Dokumente, Steuern, Hypothek, Mieteinnahmen, rechtliche Due Diligence und Risiken für ausländische Käufer
Der Immobilienkauf in Spanien als Nichtresident ist eine gängige und rechtlich zulässige Praxis. Ausländer können in Spanien Apartments, Häuser, Villen, Wohnungen am Meer, Penthouses, Grundstücke und Investmentimmobilien kaufen, unabhängig davon, ob sie steuerlich in Spanien ansässig sind.
Der Kauf als Nichtresident unterscheidet sich jedoch vom Kauf als Resident. Ein Nichtresident muss zusätzliche Fragen berücksichtigen: NIE, Herkunft der Mittel, Bankkonto, Hypothek, Steuern nach dem Kauf, Modelo 210, Steuer auf Mieteinnahmen, Aufenthaltsregeln, Verwaltung der Immobilie aus einem anderen Land und rechtliche Due Diligence.
Der wichtigste Fehler von Nichtresidenten ist die Annahme, dass der Kauf einer Immobilie in Spanien automatisch das Recht gibt, uneingeschränkt im Land zu leben, oder steuerliche Verpflichtungen beseitigt. Immobilien können ohne Residenz gekauft werden, doch Eigentum hebt Visa-, Steuer- und Rechtsregeln nicht auf.
Dieser Artikel erklärt, wie ein Nichtresident in Spanien Immobilien kaufen kann, welche Dokumente benötigt werden, welche Steuern zu zahlen sind, wie die Transaktion abläuft, ob eine Hypothek möglich ist, wie die Immobilie vermietet werden kann und welche Risiken vor Vertragsunterzeichnung berücksichtigt werden müssen.
Wichtigste Punkte zum Immobilienkauf in Spanien als Nichtresident
Ein Nichtresident kann in Spanien frei Immobilien kaufen. Spanische Staatsangehörigkeit, Aufenthaltstitel oder steuerliche Ansässigkeit sind für eine Standardtransaktion nicht erforderlich. Käufer können Bürger der EU oder von Nicht-EU-Ländern sein.
Für die Transaktion ist in der Regel eine NIE erforderlich — die Ausländer-Identifikationsnummer. Sie wird für Immobilienkauf, Steuerzahlungen, Eigentumsregistrierung, Eröffnung eines Bankkontos, Anmeldung von Versorgungsleistungen, Einreichung von Steuererklärungen und andere rechtliche Handlungen genutzt.
Ein Nichtresident kann Immobilien für unterschiedliche Zwecke kaufen: Urlaub, Mieteinnahmen, Investment, späterer Umzug, Kapitalerhalt, Kauf eines Hauses am Meer, Kauf einer Villa, Kauf eines Apartments für Kinder oder Aufbau einer Familienbasis in Europa.
Wichtig ist zu verstehen, dass der Immobilienkauf selbst eine Person nicht zum Steuerresidenten Spaniens macht. Steuerliche Ansässigkeit wird durch eigene Regeln bestimmt, darunter die Zahl der in Spanien verbrachten Tage, der Mittelpunkt der Lebensinteressen und weitere Kriterien.
Die zentrale Schlussfolgerung: Ein Nichtresident kann in Spanien Immobilien kaufen, muss aber Transaktionsablauf, Kaufsteuern, jährliche Steuerpflichten, Vermietungsregeln und Aufenthaltsbeschränkungen im Voraus verstehen.
Wer gilt in Spanien als Nichtresident?
Im Alltag ist ein Nichtresident eine Person, die nicht dauerhaft in Spanien lebt und nicht steuerlich im Land ansässig ist.
In der Regel gilt ein Käufer als steuerlicher Nichtresident, wenn er sich während eines Kalenderjahres nicht mehr als 183 Tage in Spanien aufhält, seinen wirtschaftlichen Interessenschwerpunkt nicht in Spanien hat und keine anderen Kriterien für steuerliche Ansässigkeit erfüllt.
Jeder Fall muss jedoch separat analysiert werden. Eine Person kann Immobilien in Spanien besitzen, mehrmals im Jahr zu Besuch kommen und Nichtresident bleiben. Oder sie kann keine spanische Staatsangehörigkeit haben, aber wegen tatsächlichen Aufenthalts und Interessenmittelpunkts steuerlicher Resident werden.
Für den Käufer ist es wichtig, drei Begriffe zu trennen:
das Recht, Immobilien zu kaufen;
das Recht, in Spanien zu leben;
steuerliche Ansässigkeit.
Der Immobilienkauf löst nur die erste Frage. Aufenthalt, Visum, Steuerstatus und Erklärungspflichten müssen separat analysiert werden.
Kann ein Nichtresident in Spanien Immobilien kaufen?
Ja, ein Nichtresident kann in Spanien Immobilien kaufen. Spanien verbietet Ausländern nicht, Immobilien zu besitzen. Der Kauf steht sowohl EU-Bürgern als auch Käufern aus Nicht-EU-Ländern offen.
Ein Nichtresident kann kaufen:
ein Apartment;
eine Wohnung;
ein Haus;
eine Villa;
ein Penthouse;
ein Stadthaus;
ein Grundstück;
eine Gewerbeimmobilie;
einen Parkplatz;
eine Mietimmobilie;
eine Ferienimmobilie;
eine Immobilie für einen späteren Umzug.
Der Kaufprozess für Nichtresidenten ähnelt grundsätzlich einer Standardtransaktion: Immobilienauswahl, Reservierung, rechtliche Due Diligence, arras-Vertrag, notarielle Unterzeichnung, Steuerzahlung und Eigentumsregistrierung.
Für Nichtresidenten sind jedoch Bankunterlagen, Nachweis der Mittelherkunft, steuerliche Folgen und Immobilienverwaltung nach dem Kauf besonders wichtig.
Gibt der Immobilienkauf das Recht, in Spanien zu leben?
Der Kauf einer Immobilie in Spanien gibt nicht automatisch das Recht, uneingeschränkt im Land zu leben.
EU-Bürger folgen einem Regelwerk für Aufenthalt. Bürger von Nicht-EU-Ländern folgen einem anderen. Ein Käufer aus einem Nicht-EU-Land muss Visaregeln, erlaubte Aufenthaltszeiten, mögliche Aufenthaltstitel und steuerliche Folgen separat prüfen.
Immobilieneigentum kann Teil einer Umzugsstrategie sein, ersetzt aber nicht das Einwanderungsverfahren. Wenn der Käufer dauerhaft in Spanien leben möchte, müssen Visaoptionen, steuerliche Ansässigkeit, Krankenversicherung, Einkommen, Familiensituation und Aufenthaltszeiten im Voraus analysiert werden.
Für Käufer, die die Immobilie nur für Urlaub nutzen möchten, kann die Aufenthaltsfrage einfacher sein. Doch auch in diesem Fall ist es wichtig, die Zahl der in Spanien verbrachten Tage zu überwachen, um nicht unbeabsichtigt steuerliche Ansässigkeit auszulösen.
Wichtigste Gründe, warum Nichtresidenten Immobilien kaufen
Nichtresidenten kaufen Immobilien in Spanien aus unterschiedlichen Gründen.
Ferienhaus
Eines der häufigsten Szenarien. Der Käufer reist mehrmals im Jahr an, nutzt die Immobilie für die Familie und vermietet sie möglicherweise nicht.
Mietinvestment
Der Käufer erwirbt eine Immobilie für langfristige, mittelfristige, saisonale oder touristische Vermietung. In diesem Fall sind Vermietungsregeln, Einkommensteuer und Immobilienmanagement besonders wichtig.
Späterer Umzug
Manche Nichtresidenten kaufen Immobilien im Voraus, um einen Umzug vorzubereiten. Vor dem Umzug kann die Immobilie vermietet oder für gelegentliche Aufenthalte genutzt werden.
Kapitalerhalt
Immobilien in Spanien können als Euro-Asset in einer stabilen Jurisdiktion genutzt werden. Für diese Strategie sind Liquidität, rechtliche Klarheit und eine starke Lage besonders wichtig.
Kauf für die Familie
Nichtresidenten kaufen häufig Wohnraum für Kinder, Eltern oder familiäre Nutzung. In diesem Fall sollte frühzeitig über Erbschaft, Steuern, Eigentumsstruktur und künftige Nutzung nachgedacht werden.
Premium-Immobilien
Käufer mit hohem Budget wählen Marbella, Madrid, Barcelona, Palma, Ibiza, Costa Adeje, Golden Mile, Puerto Banús, Nueva Andalucía und andere starke Lagen.
Wo Nichtresidenten in Spanien am häufigsten Immobilien kaufen
Nichtresidenten kaufen Immobilien am häufigsten dort, wo es Meer, Flughafen, internationales Umfeld, Mietnachfrage, Klima, Schulen, Gesundheitsversorgung und klare Liquidität gibt.
Costa Blanca
Alicante, Playa de San Juan, Torrevieja, Orihuela Costa, Jávea, Dénia, Altea, Calpe und Benidorm sind bei Nichtresidenten beliebt dank Klima, zugänglichem Budget, internationaler Community und Flughafen Alicante.
Costa del Sol
Málaga, Marbella, Estepona, Benahavís, Puerto Banús, Nueva Andalucía und Golden Mile ziehen Käufer an, die Premiumsegment, Golf, internationale Schulen, hochwertige Mieteinnahmen und Flughafen Málaga schätzen.
Valencia
Valencia ist interessant für Nichtresidenten, die eine große Stadt am Meer, Mietnachfrage, Umzugspotenzial, Universitäten, Metro, Flughafen und ein sanfteres Budget im Vergleich zu Madrid und Barcelona suchen.
Barcelona und Katalonien
Barcelona, Sitges, Costa Brava und Vororte ziehen Käufer an, die Stadt, Meer, Business, Bildung, Gesundheitsversorgung und internationales Umfeld schätzen.
Madrid
Madrid wird von Nichtresidenten gewählt, die ein Hauptstadt-Asset, Mietnachfrage, Bildung, Business, Liquidität und langfristigen Besitz suchen.
Balearen
Palma de Mallorca, Ibiza, Son Vida, Port d’Andratx, Marina Botafoch und Talamanca sind Ziele für Käufer mit höherem Budget, die Inselformat, Status und begrenztes Angebot schätzen.
Kanarische Inseln
Costa Adeje, Teneriffa, Las Palmas, der Süden Gran Canarias und andere Gebiete sind dank ganzjährigem Klima, Ozean und Winternachfrage interessant.
Dokumente für den Immobilienkauf als Nichtresident
Die Dokumentenliste hängt von der Situation ab, doch normalerweise benötigt ein Nichtresident:
Reisepass;
NIE;
Nachweis der Wohnadresse;
Bankunterlagen;
Nachweis der Mittelherkunft;
Steuerunterlagen aus dem Wohnsitzland;
Einkommensnachweise;
Dokumente über den Verkauf von Assets, wenn die Mittel aus einem Verkauf stammen;
Eheunterlagen, wenn es ein Familienkauf ist;
Vollmacht, wenn die Transaktion aus der Ferne abgeschlossen wird;
Hypothekenunterlagen, wenn der Kauf finanziert wird.
Die wichtigste Besonderheit für Nichtresidenten ist die Notwendigkeit, den Nachweis der Mittelherkunft im Voraus vorzubereiten. Spanische Banken, Anwälte, Notare und Transaktionsbeteiligte können Unterlagen nach Geldwäschevorschriften verlangen.
Wenn das Geld aus einem anderen Land kommt, sollten Zahlungsweg, Währung, Überweisungsfristen, Bankgebühren und Dokumente zur Bestätigung der Rechtmäßigkeit der Mittel im Voraus abgestimmt werden.
NIE für Nichtresidenten
Die NIE ist eine Pflichtnummer für die meisten rechtlichen und steuerlichen Handlungen eines Ausländers in Spanien.
Ein Nichtresident benötigt eine NIE für:
Immobilienkauf;
Unterzeichnung von Dokumenten;
Zahlung von Steuern;
Eigentumsregistrierung;
Eröffnung eines Bankkontos;
Anmeldung von Versorgungsleistungen;
Einreichung von Steuererklärungen;
Beantragung einer Hypothek;
Kontakt mit Steuerbehörden.
Eine NIE kann in Spanien oder über ein spanisches Konsulat im Ausland beantragt werden. Die Fristen können variieren, daher ist es besser, den Prozess frühzeitig zu beginnen.
Wichtig: Eine NIE ist kein Aufenthaltstitel. Sie ist keine Erlaubnis für dauerhaften Aufenthalt, sondern eine Ausländer-Identifikationsnummer für rechtliche und steuerliche Zwecke.
Bankkonto und Herkunft der Mittel
Ein Nichtresident benötigt häufig ein spanisches Bankkonto, besonders wenn er eine Hypothek nutzen, regelmäßige Zahlungen leisten, Nebenkosten und Steuern zahlen oder die Immobilie verwalten möchte.
In manchen Fällen kann eine Transaktion ohne vollständiges lokales Konto organisiert werden, doch in der Praxis vereinfacht ein spanisches Bankkonto das Immobilieneigentum häufig.
Die Bank kann verlangen:
Reisepass;
NIE;
Adressnachweis;
Einkommensbescheinigungen;
Steuererklärungen;
Kontoauszüge;
Unternehmensunterlagen;
Dokumente über den Verkauf von Assets;
Nachweis der Mittelherkunft;
Informationen zu Beruf und Tätigkeit.
Wenn der Käufer Mittel aus einer anderen Jurisdiktion überweist, sollte im Voraus geprüft werden, ob die spanische Bank solche Überweisungen akzeptiert, welche Dokumente benötigt werden und wie lange die Prüfung dauern kann.
Kann man eine Immobilie aus der Ferne kaufen?
Ja, ein Nichtresident kann eine Immobilie in Spanien aus der Ferne kaufen. Dafür wird in der Regel eine Vollmacht an einen Anwalt oder Vertreter erteilt, der Dokumente unterzeichnen und mit Bank, Notar, Register und Steuerbehörden kommunizieren kann.
Der Fernkauf ist besonders praktisch, wenn der Käufer in einem anderen Land lebt und nicht regelmäßig nach Spanien reisen kann.
Ein Fernkauf erfordert jedoch besonders strenge Due Diligence. Der Käufer muss sich bezüglich Immobilie, Dokumenten, Anwalt, Zahlungen, Vertragsbedingungen und technischem Zustand der Immobilie sicher sein.
Man sollte nicht nur auf Basis von Fotos und Videos aus der Ferne kaufen. Erforderlich sind rechtliche Due Diligence, vorzugsweise technische Prüfung und eine klare Transaktionsstruktur.
Schritt-für-Schritt-Kaufprozess für Nichtresidenten
Der Immobilienkauf als Nichtresident folgt in der Regel dieser Logik.
Schritt 1. Kaufziel definieren
Der Käufer muss entscheiden, warum er die Immobilie kauft: Urlaub, Mieteinnahmen, späterer Umzug, Investment, Kapitalerhalt oder Familiennutzung.
Schritt 2. Region und Strategie wählen
Die Region hängt vom Ziel ab. Unterschiedliche Standorte eignen sich für Mieteinnahmen, Wohnen, Urlaub und Kapitalerhalt.
Schritt 3. Budget berechnen
Zu berechnen sind nicht nur Immobilienpreis, sondern auch Steuern, Notar, Register, Anwalt, Bank, Renovierung, Möbel und Kosten nach dem Kauf.
Schritt 4. NIE beantragen
Es ist besser, die NIE im Voraus zu erhalten, um die Transaktion nicht zu verzögern.
Schritt 5. Dokumente zur Mittelherkunft vorbereiten
Nachweis der Mittelherkunft, Kontoauszüge und Steuerunterlagen müssen vorbereitet werden.
Schritt 6. Immobilie auswählen
Die Immobilie muss zu Ziel, Budget, Lage, rechtlichen Anforderungen und künftiger Liquidität passen.
Schritt 7. Vorprüfungen durchführen
Vor größeren Zahlungen müssen Nota Simple, Eigentümer, Schulden, Belastungen, Fläche, Kosten und grundlegende rechtliche Daten geprüft werden.
Schritt 8. Reservierung oder arras unterzeichnen
Reservierung und arras-Vertrag müssen von einem Anwalt geprüft werden. Besonders wichtig sind Rückzahlungsbedingungen und Folgen, wenn eine Partei zurücktritt.
Schritt 9. Vollständige rechtliche Due Diligence durchführen
Geprüft werden Dokumente, Schulden, Hypothek, Mieter, Genehmigungen, Fläche, comunidad, IBI, Vermietungsregeln und rechtliche Risiken.
Schritt 10. Beim Notar unterzeichnen
Die endgültige Transaktion wird vor einem Notar unterzeichnet. Der Käufer zahlt den Restbetrag, und der Verkäufer überträgt das Eigentum.
Schritt 11. Steuern zahlen
Nach der Transaktion werden Steuern gezahlt: ITP bei Bestandsimmobilien oder IVA und AJD bei Neubauten.
Schritt 12. Eigentum registrieren
Die Dokumente werden beim Immobilienregister eingereicht, danach wird das Recht des Käufers offiziell eingetragen.
Schritt 13. Versorgungsleistungen ummelden
Nach dem Kauf müssen Strom, Wasser, Gas, Internet, comunidad, IBI, Versicherung und Immobilienverwaltung umgemeldet werden.
Kaufsteuern für Nichtresidenten
Kaufsteuern hängen weniger vom Nichtresidentenstatus ab als von Immobilientyp und Region.
Bestandsimmobilie
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt ITP — Grunderwerbsteuer — an. Der Satz wird von der autonomen Gemeinschaft festgelegt. Daher können Käufe in Andalusien, Valencia, Katalonien, Madrid, auf den Balearen oder Kanarischen Inseln unterschiedliche Steuerbelastungen haben.
Neubau
Beim Kauf eines Neubaus fallen in der Regel IVA und AJD an. Bei Wohnimmobilien beträgt die IVA meist 10%, während AJD von der Region abhängt.
Zusätzliche Kosten
Zusätzlich zu Steuern zahlt der Käufer Notarkosten, Eigentumsregistrierung, rechtliche Begleitung, Bankkosten, Immobilienbewertung bei Hypothekenfinanzierung und administrative Unterstützung.
Wichtig für Nichtresidenten
Ein Nichtresident muss nicht nur die Kaufsteuer verstehen, sondern auch Steuern nach dem Kauf. Immobilieneigentum in Spanien schafft jährliche Steuerpflichten, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird.
Jährliche Steuern und Pflichten eines Nichtresidenten
Ein Nichtresident, der Immobilien in Spanien besitzt, muss in der Regel mehrere regelmäßige Pflichten berücksichtigen.
IBI
IBI ist die kommunale Immobiliensteuer. Sie wird vom Eigentümer gezahlt. Der Betrag hängt vom Katasterwert und der Gemeinde ab.
Comunidad
Wenn die Immobilie in einem Gebäude oder einer Urbanisation liegt, zahlt der Eigentümer Kosten der Eigentümergemeinschaft. Diese können Aufzug, Swimmingpool, Gärten, Sicherheit, Reinigung, Gemeinschaftsflächen und Reparaturen umfassen.
Nichtresidentensteuer
Nichtresidenten müssen Einkünfte im Zusammenhang mit Immobilien in Spanien erklären. Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, kann ein fiktives Einkommen aus Immobilieneigentum entstehen. Wenn sie vermietet wird, werden Mieteinnahmen erklärt.
Modelo 210
Modelo 210 ist eines der wichtigsten Formulare für Steuerpflichten von Nichtresidenten. Es wird genutzt, um bestimmte Einkünfte von Nichtresidenten in Spanien zu erklären, einschließlich Immobilieneinkünften.
Versicherung und Nebenkosten
Auch Versicherung, Wasser, Strom, Internet, Immobilienunterhalt und mögliches Management müssen berücksichtigt werden.
Wenn der Nichtresident die Immobilie nicht vermietet
Auch wenn ein Nichtresident die Immobilie nicht vermietet, kann er in Spanien steuerliche Pflichten haben.
In der Regel geht es dabei um fiktives Einkommen aus dem Besitz urbaner Immobilien. Das ist kein reales Einkommen, sondern eine Steuerbemessungsgrundlage, die nach spanischen Regeln für Nichtresidenten berechnet wird.
Diese Pflicht überrascht ausländische Eigentümer häufig. Der Käufer denkt: „Ich vermiete die Immobilie nicht, also gibt es keine Steuern.“ Für Nichtresidenten ist das jedoch nicht immer richtig.
Deshalb ist es wichtig, nach dem Kauf sofort steuerliche Betreuung und einen Kalender für jährliche Erklärungen zu organisieren.
Wenn der Nichtresident die Immobilie vermietet
Wenn ein Nichtresident die Immobilie vermietet, muss er Mieteinnahmen in Spanien erklären.
Im Voraus zu klären ist:
welche Vermietungsart geplant ist;
ob Vermietung in der Region erlaubt ist;
ob eine Touristenlizenz erforderlich ist;
ob das Gebäude kurzfristige Vermietung erlaubt;
welche Kosten abziehbar sind;
welcher Steuersatz gilt;
wie häufig Erklärungen einzureichen sind;
wer die Immobilie verwaltet;
wie Verträge formalisiert werden;
wie Nebenkosten berücksichtigt werden;
wie mit Vermietungsplattformen gearbeitet wird.
Steuerregeln können sich für EU- und Nicht-EU-Nichtresidenten unterscheiden, einschließlich der Möglichkeit, Kosten abzuziehen. Deshalb muss das Steuermodell vor dem Kauf geprüft werden, nicht nach der ersten Vermietung.
Hypothek für Nichtresidenten in Spanien
Nichtresidenten können in Spanien eine Hypothek erhalten, doch die Bedingungen sind meist strenger als für Residenten.
Die Bank bewertet:
Wohnsitzland;
Einkommen;
Einkommenswährung;
Beschäftigungsstabilität;
Alter;
Schuldenlast;
Immobilie;
Kaufziel;
Eigenmittel;
Herkunft des Kapitals.
Nichtresidenten erhalten häufig einen niedrigeren Finanzierungsanteil als Residenten. Daher benötigt der Käufer mehr Eigenkapital und muss Transaktionskosten einplanen.
Für eine Hypothek werden Einkommensunterlagen, Steuererklärungen, Kontoauszüge, Kreditdetails, Nachweis von Beschäftigung oder Unternehmen und Immobilienunterlagen benötigt.
Wenn der Käufer eine Hypothek nutzen möchte, ist es besser, vor der aktiven Immobiliensuche eine vorläufige Genehmigung einzuholen. Das hilft, das reale Budget zu verstehen und stärkt die Verhandlungsposition des Käufers.
Kauf über eine Gesellschaft oder als Privatperson
Ein Nichtresident kann einen Kauf als Privatperson oder über eine Gesellschaft erwägen. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht.
Der Kauf als Privatperson ist für Ferienhaus, Eigennutzung oder gewöhnliche Vermietung meist einfacher und klarer.
Der Kauf über eine Gesellschaft kann für Investment-, gewerbliche oder strukturelle Zwecke in Betracht kommen, erfordert aber Steueranalyse, Buchhaltungsunterstützung, Berichtspflichten und Verständnis der Folgen bei Verkauf, Vermietung und Erbschaft.
Die Eigentumsstruktur sollte nicht nur wegen „Steuerersparnis“ ohne Berechnung gewählt werden. Manchmal macht eine Gesellschaft Eigentum komplexer und erhöht Kosten.
Vor dem Kauf sollte mit einem Steuerberater Folgendes besprochen werden:
Eigentumsziel;
steuerliche Ansässigkeit;
Mieteinnahmen;
späterer Verkauf;
Erbschaft;
Finanzierung;
Kosten der Strukturpflege;
Steuern im Land des Käufers.
Kauf für Mieteinnahmen als Nichtresident
Ein Nichtresident kann in Spanien Immobilien für Mieteinnahmen kaufen, muss aber die rechtliche Möglichkeit des gewählten Modells im Voraus prüfen.
Langfristige Vermietung
Aus rechtlicher Sicht meist einfacher, erfordert aber einen korrekten Vertrag, Prüfung der Mieter und Verständnis des spanischen Mietrechts.
Mittelfristige Vermietung
Interessant für Expats, Studierende, umziehende Familien und Remote Professionals. Erforderlich sind gute Möbel, Internet, Management und ein korrekt strukturierter Vertrag.
Touristische Vermietung
Das am stärksten regulierte Modell. Regionale Regeln, kommunale Einschränkungen, Regeln der Eigentümergemeinschaft, Möglichkeit einer Lizenz und Erfüllung der Anforderungen durch die Immobilie müssen geprüft werden.
Saisonale Vermietung
Kann für Immobilien am Meer und auf Inseln praktisch sein, erfordert aber ebenfalls rechtliche Due Diligence.
Ein Nichtresident sollte Immobilienmanagement im Voraus organisieren: Schlüssel, Reinigung, Reparaturen, Mieter, Steuern, Nebenkosten und Kommunikation.
Kauf für einen späteren Umzug
Viele Nichtresidenten kaufen Immobilien in Spanien im Voraus, bevor sie tatsächlich umziehen.
Diese Strategie kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie richtig gewählt wird. Der Käufer kann sie mehrere Jahre vermieten, für Urlaub kommen und später zum Wohnen nutzen.
Für einen späteren Umzug ist es wichtig, nicht nur eine schöne Lage zu wählen, sondern ein praktisches Umfeld:
Schulen;
Gesundheitsversorgung;
Geschäfte;
Verkehr;
Parkplatz;
Sicherheit;
ganzjähriges Leben;
Internet;
Entfernung zum Flughafen;
Immobiliengröße;
Möglichkeit, die Immobilie an die Familie anzupassen.
Eine Immobilie, die für zwei Wochen Urlaub hervorragend ist, eignet sich nicht immer für dauerhaftes Wohnen.
Kauf für Kapitalerhalt
Für Nichtresidenten wird Spanien häufig zu einem Markt für Kapitalerhalt in Euro.
Für diese Strategie sind die wichtigsten Kriterien:
liquide Lage;
begrenztes Angebot;
klarer künftiger Käufer;
rechtliche Klarheit;
starkes Viertel;
guter Zustand;
geringe Risiken;
angemessene Kosten;
Vermietungsmöglichkeit;
klarer Wiederverkauf.
Für diese Strategie betrachten Käufer häufig Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Marbella, Palma, Ibiza, Costa Adeje, Alicante, Playa de San Juan, Sitges, Golden Mile, Nueva Andalucía und andere starke Lagen.
Das Ziel ist nicht maximale Rendite, sondern Widerstandsfähigkeit, Liquidität und Kapitalschutz.
Rechtliche Due Diligence für Nichtresidenten
Rechtliche Due Diligence ist für Nichtresidenten besonders wichtig, weil der Käufer häufig in einem anderen Land ist und lokale Regeln nicht kennt.
Zu prüfen sind:
Nota Simple;
Eigentümer;
Belastungen;
Hypothek;
Pfändungen;
Schulden;
Flächenübereinstimmung;
Katasterdaten;
Registerdaten;
Lizenzen;
Genehmigungen;
Renovierungsstatus;
Mieter;
comunidad-Kosten;
comunidad-Schulden;
IBI;
Energiezertifikat;
Status des Parkplatzes;
Status des Abstellraums;
Vermietungsmöglichkeit;
Gebäuderegeln;
Touristenlizenz, falls angegeben;
städtebauliche Risiken;
Recht des Verkäufers zum Verkauf.
Bei Apartments sind Gebäudezustand, comunidad-Kosten, Aufzug, Fassade, Dach und Vermietungsregeln besonders wichtig.
Bei Villen sind urbanismo, Grundstück, Swimmingpool, Erweiterungen, Garage, tatsächliche Fläche, Versorgungsanschlüsse und Rechtmäßigkeit aller Bauten besonders wichtig.
Technische Prüfung der Immobilie
Eine technische Prüfung ist besonders wichtig, wenn ein Nichtresident aus der Ferne kauft, eine Villa, ein Haus mit Grundstück, älteren Wohnungsbestand, ein Renovierungsobjekt oder eine Immobilie am Meer erwirbt.
Ein technischer Spezialist kann prüfen:
Feuchtigkeit;
Elektrik;
Sanitärleitungen;
Fenster;
Dach;
Fassade;
Swimmingpool;
Terrassen;
technische Systeme;
Stützmauern;
Zustand der Gemeinschaftsflächen;
mögliche künftige Kosten.
Eine technische Prüfung hilft zu verstehen, wie viel die Immobilie nach dem Kauf kosten wird, nicht nur im Moment der Transaktion.
Arras-Vertrag für Nichtresidenten
Der arras-Vertrag ist eines der wichtigsten Dokumente einer spanischen Transaktion.
Für Nichtresidenten ist besonders wichtig, dass der arras-Vertrag vor der Unterzeichnung von einem Anwalt geprüft wird. Der Vertrag muss klar festlegen:
Parteien;
Immobilie;
Preis;
Transaktionsfrist;
Höhe der Anzahlung;
Rücktrittsbedingungen;
Bestehen einer Hypothek;
Belastungen;
Schulden;
Möbel;
Parkplatz;
Abstellraum;
Mieter;
Rückzahlungsbedingungen;
Verpflichtungen des Verkäufers;
Zustand der Immobilie;
Dokumente, die der Verkäufer bereitstellen muss.
Wenn der Käufer eine Hypothek nutzen möchte, muss dies korrekt im Vertrag abgebildet werden. Andernfalls kann eine Ablehnung durch die Bank zum Verlust der Anzahlung führen.
Häufige Fehler von Nichtresidenten
Der häufigste Fehler ist zu denken, dass der Kauf einer Immobilie in Spanien automatisch das Recht gibt, uneingeschränkt im Land zu leben.
Der zweite Fehler ist, die NIE nicht im Voraus zu beantragen und dadurch die Transaktion zu verzögern.
Der dritte Fehler ist, den Nachweis der Mittelherkunft nicht vor Verhandlungen mit Bank und Verkäufer vorzubereiten.
Der vierte Fehler ist, Reservierung oder arras ohne rechtliche Due Diligence zu unterzeichnen.
Der fünfte Fehler ist, jährliche Nichtresidentensteuern nicht zu berechnen, besonders wenn die Immobilie nicht vermietet wird.
Der sechste Fehler ist, eine Immobilie zur Vermietung zu kaufen, ohne Lizenzen, Gebäuderegeln und kommunale Einschränkungen zu prüfen.
Der siebte Fehler ist, Kosten für Immobilienmanagement aus einem anderen Land nicht zu berücksichtigen.
Der achte Fehler ist, Immobilien nur anhand von Fotos zu kaufen, ohne Gebäudezustand, Viertel und Dokumente zu prüfen.
Der neunte Fehler ist, nicht an den späteren Verkauf zu denken. Die Immobilie muss nicht nur für den Käufer, sondern auch für den künftigen Markt verständlich sein.
Was nach dem Kauf zu tun ist
Nach dem Kauf darf ein Nichtresident die nächsten Schritte nicht vergessen.
Erforderlich ist:
Eigentum registrieren;
Steuern zahlen;
Versorgungsleistungen ummelden;
Versicherung abschließen;
IBI-Zahlung einrichten;
comunidad-Zahlung einrichten;
steuerliche Betreuung organisieren;
Modelo 210 vorbereiten, falls anwendbar;
Immobilienmanagement organisieren;
Vermietungsmodell prüfen, falls die Immobilie vermietet wird;
alle Transaktionsdokumente aufbewahren;
Steuerfristen überwachen;
Bankdaten aktualisieren;
Immobilie für Nutzung oder Vermietung vorbereiten.
Der Kauf endet nicht beim Notar. Für Nichtresidenten ist korrektes Immobilieneigentum nach der Transaktion genauso wichtig wie der Kauf selbst.
FAQ
Kann ein Nichtresident in Spanien Immobilien kaufen?
Ja, ein Nichtresident kann in Spanien frei Immobilien kaufen. Spanische Staatsangehörigkeit oder Aufenthaltstitel sind für eine Standardtransaktion nicht erforderlich.
Braucht ein Nichtresident eine NIE für den Immobilienkauf?
Ja, eine NIE wird in der Regel für Immobilienkauf, Steuerzahlungen, Eigentumsregistrierung, Eröffnung eines Bankkontos und weitere rechtliche Handlungen benötigt.
Gibt der Immobilienkauf das Recht, in Spanien zu leben?
Nein, der Immobilienkauf selbst gibt nicht automatisch das Recht, uneingeschränkt in Spanien zu leben. Fragen zu Visum, Aufenthalt und Steuerstatus müssen separat analysiert werden.
Kann ein Nichtresident in Spanien eine Hypothek erhalten?
Ja, Nichtresidenten können in Spanien eine Hypothek erhalten, doch die Bedingungen sind meist strenger als für Residenten. Banken verlangen Einkommensnachweise, Nachweis der Mittelherkunft und Immobilienbewertung.
Welche Steuern zahlt ein Nichtresident beim Immobilienkauf?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt ITP an, der Satz hängt von der Region ab. Beim Kauf eines Neubaus fallen in der Regel IVA und AJD an. Auch Notar, Register, Anwalt und mögliche Bankkosten werden gezahlt.
Welche Steuern zahlt ein Nichtresident nach dem Kauf?
Ein Nichtresident zahlt IBI, comunidad-Kosten, Nebenkosten und Nichtresidentensteuerpflichten. Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, kann fiktives Einkommen entstehen. Wird sie vermietet, fällt Steuer auf Mieteinnahmen an.
Was ist Modelo 210?
Modelo 210 ist ein Steuerformular, das Nichtresidenten nutzen, um bestimmte Einkünfte in Spanien zu erklären, einschließlich Immobilieneinkünften und fiktivem Einkommen aus Immobilieneigentum.
Kann ein Nichtresident Immobilien in Spanien vermieten?
Ja, aber Vermietungsart, regionale Regeln, kommunale Einschränkungen, Regeln der Eigentümergemeinschaft und steuerliche Folgen müssen geprüft werden.
Kann ein Nichtresident Immobilien in Spanien aus der Ferne kaufen?
Ja, ein Nichtresident kann über eine Vollmacht an einen Anwalt oder Vertreter aus der Ferne kaufen. Immobilie und Dokumente müssen vor der Transaktion jedoch gründlich geprüft werden.
Was ist der wichtigste Fehler von Nichtresidenten beim Kauf in Spanien?
Der wichtigste Fehler ist, Dokumente zu unterzeichnen und Geld zu überweisen, ohne rechtliche Due Diligence, Steuerberechnung, bestätigte Mittelherkunft und Verständnis der jährlichen Pflichten von Nichtresidenten.
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