Transaktionsphasen, rechtliche Due Diligence, Steuern, Schulden, Hypothek des Verkäufers und Käuferrisiken
Der Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie in Spanien ist eines der beliebtesten Szenarien unter ausländischen Käufern. Der Wiederverkaufsmarkt bietet eine breite Auswahl: Wohnungen im Stadtzentrum, Apartments am Meer, Häuser in Wohngebieten, Villen an der Küste, Reihenhäuser, Penthäuser, Renovierungsobjekte, Mietimmobilien und Wohnungen für den Umzug.
Anders als Neubauimmobilien existieren Wiederverkaufsimmobilien bereits physisch. Der Käufer kann den realen Zustand der Immobilie, des Gebäudes, des Viertels, der Nachbarn, Infrastruktur, Lärm, Aussicht, Verkehr und comunidad-Kosten sehen. Das ist ein großer Vorteil. Gleichzeitig sind versteckte rechtliche und technische Risiken auf dem Wiederverkaufsmarkt häufiger: Hypothek des Verkäufers, Schulden, Pfändungen, mehrere Eigentümer, Mieter, illegale Erweiterungen, Flächenabweichungen, urbanismo-Probleme, alte Versorgungsleitungen, hohe Gebäudekosten und Vermietungsbeschränkungen.
Im Jahr 2026 erfordert der Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie in Spanien besondere Sorgfalt. Preise in starken Lagen bleiben hoch, gute Objekte verlassen den Markt schnell, und Käufer müssen oft rasch entscheiden. Geschwindigkeit darf jedoch rechtliche Due Diligence nicht ersetzen.
Die wichtigste Schlussfolgerung: Eine Wiederverkaufsimmobilie in Spanien kann ein rentabler und liquider Kauf sein, wird aber erst sicher, wenn Immobilie, Verkäufer, Dokumente, Schulden, Steuern, technischer Zustand und künftige Nutzungsstrategie geprüft wurden.
Wichtige Erkenntnisse zum Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie in Spanien
Eine Wiederverkaufsimmobilie ist eine Immobilie, die bereits früher übertragen wurde und vom aktuellen Eigentümer verkauft wird. Der Verkäufer kann eine Privatperson, ein Unternehmen, eine Bank, Erben, eine Familie, ein Investor oder ein ausländischer Eigentümer sein.
Beim Kauf von Wohnraum auf dem Wiederverkaufsmarkt zahlt der Käufer in der Regel ITP, die Grunderwerbsteuer. Ihr Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab, daher unterscheiden sich die endgültigen Transaktionskosten je nach Region. Der Kauf einer Wohnung in Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante, Marbella, Palma oder auf den Kanarischen Inseln kann eine unterschiedliche Steuerbelastung bedeuten.
Das wichtigste Dokument für die erste Prüfung ist die Nota Simple aus dem Registro de la Propiedad. Sie zeigt, wer eingetragener Eigentümer ist und ob Hypothek, Pfändung, Dienstbarkeit, usufructo oder andere eingetragene Belastungen bestehen. Die Nota Simple zeigt jedoch nicht alle Risiken. Auch Catastro, IBI, comunidad, Mieter, urbanismo, technischer Zustand und Vermietungsmöglichkeit müssen geprüft werden.
In der Praxis läuft die Transaktion oft über einen contrato de arras, also eine Anzahlungsvereinbarung. Sie legt Preis, Notarfrist, Anzahlungsbetrag und Folgen eines Rücktritts fest. Arras ohne Due Diligence zu unterschreiben ist gefährlich: Der Käufer kann die Anzahlung verlieren, wenn später ein Problem entdeckt wird und der Vertrag keine Schutzbedingungen enthält.
Das Hauptprinzip beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie lautet: erst Due Diligence, dann Anzahlung, dann Notar.
Was gilt in Spanien als Wiederverkaufsimmobilie?
Eine Wiederverkaufsimmobilie ist eine Immobilie, die bereits in Eigentum stand und nicht als erste Übertragung von einem Bauträger verkauft wird.
Wiederverkaufsimmobilien umfassen:
eine Wohnung von einem privaten Eigentümer;
Apartments am Meer;
ein Haus;
eine Villa;
ein Reihenhaus;
ein Penthouse;
ein Studio;
ein Renovierungsobjekt;
eine Wohnung mit Mieter;
Immobilien im Bankbesitz;
Immobilien nach Erbschaft;
Wiederverkauf eines Neubaus durch den ersten Käufer;
einen Parkplatz;
einen Abstellraum;
Gewerberäume, wenn sie auf dem Wiederverkaufsmarkt gekauft werden.
Wichtig: Eine Immobilie kann dem Alter nach fast neu sein, rechtlich aber als Wiederverkauf gelten, wenn sie bereits an den ersten Käufer übertragen wurde und nun weiterverkauft wird. Das beeinflusst die Steuern.
Wenn der Käufer eine Immobilie vom Bauträger als erste Übertragung erwirbt, handelt es sich normalerweise um einen Neubau mit IVA und AJD. Wenn der Käufer von einem privaten Eigentümer kauft, ist es meist eine Wiederverkaufsimmobilie mit ITP.
Wiederverkauf oder Neubau: Was sollten Sie wählen?
Wiederverkaufsimmobilien und Neubauten lösen unterschiedliche Aufgaben.
Eine Wiederverkaufsimmobilie passt, wenn der Käufer Wert legt auf:
etablierte Lage;
zentrales Viertel;
schnellen Transaktionsprozess;
Möglichkeit, sofort einzuziehen oder zu vermieten;
breite Auswahl an Immobilien;
Kenntnis des realen Gebäudes;
Verhandlungspotenzial;
Renovierungspotenzial;
etablierte Infrastruktur;
transparente comunidad-Kosten.
Ein Neubau passt, wenn der Käufer Wert legt auf:
neuen Zustand;
modernen Grundriss;
Energieeffizienz;
Terrasse;
Parkplatz;
Abstellraum;
Pool;
gestaffelte Zahlung;
Bauträgergarantien;
minimale Renovierung in den ersten Jahren.
Wiederverkaufsimmobilien sind oft interessanter in historischen Zentren, gewachsenen Vierteln und Lagen mit begrenztem Neubau. Neubauten sind oft komfortabler, können aber teurer sein und in neuen Vierteln liegen.
Die Wahl hängt vom Ziel ab: Wohnen, Urlaub, Vermietung, Investment, Renovierung, Umzug oder Kapitalerhalt.
Vorteile beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie
Der Wiederverkaufsmarkt hat mehrere starke Vorteile.
Die Immobilie existiert bereits
Der Käufer sieht den realen Zustand von Wohnung, Haus oder Villa. Aussicht, Licht, Lärm, Eingang, Nachbarn, Gebäude, Aufzug, Gemeinschaftsflächen und Viertel lassen sich beurteilen.
Klare Lage
Wiederverkaufsimmobilien liegen oft in etablierten Vierteln: nahe Verkehr, Schulen, Geschäften, Gesundheitsversorgung, Parks, Strand oder historischem Zentrum.
Schlüssel können schneller übergeben werden
Wenn die Dokumente bereit sind, kann die Transaktion schneller abgeschlossen werden als beim Kauf eines Neubaus während der Bauphase.
Es gibt Verhandlungsspielraum
Verhandlungen sind auf dem Wiederverkaufsmarkt oft flexibler als mit einem Bauträger, besonders wenn die Immobilie lange am Markt ist, Renovierung braucht oder der Verkäufer Wert auf den Zeitplan legt.
Mehrwert kann geschaffen werden
Ein Renovierungsobjekt kann ein gutes Investment werden, wenn der Käufer Budget, Timing, Genehmigungen und künftige Nachfrage richtig einschätzt.
Mieteinnahmen können früher beginnen
Wenn die Immobilie in gutem Zustand und rechtlich zur Vermietung geeignet ist, können Einnahmen schneller beginnen als beim Off-Plan-Kauf.
Nachteile und Risiken des Wiederverkaufsmarktes
Wiederverkaufsimmobilien erfordern tiefere Due Diligence.
Die Hauptrisiken sind:
Hypothek des Verkäufers;
Pfändung oder embargo;
comunidad-Schulden;
IBI-Schulden;
Schulden bei Versorgungsdiensten;
mehrere Eigentümer;
Erbschaftsprobleme;
Verkauf per Vollmacht;
Mieter;
illegale Erweiterungen;
Flächenabweichungen;
alte Versorgungsleitungen;
urbanismo-Probleme;
fehlende Lizenzen;
schlechter Gebäudezustand;
geplante Sonderumlagen der comunidad;
Verbot touristischer Vermietung;
versteckte technische Mängel;
hohes Renovierungsbudget;
geringe Liquidität des Viertels.
Diese Risiken bedeuten nicht, dass Wiederverkaufsimmobilien nicht gekauft werden können. Sie bedeuten, dass sie nicht ohne rechtliche und technische Due Diligence gekauft werden dürfen.
Hauptphasen beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie
Der Kaufprozess verläuft normalerweise in mehreren Phasen.
Kaufziel definieren
Zuerst muss der Käufer verstehen, warum die Immobilie gekauft wird: zum Wohnen, für Urlaub, Vermietung, Umzug, Investment, Renovierung oder Kapitalerhalt.
Region und Viertel wählen
Spanien ist nicht homogen. Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante, Marbella, Palma, Costa Blanca, Costa del Sol, die Kanarischen Inseln und die Balearen sind unterschiedliche Märkte mit unterschiedlichen Preisen, Steuern und Vermietungsregeln.
Besichtigung der Immobilie
Der Käufer beurteilt Zustand, Viertel, Gebäude, Lärm, Licht, Aussicht, Verkehr, Infrastruktur, Renovierung und ob der Preis zum Markt passt.
Dokumente anfordern
Vor Zahlung einer Anzahlung sollte der Käufer Nota Simple, IBI, comunidad-Dokumente, Verkäuferdokumente sowie Informationen zu Schulden, Mietern, Hypothek und technischem Zustand anfordern.
Rechtliche Due Diligence
Der Anwalt prüft Immobilie, Eigentümer, Schulden, Belastungen, Steuern, urbanismo, Vermietung und Transaktionsrisiken.
Reservierung oder contrato de arras
Wenn die Immobilie geeignet ist, unterzeichnen die Parteien eine Reservierung oder arras. Schutzbedingungen sind wichtig.
Finanzierung vorbereiten
Wenn der Käufer eine Hypothek nimmt, führt die Bank Bewertung, Einkommensanalyse, Dokumentenprüfung und Kreditvorbereitung durch.
Notarielle Transaktion
Die Parteien unterzeichnen vor dem Notar die escritura pública de compraventa. Der Käufer zahlt den Preis, der Verkäufer überträgt die Immobilie und der Käufer erhält die Schlüssel.
Steuerzahlung und Registrierung
Nach dem Notar werden ITP und weitere Kosten gezahlt, und das Eigentum wird im Registro de la Propiedad eingetragen.
Übertragung der Versorgungsleistungen
Nach der Transaktion müssen Strom, Wasser, Gas, Internet, comunidad, IBI, Versicherung und steuerliche Betreuung übertragen werden.
Auswahl einer Immobilie auf dem Wiederverkaufsmarkt
Auf dem Wiederverkaufsmarkt ist es wichtig, nicht nur eine schöne Wohnung zu wählen, sondern eine liquide Immobilie mit klarer Strategie.
Vor der Auswahl muss beurteilt werden:
Viertel;
Straße;
Gebäude;
Baujahr;
Aufzug;
Zustand der Fassade;
Zustand des Dachs;
comunidad;
Parkplatz;
Abstellraum;
Fläche;
Grundriss;
Terrasse;
Aussicht;
Lärmpegel;
Ausrichtung;
Renovierungszustand;
Kosten der Modernisierung;
Mietnachfrage;
späterer Wiederverkauf;
rechtlicher Status;
Hypothekenmöglichkeit;
Vermietungsmöglichkeit.
Dieselbe Immobilie kann gut zum eigenen Wohnen, aber schwach für Vermietung sein. Oder umgekehrt: leicht zu vermieten, aber später schwer weiterzuverkaufen. Deshalb muss die Immobilie nach einem konkreten Ziel gewählt werden.
Besichtigung einer Wiederverkaufsimmobilie
Während der Besichtigung sollte der Käufer nicht nur auf den Innenraum achten.
Wichtig ist zu prüfen:
Geruch nach Feuchtigkeit;
Risse;
Zustand der Fenster;
Straßenlärm;
Lärm von Nachbarn;
Licht;
Ausrichtung;
Zustand des Eingangs;
Aufzug;
Treppenhaus;
Fassade;
Dach;
Innenhof;
Gemeinschaftsflächen;
Zähler;
Elektrik;
Sanitär;
Klimaanlagen;
Heizung;
Zustand der Küche;
Zustand des Badezimmers;
Terrasse;
Parkplatz;
Abstellraum;
Anzeichen von Lecks;
Renovierungspotenzial.
Fotos in Anzeigen zeigen oft nicht die echten Schwachstellen der Immobilie. Für einen ernsthaften Kauf sind eine zweite Besichtigung und eine technische Prüfung ratsam.
Nota Simple beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie
Die Nota Simple ist das erste Pflichtdokument beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie.
Sie zeigt:
Identifikation der Immobilie;
finca registral;
CRU oder IDUFIR;
Beschreibung der Immobilie;
Eigentümer;
Eigentumsanteile;
Hypothek;
Pfändungen;
embargo;
usufructo;
Dienstbarkeiten;
Beschränkungen;
eingetragene Rechte Dritter.
Der Käufer muss sicherstellen, dass der Verkäufer mit dem Eigentümer in der Nota Simple übereinstimmt. Gibt es mehrere Eigentümer, müssen alle an der Transaktion teilnehmen oder eine Vollmacht erteilen.
Wenn die Nota Simple eine Hypothek zeigt, ist das nicht unbedingt ein Problem. Es muss aber festgelegt werden, wie sie zurückgezahlt und gelöscht wird.
Wenn Pfändung, usufructo oder Verfügungsverbot bestehen, muss die Transaktion besonders sorgfältig analysiert werden.
Registro und Catastro
Nach der Nota Simple müssen die Daten aus Registro de la Propiedad und Catastro verglichen werden.
Registro zeigt rechtliche Rechte und Belastungen.
Catastro zeigt Kataster- und Steuerdaten: Fläche, Katasterreferenz, Nutzung, Katasterwert und Daten für IBI.
Verglichen werden müssen:
Adresse;
Fläche;
Katasterreferenz;
Nutzung;
Grenzen;
Grundstück;
Gebäude;
Terrassen;
Parkplatz;
Abstellraum;
tatsächlicher Zustand der Immobilie.
Abweichungen zwischen Registro, Catastro und Realität sind häufig. Sie sind nicht immer kritisch, müssen aber vor dem Kauf verstanden werden.
Beispiel: Die Anzeige nennt 95 m², Catastro 88 m² und Registro 75 m². Der Käufer muss verstehen, was genau er kauft und wie sich dies auf Preis, Steuern, Hypothek und Wiederverkauf auswirkt.
Prüfung des Eigentümers
Der Verkäufer muss das Recht haben, die Immobilie zu verkaufen.
Es muss geprüft werden:
Reisepass oder DNI/NIE des Verkäufers;
Übereinstimmung mit der Nota Simple;
Familienstand;
Zustimmung des Ehepartners, falls nötig;
mehrere Eigentümer;
Eigentumsanteile;
Erbschaftsdokumente;
Vollmacht, wenn der Verkäufer über einen Vertreter handelt;
Befugnis des Vertreters;
wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist — Gesellschaftsdokumente;
steuerlicher Status des Verkäufers;
möglicher 3-%-Einbehalt, wenn der Verkäufer Nichtresident ist.
Wenn der Verkäufer nicht mit dem eingetragenen Eigentümer übereinstimmt, sollte die Transaktion nicht ohne Erklärung und Dokumente fortgesetzt werden.
Hypothek des Verkäufers
Auf dem Wiederverkaufsmarkt werden Immobilien häufig mit einer bestehenden Hypothek des Verkäufers verkauft.
Das ist normal, wenn die Hypothek am Transaktionstag korrekt zurückgezahlt wird.
Es muss geprüft werden:
Bank des Verkäufers;
ausstehende Schuld;
Schuldbescheinigung;
Betrag, der an die Bank zu zahlen ist;
wer beim Notar anwesend ist;
welcher Scheck oder welche Zahlung an die Bank geht;
wer die Hypothekenlöschung bezahlt;
wann die Hypothek aus dem Registro gelöscht wird;
wie dies in der escritura dargestellt wird.
Der Käufer sollte nicht einfach den vollen Preis an den Verkäufer zahlen, wenn die Immobilie eine eingetragene Hypothek hat. Ein Teil des Preises kann direkt an die Bank des Verkäufers gehen.
Pfändungen und Belastungen
Wenn die Nota Simple embargo, Pfändung, Verfügungsverbot, Dienstbarkeit, usufructo oder eine andere Belastung zeigt, muss dies vor Unterzeichnung von arras geklärt werden.
Der Käufer muss verstehen:
um welchen Eintrag es sich handelt;
wer der Gläubiger ist;
welcher Betrag betroffen ist;
ob die Belastung gelöscht werden kann;
wann sie gelöscht wird;
wer die Löschung bezahlt;
ob die Transaktion sicher unterzeichnet werden kann;
ob ein Teil des Preises einbehalten werden sollte;
ob eine Hypothek erhalten werden kann.
Manche Belastungen können technisch gelöscht werden. Andere können den Kauf riskant oder unmöglich machen.
Comunidad-Schulden
Comunidad ist die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes oder der Anlage.
Vor dem Kauf sollte eine Bescheinigung angefordert werden, die das Fehlen von Schulden bestätigt. Sie wird normalerweise vom comunidad-Verwalter oder Präsidenten der Gemeinschaft ausgestellt.
Es muss geprüft werden:
ob der Verkäufer Schulden hat;
monatlicher comunidad-Betrag;
ob Sonderumlagen bestehen;
ob Reparaturen geplant sind;
ob Gerichtsverfahren bestehen;
finanzieller Zustand des Gebäudes;
ob touristische Vermietung verboten ist;
ob erhöhte Zahlungen für Vermietung gelten;
Hausordnung;
Protokolle der letzten Versammlungen.
Manchmal sieht eine Wohnung attraktiv aus, aber das Gebäude plant Fassaden-, Dach- oder Aufzugsreparaturen. Das kann zusätzliche Zahlungen nach dem Kauf bedeuten.
IBI beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie
IBI ist die kommunale Immobiliensteuer.
Vor dem Kauf muss die letzte IBI-Quittung angefordert und geprüft werden:
Steuerbetrag;
Katasterreferenz;
Gemeinde;
ob Schulden bestehen;
wie IBI für das Transaktionsjahr aufgeteilt wird;
ob Catastro-Daten übereinstimmen;
jährliche Steuerbelastung nach dem Kauf.
IBI ist nicht nur als Ausgabe wichtig. Sie hilft, Katasterdaten zu vergleichen und die steuerliche Situation der Immobilie zu verstehen.
Wenn IBI-Schulden bestehen, müssen sie vor der Transaktion beglichen oder vom Preis einbehalten werden.
Zahlungen für Versorgungsleistungen
Vor dem Kauf müssen die Versorgungsleistungen geprüft werden.
Dazu gehören:
Strom;
Wasser;
Gas;
Internet;
Müllgebühr, falls anwendbar;
Alarmanlage;
Wartung von Geräten.
Wichtig ist zu verstehen:
ob Dienste angeschlossen sind;
ob Schulden bestehen;
auf wessen Namen die Verträge laufen;
Stromleistung;
ob Zähler funktionieren;
ob Verträge schnell übertragen werden können;
ob ein neuer Anschluss nötig ist.
Am Tag der Übergabe sollten Zählerstände möglichst abgelesen und schriftlich festgehalten werden.
Prüfung von Mietern
Wenn die Immobilie mit einem Mieter verkauft wird, muss dies vor dem Kauf analysiert werden.
Es muss geprüft werden:
Mietvertrag;
Startdatum;
Laufzeit;
Mietpreis;
Kaution;
Schulden;
Rechte des Mieters;
Kündigungsbedingungen;
ob der Vertrag registriert ist;
ob der Mietvertrag auf den neuen Eigentümer übergeht;
wann die Immobilie geräumt werden kann;
ob ein Gerichtsverfahren besteht.
Der Käufer kann den Mieter nach dem Kauf nicht immer einfach räumen lassen. Wenn das Ziel Eigennutzung oder Renovierung ist, kann ein Mieter eine ernsthafte Einschränkung sein.
Wenn die Immobilie leer übertragen werden muss, muss dies in arras und in der notariellen Transaktion festgehalten werden.
Contrato de Arras
Contrato de arras ist eine private Anzahlungsvereinbarung vor der notariellen Transaktion.
Sie legt fest:
Daten von Verkäufer und Käufer;
Immobilie;
finca registral;
Katasterreferenz;
Preis;
Anzahlungsbetrag;
Art der arras;
Notarfrist;
Zahlungsbedingungen;
Pflicht zur Löschung der Hypothek;
Fehlen von Schulden;
Kostenaufteilung;
Möbel;
Mieter;
Hypothekenbedingungen des Käufers;
Folgen eines Rücktritts.
Die häufigste Variante sind arras penitenciales. Wenn der Käufer ohne geschützten Grund zurücktritt, verliert er die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, zahlt er den doppelten Betrag zurück.
Arras ohne Due Diligence zu unterschreiben ist gefährlich. Wenn die Due Diligence noch nicht abgeschlossen ist, müssen Schutzbedingungen in den Vertrag aufgenommen werden.
Hypothekenbedingung in Arras
Wenn der Käufer eine Hypothek aufnimmt, ist es ratsam, eine Hypothekenbedingung in arras aufzunehmen.
Sie kann vorsehen, dass die Anzahlung zurückerstattet wird, wenn:
die Bank die Hypothek ablehnt;
die Immobilienbewertung niedriger ist als erwartet;
die Bank einen niedrigeren Betrag genehmigt als erforderlich;
die Immobilie nicht finanzierbar ist;
rechtliche Probleme der Immobilie die Hypothek verhindern.
Ohne Hypothekenbedingung kann der Käufer die Anzahlung verlieren, wenn die Bank ablehnt.
Der Verkäufer stimmt einer solchen Bedingung nicht immer zu, sie sollte aber im Voraus besprochen werden.
Steuern beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie
Beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie zahlt der Käufer normalerweise ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Der ITP-Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab. Daher kann die Steuerbelastung in Madrid, Katalonien, der Valencianischen Gemeinschaft, Andalusien, auf den Balearen, den Kanarischen Inseln und in anderen Regionen unterschiedlich sein.
Beispiel
Immobilienpreis — €300,000;
ITP 10 % — €30,000;
ITP 7 % — €21,000.
Der Unterschied allein bei dieser Steuer kann Tausende Euro betragen.
Wichtig: Die Steuerbemessungsgrundlage kann nicht nur vom Transaktionspreis, sondern auch vom Referenzwert der Immobilie abhängen. Wenn der Referenzwert höher ist als der Kaufpreis, müssen steuerliche Folgen im Voraus analysiert werden.
Kosten beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie
Der Käufer muss nicht nur den Immobilienpreis berücksichtigen.
Das Budget umfasst:
Immobilienpreis;
ITP;
Notar;
Eigentumsregistrierung;
Anwalt;
gestor;
Übersetzungen;
Vollmacht, wenn aus der Ferne gekauft wird;
Bankkosten;
Bewertung, falls es eine Hypothek gibt;
Maklerprovision, falls anwendbar;
Versicherung;
Renovierung;
Möbel;
Übertragung der Versorgungsleistungen;
erste comunidad-Zahlung;
Reserve für unerwartete Ausgaben.
Die vollständigen Kaufkosten können deutlich höher sein als der beworbene Preis. Deshalb muss das Budget vor Unterzeichnung von arras berechnet werden.
3-%-Einbehalt beim Kauf von einem Nichtresidenten
Wenn der Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig ist, muss der Käufer in bestimmten Fällen 3 % des Verkaufspreises einbehalten und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers an das Finanzamt zahlen.
Das ist besonders wichtig auf dem Wiederverkaufsmarkt, wo Verkäufer häufig ausländische Eigentümer sind.
Es muss geprüft werden:
ob der Verkäufer spanischer Steuerresident ist;
ob der 3-%-Einbehalt gilt;
wie er formalisiert wird;
wer die Steuerformulare einreicht;
wie der Betrag in der notariellen Transaktion dargestellt wird;
wie dies die Zahlungen beeinflusst.
Wenn der Käufer diese Pflicht nicht erfüllt, kann er Probleme mit den Steuerbehörden bekommen.
Plusvalía Municipal
Plusvalía municipal ist die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs städtischen Grundstücks. Sie betrifft normalerweise den Verkäufer, aber die Parteien müssen die Kostenaufteilung im Vertrag klar festlegen.
Der Käufer sollte verstehen:
wer plusvalía zahlt;
ob eine Schuld besteht;
welche Gemeinde zuständig ist;
wie dies in arras dargestellt wird;
ob es vor dem Notar Streit geben kann.
Auch wenn die Steuer vom Verkäufer gezahlt wird, muss der Käufer sicherstellen, dass die Kostenaufteilung klar festgelegt ist.
Technische Prüfung einer Wiederverkaufsimmobilie
Rechtliche Due Diligence ersetzt keine technische Prüfung.
Vor dem Kauf ist es ratsam zu prüfen:
Elektrik;
Sanitär;
Feuchtigkeit;
Risse;
Fenster;
Türen;
Dach;
Fassade;
Aufzug;
Klimaanlage;
Heizung;
Schalldämmung;
Zustand der Küche;
Zustand des Badezimmers;
Zustand der Terrasse;
Renovierungsmöglichkeit;
tragende Wände;
Gebäudezustand;
geplante comunidad-Arbeiten.
Bei einer Villa werden zusätzlich Pool, Garten, Dach, Grundstück, Zaun, Stützmauern, Klärgrube, Brunnen, Garage und Erweiterungen geprüft.
Technische Mängel können den realen Immobilienpreis erheblich verändern.
Kauf eines Renovierungsobjekts
Ein Renovierungsobjekt kann ein gutes Investment sein, wenn es richtig bewertet wird.
Vorteile
niedrigerer Einstiegspreis;
Möglichkeit, Mehrwert zu schaffen;
Möglichkeit, die Immobilie für Vermietung anzupassen;
Möglichkeit, den Grundriss zu verbessern;
Möglichkeit, die Liquidität zu erhöhen.
Risiken
Renovierung kann mehr kosten als erwartet;
Lizenzen können erforderlich sein;
tragende Elemente können nicht verändert werden;
Baubeschränkungen;
Probleme mit Nachbarn;
Feuchtigkeit;
alte Elektrik;
Renovierungsdauer;
Budgetsteigerung;
Vermietung während der Renovierung unmöglich.
Vor dem Kauf eines Renovierungsobjekts ist eine technische Bewertung nötig, und es muss klar sein, welche Arbeiten Genehmigungen erfordern.
Kauf einer Wohnung
Beim Kauf einer Wohnung muss geprüft werden:
Nota Simple;
Eigentümer;
Fläche;
Etage;
Aufzug;
comunidad;
IBI;
Schulden;
Mieter;
Gebäudezustand;
Fassade;
Dach;
geplante Reparaturen;
Lärm;
Nachbarn;
Parkplatz;
Abstellraum;
Hausordnung;
Vermietungsmöglichkeit;
touristische Beschränkungen;
technischer Zustand;
Steuerregime.
Besonders wichtig ist zu prüfen, ob Parkplatz und Abstellraum im Preis enthalten sind und wie sie registriert sind.
Kauf einer Villa
Der Kauf einer Villa auf dem Wiederverkaufsmarkt erfordert tiefere Due Diligence.
Es muss geprüft werden:
Grundstück;
Grenzen;
Catastro;
Registro;
urbanismo;
Lizenzen;
Baurechte;
Pool;
Garage;
Erweiterungen;
Terrassen;
Gästehaus;
Klärgrube;
Brunnen;
Anschlüsse;
Dienstbarkeiten;
Straßenzugang;
Legalität aller Gebäude;
technischer Zustand;
Wartungskosten.
Ein häufiges Problem bei Villen ist, dass in Wirklichkeit mehr gebaut wurde, als registriert ist. Das kann Hypothek, Versicherung, Verkauf und rechtlichen Status der Immobilie beeinflussen.
Kauf von Apartments am Meer
Apartments am Meer sind bei ausländischen Käufern beliebt, erfordern aber Prüfungen.
Wichtig ist zu beurteilen:
Entfernung zum Meer;
reale Aussicht;
Lärm;
Saisonalität;
comunidad;
touristische Vermietung;
Regeln der Anlage;
Kosten für Pool und Garten;
Parkplatz;
Feuchtigkeit;
Zustand der Fassade;
Korrosion durch Meeresklima;
künftige Bebauung;
Liquidität im Winter;
Mietnachfrage.
Nicht jede Immobilie am Meer eignet sich zur Vermietung. Man muss nicht nur auf den Strand schauen, sondern auch auf ganzjährige Nachfrage, Verwaltung und die rechtliche Vermietungsmöglichkeit.
Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie zur Vermietung
Wenn die Immobilie zur Vermietung gekauft wird, muss die Due Diligence investmentorientiert sein.
Es muss verstanden werden:
welche Vermietungsart möglich ist;
Langzeitvermietung;
mittelfristige Vermietung;
saisonale Vermietung;
touristische Vermietung;
ob eine Lizenz vorhanden ist;
ob eine Lizenz erhalten werden kann;
ob comunidad dies erlaubt;
ob kommunale Beschränkungen gelten;
realer Mietpreis;
Kosten;
Steuern;
Leerstand;
wer die Immobilie verwaltet;
Nettorendite.
Eine Wiederverkaufsimmobilie für touristische Vermietung zu kaufen, ohne Lizenz und Gebäuderegeln zu prüfen, ist einer der häufigsten Investorenfehler.
Hypothek für eine Wiederverkaufsimmobilie
Ein ausländischer Käufer kann eine Hypothek für eine Wiederverkaufsimmobilie erhalten, wenn die Bank sowohl das Käuferprofil als auch die Immobilie genehmigt.
Die Bank prüft:
Einkommen des Käufers;
Schuldenlast;
Herkunft der Mittel;
Alter;
Wohnsitzland;
Einkommenswährung;
Immobilie;
Nota Simple;
Bewertung;
Belastungen;
rechtlicher Status;
Versicherung.
Die Bank finanziert normalerweise einen Prozentsatz des niedrigeren Betrags aus Kaufpreis und Schätzwert. Wenn die Bewertung niedriger ist als der Preis, benötigt der Käufer mehr Eigenmittel.
Wenn der Kauf von einer Hypothek abhängt, muss dies in arras berücksichtigt werden.
Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie als Ausländer
Ein Ausländer kann in Spanien eine Wiederverkaufsimmobilie kaufen.
Üblicherweise werden benötigt:
Reisepass;
NIE;
Adressnachweis;
Dokumente zum Nachweis der Herkunft der Mittel;
Kontoauszüge;
Steuerdokumente;
spanisches Konto oder klarer Zahlungsweg;
Vollmacht, wenn aus der Ferne gekauft wird;
Hypothekendokumente, falls erforderlich.
Der Käufer muss Bank und Compliance im Voraus vorbereiten. Selbst wenn das Geld vorhanden ist, muss die Bank die Mittel akzeptieren und ihre Herkunft verstehen.
Wiederverkaufsimmobilie aus der Ferne kaufen
Eine Wiederverkaufsimmobilie kann per Vollmacht aus der Ferne gekauft werden.
Der Vertreter kann:
eine NIE beantragen;
die Reservierung unterschreiben;
arras unterschreiben;
rechtliche Due Diligence durchführen;
den Notartermin abstimmen;
Zahlungen organisieren;
die escritura unterschreiben;
Steuern zahlen;
Eigentum registrieren;
Versorgungsleistungen übertragen.
Ein Fernkauf ist bequem, erfordert aber einen vertrauenswürdigen unabhängigen Anwalt. Der Käufer muss Berichte, Dokumente, Fotos, Videos und Zahlungsbestätigungen erhalten.
Notarielle Transaktion
Der endgültige Kauf wird vor einem Notar durch die escritura pública de compraventa formalisiert.
Der Notar prüft Identität der Parteien, Befugnisse, Dokumente, Zahlungsmethode und unterzeichnet die escritura.
Am Transaktionstag findet normalerweise Folgendes statt:
Unterzeichnung der escritura;
Zahlung des Preises;
Rückzahlung der Hypothek des Verkäufers, falls vorhanden;
Schlüsselübergabe;
Unterzeichnung der Hypothekenurkunde des Käufers, falls es eine Hypothek gibt;
Erfassung steuerlicher Einbehalte;
Übergabe der Dokumente.
Nach dem Notar muss der Käufer noch Steuern zahlen und Eigentum registrieren.
Der Notar ist wichtig, ersetzt aber nicht den Anwalt des Käufers.
Eigentumsregistrierung
Nach dem Notar muss das Eigentum im Registro de la Propiedad registriert werden.
Die Registrierung schützt die Rechte des Käufers und macht das Eigentum gegenüber Dritten sichtbar.
In der Praxis erledigt der Anwalt oder gestor:
ITP-Zahlung;
Einreichung der Dokumente;
Registrierung;
Kontrolle der Löschung der Verkäuferhypothek;
Erhalt des endgültigen Registerauszugs;
Übertragung von IBI und Versorgungsleistungen.
Der Käufer sollte eine Registrierungsbestätigung erhalten und sich nicht nur auf die unterzeichnete escritura verlassen.
Was nach dem Kauf zu tun ist
Nach dem Kauf ist erforderlich:
Eigentum registrieren;
ITP zahlen;
Strom übertragen;
Wasser übertragen;
Gas übertragen, falls vorhanden;
Internet einrichten;
comunidad über den neuen Eigentümer informieren;
comunidad-Zahlungen einrichten;
IBI übertragen;
Versicherung abschließen;
Steuerpflichten für Nichtresidenten prüfen;
Immobilie bei Bedarf für Vermietung vorbereiten;
renovieren oder möblieren;
Zählerstände ablesen;
Schlösser wechseln.
Der Kauf endet nicht am Notartag. Die korrekte administrative Einrichtung des Eigentums ist wichtig.
Häufige Fehler von Käufern
Der häufigste Fehler ist der Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie ohne Anwalt.
Der zweite Fehler ist, arras vor Prüfung der Nota Simple zu unterschreiben.
Der dritte Fehler ist, comunidad- und IBI-Schulden nicht zu prüfen.
Der vierte Fehler ist, die Hypothek des Verkäufers nicht zu prüfen.
Der fünfte Fehler ist, Registro, Catastro und tatsächliche Fläche nicht zu vergleichen.
Der sechste Fehler ist, Mieter nicht zu prüfen.
Der siebte Fehler ist der Kauf einer Villa ohne urbanismo-Due-Diligence.
Der achte Fehler ist, Renovierung und technischen Zustand nicht zu berücksichtigen.
Der neunte Fehler ist, keine Hypothekenbedingung in arras aufzunehmen.
Der zehnte Fehler ist der Kauf für touristische Vermietung ohne Prüfung von Lizenz und comunidad-Regeln.
Das Hauptprinzip: Eine günstige Immobilie ohne Due Diligence kann ein teurer Fehler werden.
Was vor dem Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie zu prüfen ist
Vor dem Kauf muss geprüft werden:
Nota Simple;
Registro de la Propiedad;
Catastro;
Eigentümer;
Vollmacht;
Hypothek;
Pfändungen;
Belastungen;
usufructo;
Dienstbarkeiten;
IBI;
comunidad;
Schulden bei Versorgungsdiensten;
Mieter;
contrato de arras;
Steuerregime;
ITP;
3-%-Einbehalt, wenn der Verkäufer Nichtresident ist;
plusvalía municipal;
technischer Zustand;
Renovierung;
urbanismo;
Lizenzen;
Parkplatz;
Abstellraum;
Möbel;
Vermietungsmöglichkeit;
touristische Beschränkungen;
Hypothekenmöglichkeit;
Zahlungsverfahren;
Notarfrist;
Schlüsselübergabe.
Diese Checkliste ersetzt keine rechtliche Due Diligence, zeigt aber, wie umfassend die Analyse sein muss.
Wie man eine Wiederverkaufsimmobilie in Spanien sicher kauft
Eine sichere Reihenfolge sieht so aus.
Zuerst das Kaufziel definieren.
Dann Region und Viertel wählen.
Danach die Immobilie auswählen.
Dann Nota Simple und Basisdokumente anfordern.
Als Nächstes rechtliche Due Diligence durchführen.
Danach den technischen Zustand beurteilen.
Dann Preis und Bedingungen vereinbaren.
Als Nächstes arras mit Schutzbedingungen vorbereiten.
Wenn eine Hypothek nötig ist, vorläufige Genehmigung einholen und eine Hypothekenbedingung aufnehmen.
Danach den Notar vorbereiten.
Vor der Transaktion die Nota Simple aktualisieren.
Am Notartag escritura unterzeichnen und den Preis zahlen.
Nach der Transaktion ITP zahlen und Eigentum registrieren.
Dann Versorgungsleistungen, comunidad, IBI, Versicherung und steuerliche Betreuung übertragen.
Der Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie sollte keine emotionale Reaktion auf ein gutes Objekt sein, sondern ein kontrollierter Prozess mit Risikoprüfung.
FAQ
Was ist eine Wiederverkaufsimmobilie in Spanien?
Es ist eine Immobilie, die bereits früher übertragen wurde und vom aktuellen Eigentümer verkauft wird. Verkäufer kann eine Privatperson, ein Unternehmen, eine Bank, Erben oder ein ausländischer Eigentümer sein.
Welche Steuer wird beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie gezahlt?
Beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie zahlt der Käufer normalerweise ITP. Der Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab, in der die Immobilie liegt.
Muss man beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie IVA zahlen?
Normalerweise nein. IVA gilt hauptsächlich beim Kauf neuer Immobilien als erste Übertragung. Wiederverkaufsimmobilien unterliegen in der Regel ITP.
Was muss vor dem Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie geprüft werden?
Geprüft werden müssen Nota Simple, Eigentümer, Hypothek, Pfändungen, Belastungen, Catastro, IBI, comunidad, Mieter, technischer Zustand, urbanismo, Steuern und Vermietungsmöglichkeit.
Kann man eine Immobilie mit Hypothek des Verkäufers kaufen?
Ja, wenn die Hypothek am oder vor dem Transaktionstag korrekt zurückgezahlt und gelöscht wird. Das muss vor dem Notar formalisiert und in den Dokumenten dargestellt werden.
Was ist contrato de arras?
Das ist eine Anzahlungsvereinbarung vor der notariellen Transaktion. Sie legt Preis, Kauffrist, Anzahlungsbetrag und Folgen eines Rücktritts fest. Sie sollte erst nach Due Diligence oder mit Schutzbedingungen unterschrieben werden.
Kann man für eine Wiederverkaufsimmobilie eine Hypothek bekommen?
Ja, Ausländer können eine Hypothek für eine Wiederverkaufsimmobilie erhalten, wenn die Bank Kreditnehmer und Immobilie genehmigt. Die Bank berücksichtigt Einkommen, Immobilienbewertung und rechtlichen Status.
Kann eine Wiederverkaufsimmobilie aus der Ferne gekauft werden?
Ja, der Kauf kann über eine notarielle Vollmacht an einen Anwalt oder Vertreter abgeschlossen werden. Rechtliche und technische Due Diligence bleiben aber Pflicht.
Warum ist der Kauf einer Villa auf dem Wiederverkaufsmarkt riskant?
Villen bringen oft urbanismo-Probleme, illegale Erweiterungen, Pools, Flächenabweichungen, Dienstbarkeiten, Grundstücksprobleme und technische Kosten mit sich. Die Due Diligence muss tiefer sein als bei einer Wohnung.
Was ist der Hauptfehler beim Kauf einer Wiederverkaufsimmobilie?
Der Hauptfehler ist, eine Anzahlung zu zahlen und arras zu unterschreiben, ohne Immobilie, Eigentümer, Schulden, Belastungen, Mieter, technischen Zustand und Steuern zu prüfen.
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