläche.
Es muss verstanden werden:
welche Fläche in der Anzeige steht;
welche Fläche in der Nota Simple steht;
welche Fläche im Catastro steht;
tatsächliche Fläche;
ob die Terrasse enthalten ist;
ob der Parkplatz enthalten ist;
ob der Abstellraum enthalten ist;
ob Erweiterungen registriert sind;
ob die Immobilie den Dokumenten entspricht.
Der Fehler ist, für Quadratmeter zu zahlen, die rechtlich nicht bestätigt sind.
Fehler 26. Parkplatz und Abstellraum nicht prüfen
Parkplatz und Abstellraum können sein:
Teil derselben finca;
separate Immobilien;
ein Nutzungsrecht;
gemietete Stellplätze;
nicht im Preis enthalten;
nicht separat registriert.
Der Käufer muss prüfen:
ob sie im Vertrag enthalten sind;
ob sie in der Nota Simple erscheinen;
ob eine separate finca besteht;
ob Belastungen bestehen;
comunidad-Kosten;
ob sie separat verkauft werden können;
ob Schlüssel und Fernbedienungen übergeben werden.
Der Fehler ist zu glauben, dass der Parkplatz zur Wohnung gehört, wenn dies nicht durch Dokumente bestätigt ist.
Fehler 27. Comunidad vor dem Kauf einer Wohnung in einer Anlage nicht prüfen
In Anlagen mit Pool, Garten, Sicherheit, Aufzug, Parkplatz und Gemeinschaftsflächen spielt comunidad eine sehr große Rolle.
Es muss geprüft werden:
monatliche Zahlung;
comunidad-Budget;
Reservefonds;
Schulden;
Sonderumlagen;
Vermietungsregeln;
Nutzung des Pools;
Lärm;
Reparaturen;
Konflikte;
Gerichtsverfahren;
Beschlüsse zur touristischen Vermietung;
Zustand der Gemeinschaftsflächen.
Der Fehler ist, eine schöne Wohnung in einer Anlage zu kaufen und später festzustellen, dass die comunidad hoch ist, das Gebäude Reparaturen braucht oder touristische Vermietung verboten ist.
Fehler 28. Eigentumskosten nicht berücksichtigen
Nach dem Kauf zahlt der Eigentümer regelmäßige Kosten.
Dazu gehören:
IBI;
comunidad;
Versicherung;
Strom;
Wasser;
Gas;
Internet;
Reparaturen;
Steuern für Nichtresidenten;
Steuern auf Vermietung;
Verwaltungsgesellschaft;
Garten;
Pool;
Alarmanlage;
Wartung der Klimaanlage;
Möbel;
Abnutzung;
Sonderumlagen.
Der Fehler ist, nur Kaufpreis und Transaktionssteuern zu berechnen.
Das ist besonders wichtig für Villen, Luxusimmobilien, Wohnungen in Anlagen und Mietimmobilien.
Fehler 29. Verwaltung nach dem Kauf nicht organisieren
Der Immobilienkauf ist nicht das Ende des Prozesses.
Nach der Transaktion ist erforderlich:
Eigentum registrieren;
Steuern zahlen;
Versorgungsleistungen übertragen;
comunidad einrichten;
Versicherung abschließen;
IBI übertragen;
Schlösser wechseln;
Zähler prüfen;
Reinigung organisieren;
Immobilie überwachen;
Steuererklärungen vorbereiten;
Vermietung einrichten, falls nötig;
Verwaltungsgesellschaft wählen.
Der Fehler ist, Spanien nach dem Notar zu verlassen und zu glauben, dass sich alles von selbst löst.
Ein Nichtresident braucht einen Vertreter oder eine Verwaltungsgesellschaft vor Ort.
Fehler 30. Immobilie zum Wohnen nach Urlaubslogik kaufen
Eine Stadt oder ein Ferienort, der im Sommer schön ist, ist nicht immer bequem für dauerhaftes Wohnen.
Vor einem Kauf für den Umzug muss geprüft werden:
wie die Gegend im Winter lebt;
ob Schulen vorhanden sind;
ob Gesundheitsversorgung vorhanden ist;
ob Supermärkte vorhanden sind;
ob ein Auto nötig ist;
ob öffentlicher Verkehr vorhanden ist;
Feuchtigkeit;
Nachbarn;
Lärm;
Sicherheit;
Kosten;
internationale Community;
Entfernung zum Flughafen;
ob die Gegend zu Kindern passt;
ob außerhalb der Saison Leben vorhanden ist.
Der Fehler ist, aus Urlaubsgefühlen zu kaufen und später zu erkennen, dass ganzjähriges Wohnen dort unbequem ist.
Fehler 31. Kaufen, bevor eine Schule gewählt wurde
Familien mit Kindern kaufen oft zuerst eine Wohnung oder ein Haus und suchen erst danach eine Schule. Das ist riskant.
In Spanien kann die Schule das Viertel, den Verkehr und den Alltag bestimmen.
Zuerst muss verstanden werden:
welche Schule benötigt wird;
ob Plätze verfügbar sind;
Unterrichtssprache;
Programm;
Kosten;
Transport;
Zulassungskalender;
nahegelegene Gebiete;
Verfügbarkeit von Miete oder Kauf;
Fahrzeit.
Der Fehler ist, ein schönes Haus zu kaufen und die Kinder dann jeden Tag 50 Minuten zur Schule zu fahren.
Fehler 32. Renovierungsmöglichkeit nicht prüfen
Wenn die Immobilie zur Renovierung gekauft wird, muss geprüft werden:
welche Arbeiten erlaubt sind;
ob eine Lizenz nötig ist;
ob Grundrissänderungen möglich sind;
ob tragende Wände berührt werden dürfen;
ob die Fassade verändert werden darf;
was die comunidad sagt;
ob Fenster gewechselt werden dürfen;
ob Klimageräte installiert werden dürfen;
Fristen;
Lärmbeschränkungen;
Budget;
Auftragnehmer;
Steuern und Genehmigungen.
Der Fehler ist, eine Immobilie für eine schnelle Renovierung zu kaufen und dann auf Verbote, Verzögerungen und Budgetsteigerungen zu stoßen.
Fehler 33. Immobilie am Meer nicht auf Feuchtigkeit und Abnutzung prüfen
Immobilien am Meer erfordern besondere Aufmerksamkeit.
Risiken umfassen:
Feuchtigkeit;
Schimmel;
Salz;
Korrosion;
Abnutzung der Fenster;
Fassadenprobleme;
Wind;
Kondensation;
teure Klimatisierung;
Möbelabnutzung;
saisonale Belastung;
alte Versorgungsleitungen.
Der Fehler ist, eine Immobilie am Meer nur wegen der Aussicht zu kaufen, ohne den technischen Zustand zu prüfen.
Das ist besonders wichtig für Apartments in erster Linie, Villen mit Aussicht, alte Strandhäuser und Immobilien, die lange leer standen.
Fehler 34. Off-Market kaufen, ohne den Preis zu prüfen
Off-Market-Transaktionen sind im Premium- und Luxussegment beliebt. Ein geschlossener Verkauf bedeutet aber nicht immer einen guten Preis.
Es muss geprüft werden:
ob die Immobilie real ist;
Eigentümer;
Befugnis des Vermittlers;
Marktpreis;
vergleichbare Transaktionen;
Grund für den geschlossenen Verkauf;
Provisionen;
Dokumente;
rechtliche Risiken;
Verhandlungsposition.
Der Fehler ist zu glauben, dass eine nicht veröffentlichte Immobilie automatisch eine einmalige Gelegenheit ist.
Manchmal ist sie tatsächlich ein seltenes Asset. Manchmal ist sie einfach überteuert und nicht öffentlich am Markt getestet.
Fehler 35. Eigentümerstruktur nicht prüfen
Ausländische Käufer kaufen manchmal als Privatperson, über eine Gesellschaft, gemeinsam mit einem Ehepartner, für Kinder oder über eine ausländische Struktur, ohne steuerliche Analyse.
Im Voraus muss verstanden werden:
wer Eigentümer sein wird;
Steuerresidenz;
Erbschaftsfolgen;
Vermietung;
späterer Verkauf;
Bank-Compliance;
Einkommensteuern;
vermögensbezogene Steuern;
Berichterstattung;
Verwaltungskosten;
familiäre Risiken;
Wohnsitzländer.
Der Fehler ist, die Eigentümerstruktur nach Ratschlägen von Bekannten statt nach persönlicher Analyse zu wählen.
Fehler 36. Nachlassplanung nicht berücksichtigen
Wenn der Käufer eine Immobilie in Spanien erwirbt, sollte das Erbe bedacht werden.
Fragen umfassen:
wer die Immobilie erben wird;
ob ein Testament existiert;
welches Recht gilt;
welche Steuern gelten;
welche autonome Gemeinschaft betroffen ist;
ob Ehepartner oder Kinder vorhanden sind;
wie Eigentum strukturiert ist;
ob eine Hypothek besteht;
ob ein ausländisches Testament besteht;
ob ein spanisches Testament nötig ist;
wie Konflikte vermieden werden können.
Der Fehler ist, eine teure Immobilie zu kaufen, ohne die erbrechtlichen Folgen zu verstehen.
Fehler 37. Nichtresidenten-Verkäufer und 3-%-Einbehalt nicht prüfen
Wenn der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig ist, muss der Käufer in bestimmten Fällen 3 % des Preises einbehalten und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers an die Steuerbehörde zahlen.
Der Käufer muss prüfen:
steuerlicher Status des Verkäufers;
ob der Einbehalt gilt;
wie er in der escritura dargestellt wird;
wer das Formular einreicht;
wie Zahlungen aufgeteilt werden;
was der Notar sagt;
was der gestor erledigt.
Der Fehler ist, den Einbehalt nicht vorzunehmen und nach der Transaktion ein Steuerproblem zu erhalten.
Fehler 38. Plusvalía municipal nicht prüfen
Plusvalía municipal betrifft normalerweise den Verkäufer, aber der Käufer sollte die Kostenaufteilung verstehen.
Es muss geprüft werden:
wer die Steuer zahlt;
ob dies in den arras steht;
ob dies in der escritura steht;
welche Gemeinde zuständig ist;
ob ein Streit besteht;
ob der Verkäufer versucht, die Kosten auf den Käufer zu verlagern.
Der Fehler ist, einen Vertrag zu unterschreiben, in dem Kosten anders verteilt sind, als der Käufer erwartet hat.
Fehler 39. Ohne Exit-Strategie kaufen
Auch wenn die Immobilie zum Wohnen gekauft wird, muss die Zukunft berücksichtigt werden.
Pläne können sich ändern:
Umzug;
Kinder;
Arbeit;
Steuern;
Gesundheit;
Mietmarkt;
Budgetänderung;
Wunsch zu verkaufen;
Erbschaft;
familiäre Situation.
Es muss beurteilt werden:
Liquidität des Viertels;
Mietnachfrage;
späterer Wiederverkauf;
Gebäudezustand;
Qualität der Immobilie;
Vielseitigkeit des Grundrisses;
Aufzug;
Parkplatz;
Terrasse;
Aussicht;
Verkehr;
rechtliche Klarheit.
Der Fehler ist, eine Immobilie zu kaufen, die heute gefällt, morgen aber schwer zu verkaufen sein wird.
Fehler 40. Agentur nur wegen der Immobilie wählen
Ein ausländischer Käufer kontaktiert oft denjenigen, der ihm die gefallende Wohnung gezeigt hat. Wichtig ist aber, nicht nur die Immobilie, sondern auch die Qualität der Begleitung zu beurteilen.
Ein guter Vertreter des Käufers sollte:
den Markt verstehen;
Viertel vergleichen;
Risiken erklären;
bei Verhandlungen helfen;
den Käufer nicht zu schneller Zahlung drängen;
mit dem Anwalt arbeiten;
Dokumente prüfen;
Steuern erklären;
vor Kosten warnen;
an die Strategie des Kunden denken;
nach dem Kauf helfen.
Der Fehler ist, die Begleitung danach auszuwählen, wer den Link zuerst geschickt hat.
Hauptcheckliste vor dem Kauf
Vor dem Kauf sollte ein ausländischer Käufer prüfen:
Kaufziel;
Aufenthaltsrecht, wenn ein Umzug geplant ist;
Steuerstrategie;
Kaufbudget;
Transaktionskosten;
Eigentumskosten;
Viertel;
Liquidität;
Vermietungsmöglichkeit;
rechtlicher Status der Immobilie;
Nota Simple;
Catastro;
IBI;
comunidad;
Eigentümer;
Hypothek des Verkäufers;
Belastungen;
Mieter;
urbanismo;
technischer Zustand;
Renovierung;
Steuern;
Hypothek;
Bank-Compliance;
arras;
notarielle Transaktion;
Eigentumsregistrierung;
Verwaltung nach dem Kauf.
Wenn auch nur ein Punkt unklar ist, ist es besser, anzuhalten und vor einer Zahlung zu prüfen.
Wie man Immobilien in Spanien sicher kauft
Eine sichere Reihenfolge sieht so aus.
Zuerst das Ziel definieren: Wohnen, Urlaub, Vermietung, Investment, Umzug oder Kapitalerhalt.
Dann Region und Viertel wählen.
Danach das vollständige Kauf- und Eigentumsbudget berechnen.
Dann Dokumente, Bank und NIE vorbereiten.
Als Nächstes Immobilien in die engere Auswahl nehmen.
Danach Nota Simple und Basisdokumente anfordern.
Dann rechtliche und technische Due Diligence durchführen.
Als Nächstes Preis und Bedingungen vereinbaren.
Danach arras nur mit Schutzbedingungen unterzeichnen.
Wenn eine Hypothek nötig ist, Vorgenehmigung einholen und eine Hypothekenbedingung aufnehmen.
Vor dem Notar die Nota Simple aktualisieren.
Am Transaktionstag Zahlungen, Steuern, Einbehalte und Schlüsselübergabe korrekt organisieren.
Nach dem Kauf Steuern zahlen, Eigentum registrieren, Versorgungsleistungen übertragen und Verwaltung organisieren.
Der Kauf muss ein Prozess sein, kein Impuls.
FAQ
Was ist der häufigste Fehler ausländischer Käufer in Spanien?
Der Hauptfehler ist, arras zu unterschreiben und die Anzahlung zu zahlen, bevor rechtliche Due Diligence zu Immobilie, Eigentümer, Belastungen, Schulden, Steuern, Mietern und Hypothekenmöglichkeit erfolgt ist.
Braucht man beim Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt?
Ja, ein unabhängiger Anwalt des Käufers ist sehr empfehlenswert. Notar und Makler ersetzen keine rechtliche Due Diligence im Interesse des Käufers.
Kann man die arras-Anzahlung verlieren?
Ja. Bei arras penitenciales verliert der Käufer normalerweise die Anzahlung, wenn er ohne geschützten Grund von der Transaktion zurücktritt. Deshalb müssen Rückerstattungsbedingungen im Voraus schriftlich festgelegt werden.
Was muss in der Nota Simple geprüft werden?
Eigentümer, finca registral, Beschreibung der Immobilie, Hypothek, Pfändungen, usufructo, Dienstbarkeiten, Verfügungsbeschränkungen und andere registrierte Belastungen.
Warum ist der Kauf zur touristischen Vermietung riskant?
Touristische Vermietung ist streng reguliert. Es müssen Lizenz, kommunale Beschränkungen, comunidad, Registrierungsnummer, Steuern und Plattformanforderungen geprüft werden. Ohne dies kann es unmöglich sein, die Immobilie legal an Touristen zu vermieten.
Kann man eine Immobilie kaufen und Aufenthalt bekommen?
Der Immobilienkauf allein gibt kein Recht, ganzjährig in Spanien zu leben. Das Golden Visa über Immobilien endete am 3. April 2025. Für den Aufenthalt ist ein separater Einwanderungsstatus erforderlich.
Welche Steuern vergessen Käufer am häufigsten?
Käufer vergessen oft ITP bei Wiederverkaufsimmobilien, AJD bei Neubauten, Unterschiede regionaler Sätze, Steuerbemessungsgrundlage, Notar- und Registrierungskosten sowie jährliche Steuern nach dem Kauf.
Warum ist der Kauf einer Villa ohne urbanismo-Prüfung gefährlich?
Weil die Villa illegale Erweiterungen, Pool, Garage, Gästehaus, Terrassen oder Grundstücksprobleme haben kann. Das beeinflusst Hypothek, Versicherung, Renovierung, Verkauf und rechtliche Sicherheit.
Kann eine Immobilie in Spanien aus der Ferne gekauft werden?
Ja, über eine notarielle Vollmacht und einen Vertreter. Ein Fernkauf erfordert jedoch noch strengere Prüfungen von Dokumenten, Zahlungen, Befugnissen und Zustand der Immobilie.
Wie lassen sich Fehler beim Kauf vermeiden?
Man muss Ziel, Budget, Steuer- und Einwanderungsstrategie im Voraus definieren, das Viertel wählen, Dokumente prüfen, arras nicht ohne Schutz unterschreiben und mit einem unabhängigen Anwalt und professionellen Berater arbeiten.
Rusol Prime — Experte für sicheren Immobilienkauf in Spanien
Rusol Prime hilft ausländischen Käufern, typische Fehler beim Immobilienkauf in Spanien zu vermeiden: von der Auswahl von Region und Immobilie bis zu rechtlicher Due Diligence, arras, Steuern, Hypothek, Vermietung, Notar, Registrierung und Verwaltung nach der Transaktion.
Wir analysieren nicht nur Preis und Fotos, sondern auch Nota Simple, Catastro, IBI, comunidad, urbanismo, Schulden, Hypothek des Verkäufers, Mieter, touristische Lizenz, Registrierungsnummer, Steuermodell, Eigentumskosten, Liquidität und Exit-Strategie.
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