Schritt-für-Schritt-Anleitung für ausländische Käufer: Dokumente, Steuern, Due Diligence, Ablauf und Risiken
Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist ein klarer und transparenter Prozess, wenn man die einzelnen Phasen, Dokumente, Steuern, rechtlichen Risiken und tatsächlichen Kosten im Voraus versteht. Ausländer können in Spanien frei Immobilien kaufen, doch der Ablauf unterscheidet sich von der gewohnten Logik in vielen Ländern.
Der häufigste Fehler von Käufern besteht darin, mit Besichtigungen zu beginnen, ohne eine Strategie zu haben. Bevor man eine Wohnung, ein Haus oder eine Villa auswählt, müssen Kaufziel, Region, Budget, Steuerbelastung, Möglichkeit einer Hypothek, Vermietungsstrategie und spätere Liquidität der Immobilie klar sein.
Spanien ist kein einheitlicher Markt. Der Kauf einer Wohnung in Valencia, einer Villa in Marbella, eines Apartments auf Teneriffa, eines Penthouses in Palma, eines Hauses in Alicante oder einer Immobilie in Barcelona unterscheidet sich bei Steuern, rechtlichen Nuancen, Mietregeln, Kosten, Zeitablauf und Risiken.
Dieser Artikel erklärt, wie Ausländer Immobilien in Spanien kaufen können: wo man beginnt, welche Dokumente vorzubereiten sind, wie die Transaktion abläuft, welche Steuern zu zahlen sind, was vor der Unterschrift geprüft werden sollte und wie man Fehler vermeidet, die Geld kosten können.
Das Wichtigste zum Immobilienkauf in Spanien
Ausländer können unabhängig von Nationalität oder Aufenthaltsstatus Immobilien in Spanien kaufen. Der Kauf steht sowohl EU-Bürgern als auch Käufern aus Nicht-EU-Ländern offen. Bei einer normalen Transaktion gibt es keine standardmäßigen Beschränkungen des Immobilieneigentums für Ausländer.
Für den Kauf benötigt der Käufer in der Regel eine NIE, die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Sie wird für steuerliche, rechtliche und finanzielle Vorgänge genutzt: Unterzeichnung von Dokumenten, Steuerzahlungen, Eröffnung eines Bankkontos, Anmeldung von Versorgungsleistungen und Eintragung des Eigentums.
Die Transaktion verläuft üblicherweise in mehreren Schritten: Strategie festlegen, Immobilie auswählen, Dokumente prüfen, Reservierung, arras-Vertrag, Finanzierung vorbereiten, notarielle Beurkundung, Steuern zahlen, Eigentum eintragen und Versorgungsverträge umstellen.
Der Käufer muss die vollständigen Transaktionskosten im Voraus kennen. Der Angebotspreis ist nicht das endgültige Budget. Hinzu kommen Steuern, Notarkosten, Grundbucheintragung, rechtliche Begleitung, Bankkosten, Immobilienbewertung bei Finanzierung über eine Hypothek, Versicherung, mögliche Renovierung, Möblierung und laufende Instandhaltung.
Der wichtigste Grundsatz lautet: In Spanien sollte man keine Immobilie allein auf Basis von Fotos, Preis und Versprechen des Verkäufers kaufen. Bevor größere Beträge überwiesen werden, müssen Rechtsstatus, Eigentümer, Schulden, Belastungen, Fläche, Genehmigungen, Gebäudezustand, Mieter, Kosten der Eigentümergemeinschaft und künftige Beschränkungen geprüft werden.
Schritt 1. Kaufziel definieren
Der Immobilienkauf in Spanien sollte nicht mit dem Viertel oder Objekt beginnen, sondern mit dem Ziel.
Ein Käufer sucht ein Zuhause für dauerhaftes Wohnen. Ein anderer kauft eine Immobilie für Mieteinnahmen. Ein dritter möchte ein Ferienhaus. Ein vierter plant einen späteren Umzug. Ein fünfter möchte Kapital in Euro erhalten. Ein sechster sucht eine Premiumimmobilie mit hoher internationaler Liquidität.
Das Kaufziel bestimmt alles: Region, Budget, Objektart, Steuermodell, Viertel, Vermietungsstrategie, Liquidität und rechtliche Due Diligence.
Wenn das Ziel Wohnen ist
Dann sollte ein Gebiet gewählt werden, in dem der Alltag komfortabel ist: Schulen, Gesundheitsversorgung, Verkehr, Geschäfte, Sicherheit, Parkmöglichkeiten, Aufzug, Lärmniveau, Klima, Alltagsinfrastruktur und Flughafenanbindung.
Wenn das Ziel Mieteinnahmen sind
Dann müssen Nachfrage, Vermietungsart, rechtliche Beschränkungen, Kosten, Steuern, Immobilienverwaltung, Leerstand und reale Rendite analysiert werden.
Wenn das Ziel Ferien sind
Wichtig sind Meer, Flughafen, Terrasse, Swimmingpool, einfache Instandhaltung, Sicherheit, Verwaltungsgesellschaft und die Möglichkeit, die Immobilie ohne komplizierte Logistik zu nutzen.
Wenn das Ziel ein späterer Umzug ist
Benötigt wird eine Immobilie, die vorübergehend vermietet und später zum Wohnen genutzt werden kann. Wichtig ist nicht nur eine schöne Lage, sondern auch eine praktische Lage für dauerhaftes Wohnen.
Wenn das Ziel Kapitalerhalt ist
Dann sollte man auf starke Lagen, begrenztes Angebot, Liquidität, rechtliche Klarheit und eine Immobilie achten, die auch für spätere Käufer verständlich ist.
Schritt 2. Region und Stadt wählen
Spanien besteht aus unterschiedlichen Märkten. Man kann nicht einfach das Land als Ganzes wählen, sondern muss eine konkrete Region, Stadt und Lage bestimmen.
Madrid
Geeignet für Business, Mieteinnahmen, Bildung, langfristige Liquidität und den urbanen Markt. Madrid ist eine starke Wahl für Käufer, die Hauptstadt, Beschäftigung, Universitäten, Gesundheitsversorgung und stabile Nachfrage schätzen.
Barcelona
Geeignet für Käufer, denen eine internationale Stadt, Meer, Wirtschaft, Architektur, Universitäten und hohe Nachfrage wichtig sind. Besonders sorgfältig geprüft werden müssen Mietregeln, älterer Wohnungsbestand und Regulierung.
Valencia
Geeignet für Wohnen am Meer, Mieteinnahmen, Umzug, Studierende, Expats und Käufer, die eine Großstadt mit ruhigerem Rhythmus und zugänglicherem Einstieg als Madrid und Barcelona suchen.
Alicante und Costa Blanca
Geeignet für Kauf am Meer, Ferien, Mieteinnahmen, späteren Umzug und ein moderateres Budget. Die Region ist dank Klima, Flughafen und internationalem Umfeld bei ausländischen Käufern beliebt.
Málaga und Costa del Sol
Geeignet für Mieteinnahmen, Umzug, Golf, Premiumsegment, Villen, internationale Schulen und hohe Lebensqualität. Marbella, Puerto Banús, Nueva Andalucía und die Golden Mile gehören zu den stärksten Märkten.
Balearen
Mallorca und Ibiza eignen sich für Premiumimmobilien, Insellebensstil, Kapitalerhalt und seltene Objekte. Sie erfordern besonders gründliche rechtliche Due Diligence.
Kanarische Inseln
Teneriffa, Costa Adeje und andere Gebiete der Kanarischen Inseln eignen sich für ganzjähriges Klima, Mieteinnahmen, Überwintern und den Kauf von Immobilien am Meer.
Die Wahl der Region muss zum Ziel passen. Eine Ferienimmobilie, eine Immobilie zum Wohnen und ein Objekt für Mieteinnahmen können an unterschiedlichen Orten liegen.
Schritt 3. Das reale Budget berechnen
Das reale Kaufbudget in Spanien besteht nicht nur aus dem Immobilienpreis.
Der Käufer muss berücksichtigen:
Kaufpreis der Immobilie;
Kaufsteuern;
Notar;
Grundbucheintragung;
rechtliche Begleitung;
Bankkosten;
Immobilienbewertung bei Nutzung einer Hypothek;
Versicherung;
Übersetzungen von Dokumenten;
Provisionen;
Renovierung;
Möblierung;
Haushaltsgeräte;
Ummeldung von Versorgungsverträgen;
comunidad-Kosten;
IBI;
künftige Instandhaltung der Immobilie.
In der Regel sollte der Käufer zusätzliche Kosten über den Immobilienpreis hinaus einplanen. Die Höhe hängt von Region, Objektart und Struktur der Transaktion ab.
Bei Bestandsimmobilien ist ITP die wichtigste Steuer. Bei Neubauten fallen in der Regel IVA und AJD an. Die Sätze unterscheiden sich je nach autonomer Gemeinschaft, sodass derselbe Immobilienpreis in verschiedenen Regionen zu unterschiedlichen Gesamtkosten führen kann.
Der wichtigste Fehler besteht darin, den Kauf anhand des maximalen Immobilienpreises zu planen und Steuern sowie Kosten zu vergessen. Besser ist es, zuerst das Gesamtbudget festzulegen und dann zu bestimmen, welcher Teil davon tatsächlich auf den Kaufpreis entfallen kann.
Schritt 4. Eine NIE beantragen
Die NIE ist die Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien. Ohne sie kann die Transaktion nicht vollständig abgeschlossen, können Steuern nicht gezahlt und Eigentum nicht eingetragen werden.
Die NIE wird für den Immobilienkauf, die Unterzeichnung von Dokumenten, die Eröffnung eines Bankkontos, Steuerzahlungen, Anschluss von Versorgungsleistungen, Abschluss von Versicherungen und weitere rechtliche Vorgänge benötigt.
Eine NIE kann in Spanien oder über ein spanisches Konsulat im Ausland beantragt werden. Die Bearbeitungszeiten können variieren, daher sollte der Prozess frühzeitig beginnen und nicht erst unmittelbar vor dem Notartermin.
Wichtig ist: Eine NIE gibt kein Recht, in Spanien zu leben. Sie ist keine Aufenthaltserlaubnis, sondern eine steuerliche Identifikationsnummer für rechtliche und finanzielle Vorgänge.
Schritt 5. Bank- und Finanzierungsseite vorbereiten
Der Käufer sollte Herkunft der Mittel, Bankunterlagen und Zahlungsstruktur im Voraus vorbereiten.
In Spanien können Banken, Anwälte, Notare und andere Beteiligte der Transaktion einen Nachweis über die Herkunft der Mittel verlangen. Das hängt mit den Anforderungen zur Geldwäscheprävention zusammen.
Typische Unterlagen können sein:
Reisepass;
NIE;
Adressnachweis;
Kontoauszüge;
Einkommensnachweise;
Steuererklärungen;
Unterlagen zum Verkauf von Vermögenswerten;
Geschäftsunterlagen;
Nachweis von Ersparnissen;
Unterlagen zur Bestätigung von Geldtransfers.
Viele Käufer eröffnen ein Konto bei einer spanischen Bank, besonders wenn sie eine Hypothek nutzen, Versorgungsleistungen, Steuern und künftige Kosten zahlen möchten. In manchen Fällen kann eine Transaktion auch ohne vollständiges spanisches Bankkonto abgeschlossen werden, praktisch vereinfacht ein lokales Konto den Prozess jedoch häufig.
Vorab sollte genau vereinbart werden, wie Gelder übertragen werden: Reservierung, arras, Schlusszahlung, Bankscheck, Überweisung, Hypothekenmittel oder eine Kombination daraus.
Schritt 6. Möglichkeit einer Hypothek klären
Ausländer können in Spanien eine Hypothek erhalten, doch die Bedingungen hängen vom Status des Käufers, Wohnsitzland, Einkommen, Einkommenswährung, Alter, Bonität, Objektart und Bank ab.
Residenten erhalten in der Regel einen höheren Finanzierungsanteil. Nichtresidenten bekommen häufig einen geringeren Anteil und benötigen mehr Eigenkapital.
Bevor man mit Hypothek nach einer Immobilie sucht, ist eine vorläufige Einschätzung durch eine Bank oder einen Hypothekenvermittler sinnvoll. Das verhindert, Zeit mit Objekten zu verlieren, die nicht zur Finanzierungsstruktur passen.
Bei einer Hypothek sind zu berücksichtigen:
Immobilienbewertung;
Dauer der Genehmigung;
Zinssatz;
fester oder variabler Zinssatz;
Versicherung;
Provisionen;
monatliche Rate;
Bankanforderungen;
Zeitpunkt der notariellen Unterzeichnung.
Wenn die Immobilie liquide ist und Wettbewerb besteht, kann der Verkäufer einen Käufer ohne Hypothek oder mit bereits bestätigter Finanzierung bevorzugen. Deshalb stärkt eine vorbereitete Finanzierung vor den Verhandlungen die Position des Käufers.
Schritt 7. Immobilie auswählen
Nach Festlegung von Ziel, Region und Budget kann die Objektauswahl beginnen.
Wichtig bleibt jedoch: Ein Inserat ist keine Qualitätsgarantie. In Spanien gibt es viele Immobilien am Markt, die auf Fotos attraktiv wirken, aber rechtliche, technische oder kommerzielle Nachteile haben.
Bei der Auswahl einer Immobilie sollte geprüft werden:
Viertel;
Straße;
Verkehrsanbindung;
Lärm;
Gebäudezustand;
Aufzug;
Etage;
Ausrichtung;
Terrasse;
Parkplatz;
Ausblick;
Grundriss;
Feuchtigkeit;
comunidad-Kosten;
Steuern;
Mietpotenzial;
Wiederverkauf;
Rechtsstatus;
ob die Fläche mit den Dokumenten übereinstimmt.
Bei Villen und Häusern müssen außerdem Grundstück, Swimmingpool, Anbauten, Garage, Terrassen, Stützmauern, Genehmigungen, technische Anlagen, Zufahrt und städtebaulicher Status geprüft werden.
Eine gute Immobilie ist nicht immer die schönste Immobilie. Sie ist ein Objekt, das zu Kaufziel, Budget, rechtlichen Anforderungen und künftiger Strategie passt.
Schritt 8. Vor der Reservierung eine Vorprüfung durchführen
Vor Zahlung einer Reservierung ist zumindest eine grundlegende Prüfung der Immobilie empfehlenswert.
Angefordert werden sollten:
Adresse der Immobilie;
Nota Simple;
Eigentümerdaten;
Katasterdaten;
Fläche;
bestehende Schulden;
comunidad-Kosten;
IBI;
Informationen zu Mietern;
Status von Parkplatz und Abstellraum;
Informationen zu Renovierungen;
Regeln der Eigentümergemeinschaft;
Vermietungsmöglichkeit, wenn das Objekt für Mieteinnahmen gekauft wird.
In der Praxis beeilen sich Käufer oft mit der Reservierung, um die Immobilie „nicht zu verlieren“. Geld ohne Grundprüfung zu überweisen, kann jedoch riskant sein.
Wenn das Objekt wirklich interessant ist, kann man schnell handeln, aber nicht blind. Reservierungsunterlagen sollten den Käufer schützen und Rückzahlungsbedingungen festlegen, falls die Due Diligence ernsthafte Probleme aufdeckt.
Schritt 9. Immobilie reservieren
Die Reservierung ist eine vorläufige Phase, in der der Käufer sein Interesse an der Immobilie bestätigt und meist einen kleineren Betrag zahlt, damit das Objekt vorübergehend vom Markt genommen wird.
Die Höhe der Reservierung hängt von Immobilie, Region und Agentur ab. Die Reservierungsbedingungen müssen schriftlich festgehalten werden.
Das Reservierungsdokument sollte enthalten:
Immobilie;
Preis;
Eigentümer;
Reservierungsbetrag;
Gültigkeitsdauer der Reservierung;
Rückzahlungsbedingungen;
nächster Transaktionsschritt;
Bedingungen der rechtlichen Due Diligence;
Folgen, wenn eine Partei zurücktritt.
Entscheidend ist, kein Reservierungsdokument zu unterschreiben, das den Käufer ohne Schutz lässt, besonders wenn die Objektunterlagen noch nicht geprüft wurden.
Schritt 10. Arras-Vertrag
Der arras-Vertrag ist eine wichtige Phase einer spanischen Transaktion. Es handelt sich um einen Vorvertrag, der Kaufbedingungen, Preis, Fristen, Parteien, Immobilie und Folgen eines Rücktritts festlegt.
Am häufigsten werden arras penitenciales verwendet. Bei diesem Modell verliert der Käufer in der Regel die geleistete Anzahlung, wenn er ohne zulässigen Grund von der Transaktion zurücktritt. Tritt der Verkäufer zurück, muss er üblicherweise den doppelten Betrag zurückzahlen.
Unter arras zahlt der Käufer häufig etwa 10% des Immobilienpreises, die Bedingungen können jedoch abweichen.
Vor Unterzeichnung der arras sollte der Anwalt die Dokumente prüfen und sicherstellen, dass die Vertragsbedingungen den Käufer schützen.
Der Vertrag sollte sorgfältig regeln:
exakte Identifikation der Immobilie;
Preis;
Frist für die notarielle Unterzeichnung;
Höhe der Anzahlung;
Rücktrittsbedingungen;
Belastungen;
Schulden;
Aufteilung der Kosten;
enthaltene Möbel;
Parkplatz;
Abstellraum;
Mieter;
Hypothekenbedingungen, falls wichtig;
Verpflichtung des Verkäufers, die Immobilie schuldenfrei zu übertragen;
Folgen einer Vertragsverletzung.
Arras ohne Due Diligence zu unterschreiben, ist einer der häufigsten Fehler ausländischer Käufer.
Schritt 11. Rechtliche Due Diligence der Immobilie
Die rechtliche Due Diligence ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienkaufs in Spanien.
Der Käufer muss prüfen:
Nota Simple;
Eigentümer;
Belastungen;
Hypothek;
Pfändungen;
Schulden;
Flächenübereinstimmung;
Kataster;
Registerdaten;
Lizenzen;
Genehmigungen;
Renovierungsstatus;
Mieter;
comunidad-Kosten;
comunidad-Schulden;
IBI;
Energieausweis;
Status des Parkplatzes;
Status des Abstellraums;
Vermietungsmöglichkeit;
Gebäuderegeln;
touristische Lizenz, falls angegeben;
städtebauliche Risiken;
Verkaufsberechtigung des Verkäufers.
Bei Wohnungen sind Gebäudezustand, Gemeinschaftsschulden, künftige Arbeiten, Aufzug, Fassade, Dach und Mietregeln besonders wichtig.
Bei Villen sind Grundstück, Swimmingpool, Anbauten, Garage, Terrassen, tatsächliche Fläche, Lizenzen, urbanismo, Klärgrube, Versorgungsanschlüsse und Legalität aller Bauten besonders wichtig.
Der Anwalt des Käufers muss die Interessen des Käufers schützen. Der Notar ersetzt keinen Anwalt und führt keine kommerzielle Due Diligence im Interesse des Käufers durch.
Schritt 12. Technische Prüfung
Eine technische Prüfung ist nicht immer verpflichtend, in vielen Fällen aber sehr empfehlenswert.
Sie ist besonders wichtig beim Kauf von:
einer Villa;
einem Haus mit Grundstück;
einer Immobilie zur Renovierung;
älterem Wohnungsbestand;
einer Wohnung in einem historischen Gebäude;
einer Immobilie mit Feuchtigkeit;
einem Haus mit Swimmingpool;
einem Objekt an einer Hanglage;
Immobilien am Meer;
einer Immobilie mit Anbauten;
Premiumimmobilien.
Ein technischer Spezialist kann den Zustand von Gebäude, technischen Anlagen, Feuchtigkeit, Dach, Fassade, Fenstern, Elektrik, Sanitärinstallationen, Swimmingpool, Stützmauern und möglichen künftigen Kosten beurteilen.
Der Käufer sollte nicht nur die rechtliche Klarheit der Immobilie verstehen, sondern auch die realen Kosten, um sie in den gewünschten Zustand zu bringen.
Schritt 13. Notartermin vorbereiten
Die endgültige Transaktion findet beim Notar statt. In dieser Phase wird die escritura pública de compraventa, die öffentliche Kaufurkunde, unterzeichnet.
Vor dem Notartermin müssen vorbereitet werden:
Reisepässe der Parteien;
NIE des Käufers;
Unterlagen des Verkäufers;
Immobilienunterlagen;
Zahlungsnachweise;
Bankschecks oder Überweisungen;
Hypothekenunterlagen, falls eine Hypothek besteht;
Bescheinigungen über Schuldenfreiheit;
Energieausweis;
aktuelle IBI-Belege;
comunidad-Bescheinigungen;
Vereinbarung zu Möbeln und Inventar;
Registrierungsdaten.
Der Notar bestätigt Transaktion, Identität der Parteien, Vollmachten, Dokumente und formale Rechtmäßigkeit der Unterzeichnung. Er ist jedoch nicht der persönliche Berater des Käufers und ersetzt keinen unabhängigen Anwalt.
Schritt 14. Zahlung und Unterzeichnung beim Notar
Am Tag der Transaktion unterschreiben Käufer und Verkäufer die notarielle Urkunde. Der Käufer zahlt den Restbetrag, und der Verkäufer überträgt das Eigentum.
Die Zahlung kann per Bankscheck, Banküberweisung oder über die Hypothekenbank erfolgen. Das Format hängt von Bank, Region, Notar und Transaktionsstruktur ab.
Bei der Transaktion werden außerdem folgende Punkte geregelt:
Übergabe der Schlüssel;
Löschung der Hypothek des Verkäufers, falls vorhanden;
Einbehalte;
Aufteilung der Kosten;
Übergabe von Dokumenten;
Bestätigung der Schuldenfreiheit;
Übergabe von Möbeln, falls enthalten.
Nach der Unterzeichnung wird der Käufer Eigentümer. Der Prozess ist jedoch noch nicht abgeschlossen: Steuern müssen gezahlt und das Eigentum eingetragen werden.
Schritt 15. Steuern nach der Transaktion zahlen
Nach der notariellen Transaktion muss der Käufer die Steuern innerhalb der festgelegten Fristen zahlen.
Bei Bestandsimmobilien fällt ITP an. Der Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab. Die Bedingungen unterscheiden sich in Andalusien, der Valencianischen Gemeinschaft, Katalonien, Madrid, auf den Balearen und den Kanarischen Inseln.
Bei Neubauten fallen in der Regel IVA und AJD an. IVA auf Wohnneubauten beträgt üblicherweise 10%, während AJD von der Region abhängt.
Wichtig ist, die Frist für die Steuerzahlung nicht zu versäumen. Das übernimmt meist ein Anwalt oder gestor, doch der Käufer sollte verstehen, dass die Steuerzahlung ein verpflichtender Teil des Abschlusses der Transaktion ist.
Schritt 16. Eigentum eintragen
Nach Unterzeichnung beim Notar und Zahlung der Steuern werden die Dokumente beim Registro de la Propiedad, dem Grundbuch, eingereicht.
Die Eintragung bestätigt die Eigentumsrechte des Käufers im offiziellen Register. Dies ist ein wichtiger Schritt, weil die Eintragung die Rechte des Käufers gegenüber Dritten absichert.
Nach der Eintragung erhält der Käufer aktualisierte Angaben, aus denen er als Eigentümer der Immobilie hervorgeht.
Schritt 17. Versorgungsverträge und regelmäßige Zahlungen umstellen
Nach dem Kauf müssen Versorgungsleistungen und regelmäßige Zahlungen umgestellt werden.
Üblicherweise werden übertragen:
Strom;
Wasser;
Gas, falls vorhanden;
Internet;
comunidad;
IBI;
Müllgebühr, falls zutreffend;
Versicherung;
Alarmanlage;
Verwaltungsgesellschaft;
Steuerbenachrichtigungen.
Wenn die Immobilie vermietet werden soll, müssen außerdem Möblierung, Versicherung, Verträge, Verwaltung, Steuermodell und rechtliche Vermietungsmöglichkeit vorbereitet werden.
Steuern beim Immobilienkauf in Spanien
Die Steuern hängen von Objektart und Region ab.
Bestandsimmobilie
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt ITP, die Grunderwerbsteuer, an. Der Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab und kann sich in Andalusien, Valencia, Katalonien, Madrid, auf den Balearen, den Kanarischen Inseln und in anderen Regionen unterscheiden.
Neubauimmobilie
Beim Kauf einer Neubauimmobilie fallen in der Regel IVA und AJD an. Bei Wohnimmobilien beträgt IVA normalerweise 10%, während AJD von der autonomen Gemeinschaft abhängt.
Zusätzliche Kosten
Zusätzlich zu den Steuern zahlt der Käufer Notarkosten, Grundbucheintragung, Anwalt, mögliche Immobilienbewertung, Bankkosten und administrative Begleitung.
Nach dem Kauf
Der Eigentümer zahlt IBI, comunidad-Gebühren, Nebenkosten, Versicherung, Instandhaltung der Immobilie und steuerliche Pflichten, wenn er Nichtresident ist oder Mieteinnahmen erzielt.
Bestandsimmobilie oder Neubau
Der Käufer sollte im Voraus entscheiden, welche Objektart zu ihm passt.
Bestandsimmobilie
Vorteile:
größere Auswahl;
bessere zentrale Lagen;
etablierte Infrastruktur;
Verhandlungsmöglichkeit;
bezugsfertige Immobilien können gekauft werden;
Objekte zur Renovierung sind zu finden.
Nachteile:
gründliche Prüfungen sind nötig;
ältere Gebäude;
versteckte Mängel sind möglich;
Aufzug ist nicht immer vorhanden;
künftige Arbeiten der comunidad können entstehen;
Renovierung kann teuer sein.
Neubauimmobilie
Vorteile:
moderner Grundriss;
Energieeffizienz;
Aufzug;
Parkplatz;
Gemeinschaftsbereiche;
Swimmingpool;
Bauträgergarantien;
weniger technische Risiken in den ersten Jahren.
Nachteile:
höherer Einstiegspreis;
Wartezeit;
Risiko von Verzögerungen;
der Bauträger muss geprüft werden;
das Viertel ist möglicherweise noch nicht vollständig etabliert;
die Steuerbelastung unterscheidet sich von Bestandsimmobilien.
Kann man eine Immobilie in Spanien aus der Ferne kaufen?
Ja, der Kauf einer Immobilie in Spanien kann über eine Vollmacht aus der Ferne erfolgen. Dafür erteilt der Käufer einem Anwalt oder Vertreter eine Vollmacht, damit dieser Dokumente unterzeichnen und mit Bank, Notar, Steuerbehörden und Register kommunizieren kann.
Der Fernkauf ist besonders relevant für ausländische Käufer, die nicht ständig in Spanien sein können.
Er erfordert jedoch eine noch strengere Due Diligence. Der Käufer muss sich auf Anwalt, Makler, Immobilie, Dokumente, Zahlungen und Vertragsbedingungen verlassen können.
Man sollte nicht allein auf Basis von Video und Fotos aus der Ferne kaufen, ohne rechtliche und technische Due Diligence.
Kann man ohne Aufenthaltstitel Immobilien in Spanien kaufen?
Ja, Nichtresidenten können Immobilien in Spanien kaufen. Der Immobilienkauf macht den Käufer nicht automatisch zum Steuerresidenten und verleiht ihm nicht automatisch ein uneingeschränktes Recht, in Spanien zu leben.
Die Aufenthaltsregeln unterscheiden sich für EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger. Ein Käufer aus einem Nicht-EU-Land sollte Visa- und Einwanderungsregeln separat prüfen, wenn er langfristig in Spanien leben möchte.
Eine Immobilie kann Teil einer Umzugsstrategie sein, doch Aufenthaltsstatus, Steuerstatus und Visafragen müssen separat analysiert werden.
Immobilienkauf für Mieteinnahmen
Wenn der Kauf für Mieteinnahmen geplant ist, muss das rechtliche Modell vor der Transaktion geprüft werden.
Zu klären ist:
ob die Immobilie vermietet werden darf;
welche Art der Vermietung möglich ist;
ob eine touristische Lizenz benötigt wird;
ob das Gebäude Vermietung erlaubt;
ob kommunale Beschränkungen gelten;
welche Mietnachfrage besteht;
wer der Mieter sein wird;
welche Verwaltungskosten anfallen;
welche Steuern auf Mieteinnahmen gelten;
wie hoch die reale Rendite ist;
welche Leerstandsrisiken bestehen.
In Großstädten ist es oft sicherer, mit langfristiger oder mittelfristiger Vermietung zu kalkulieren. In touristischen Gebieten kann saisonale oder touristische Vermietung möglich sein, aber nur, wenn sie rechtlich erlaubt ist.
Eine Immobilie für touristische Vermietung zu kaufen, ohne Lizenz und Gebäuderegeln zu prüfen, ist ein ernstes Risiko.
Kauf einer Villa oder eines Hauses
Der Kauf einer Villa in Spanien erfordert tiefere Prüfungen als der Kauf einer Wohnung.
Geprüft werden müssen:
Grundstück;
Hausfläche;
Swimmingpool;
Terrassen;
Garage;
Anbauten;
Genehmigungen;
Übereinstimmung zwischen Grundbuch und Kataster;
Wasser- und Stromanschlüsse;
Klärgrube, falls vorhanden;
Grundstücksgrenzen;
Zufahrt;
urbanismo;
Möglichkeit eines Umbaus;
Dachzustand;
technische Anlagen;
Stützmauern;
Garten;
Instandhaltungskosten.
Besonders wichtig ist die Prüfung bei Villen an der Küste, auf Inseln, in älteren Urbanisationen, an Hanglagen und in ländlichen Gebieten.
Kauf einer Wohnung
Beim Kauf einer Wohnung muss nicht nur die Wohnung selbst geprüft werden, sondern auch das Gebäude.
Wichtige Faktoren sind:
Aufzug;
Fassade;
Dach;
Eingang;
Zustand der Gemeinschaftsbereiche;
comunidad-Kosten;
Gemeinschaftsschulden;
geplante Arbeiten;
Lärm;
Nachbarn;
Mietregeln;
Parkplatz;
Abstellraum;
Feuchtigkeit;
Balkon oder Terrasse;
eingetragene Fläche;
korrekter Renovierungsstatus.
Eine gut renovierte Wohnung kann ein schwacher Kauf sein, wenn das Gebäude teure Arbeiten benötigt oder rechtliche Probleme hat.
Häufige Fehler ausländischer Käufer
Der häufigste Fehler ist die Unterzeichnung einer Reservierung oder arras ohne Prüfung der Dokumente.
Der zweite Fehler ist, nur den Immobilienpreis zu kalkulieren und Steuern, Notar, Grundbucheintragung, Anwalt, Renovierung, Möbel und Instandhaltung zu vergessen.
Der dritte Fehler ist ein Kauf allein auf Basis von Fotos und Emotionen, ohne Analyse von Viertel, Liquidität und rechtlichen Risiken.
Der vierte Fehler ist die Annahme, dass der Notar die Interessen des Käufers genauso schützt wie ein persönlicher Anwalt. Der Notar beurkundet die Transaktion, ersetzt aber keine unabhängige Due Diligence.
Der fünfte Fehler ist, die Vermietungsmöglichkeit nicht zu prüfen, wenn das Objekt als Investition gekauft wird.
Der sechste Fehler ist der Kauf einer Villa ohne Prüfung von urbanismo, Anbauten, Swimmingpool und tatsächlicher Fläche.
Der siebte Fehler ist, den späteren Wiederverkauf zu ignorieren. Der Käufer sollte verstehen, an wen die Immobilie in einigen Jahren verkauft werden kann.
Wie lange dauert der Kauf?
Der Zeitplan der Transaktion hängt von Immobilie, Region, Hypothek, Dokumenten und Bereitschaft der Parteien ab.
Wenn der Käufer vorbereitet ist, die Dokumente in Ordnung sind und die Transaktion ohne Hypothek erfolgt, kann der Kauf recht schnell abgeschlossen werden. Wenn eine Hypothek, Villenprüfung, komplexe Rechtsstruktur, Erbschaft, Mieter, technische Prüfung oder Dokumentenabstimmung erforderlich ist, verlängert sich der Zeitrahmen.
Käufer sollten in der Regel mehrere Wochen oder Monate einplanen, besonders bei Kauf mit Hypothek oder wenn die Immobilie eine vertiefte Due Diligence erfordert.
Entscheidend ist, die Transaktion nicht auf Kosten der Sicherheit zu beschleunigen. Ein schneller Kauf ist nur dann gut, wenn die Dokumente geprüft wurden.
Woran erkennt man, ob eine Immobilie sicher ist?
Eine Immobilie kann als sicherer gelten, wenn:
der Eigentümer bestätigt ist;
keine Belastungen bestehen oder diese kontrolliert sind;
keine Schulden bestehen;
die Fläche mit den Dokumenten übereinstimmt;
die Renovierung legal ist;
die Kosten klar sind;
das Gebäude in normalem Zustand ist;
die comunidad transparent ist;
Steuern gezahlt sind;
keine Mieter vorhanden sind oder deren Status klar ist;
die arras-Bedingungen den Käufer schützen;
die Immobilie zum Kaufziel passt;
eine Wiederverkaufsstrategie besteht.
Völlig risikofreie Immobilien gibt es nicht. Professionelle Due Diligence ermöglicht jedoch, Risiken vor der Transaktion zu erkennen und eine informierte Entscheidung zu treffen.
FAQ
Können Ausländer Immobilien in Spanien kaufen?
Ja, Ausländer können in Spanien frei Immobilien kaufen. Für die Transaktion benötigen sie in der Regel eine NIE, einen Nachweis über die Herkunft der Mittel und eine rechtliche Prüfung der Immobilie.
Ist eine NIE für den Immobilienkauf in Spanien erforderlich?
Ja, eine NIE wird für Kauf, Unterzeichnung von Dokumenten, Steuerzahlungen, Eigentumseintragung, Eröffnung eines Bankkontos und weitere rechtliche Vorgänge benötigt.
Kann man ohne Aufenthaltstitel Immobilien in Spanien kaufen?
Ja, Nichtresidenten können Immobilien in Spanien kaufen. Der Immobilienkauf verleiht nicht automatisch ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht und macht den Käufer nicht zum Steuerresidenten.
Welche Steuern zahlt ein Immobilienkäufer in Spanien?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt ITP an, dessen Satz von der autonomen Gemeinschaft abhängt. Beim Kauf eines Neubaus fallen in der Regel 10% IVA und AJD an. Hinzu kommen Notar, Grundbucheintragung, Anwalt und weitere Kosten.
Was ist ein arras-Vertrag?
Arras ist ein Vorvertrag, der Preis, Immobilie, Fristen, Anzahlung und Folgen regelt, wenn eine Partei zurücktritt. Er wird üblicherweise vor der notariellen Transaktion unterzeichnet.
Wie viel wird üblicherweise im Rahmen eines arras-Vertrags gezahlt?
Häufig beträgt die Anzahlung etwa 10% des Immobilienpreises, der Betrag kann jedoch abweichen. Die Bedingungen müssen im Vertrag festgehalten und von einem Anwalt geprüft werden.
Braucht man beim Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt?
Ja, besonders als ausländischer Käufer. Der Anwalt prüft Dokumente, Schulden, Belastungen, Fläche, Mieter, Steuern, arras-Vertrag, Mietregeln und rechtliche Risiken.
Kann man Immobilien in Spanien aus der Ferne kaufen?
Ja, der Kauf kann über eine Vollmacht durch einen Anwalt oder Vertreter abgeschlossen werden. Immobilie und Dokumente müssen jedoch vor der Transaktion gründlich geprüft werden.
Kann ein Ausländer in Spanien eine Hypothek erhalten?
Ja, Ausländer können in Spanien eine Hypothek erhalten. Die Bedingungen hängen von Aufenthaltsstatus, Einkommen, Wohnsitzland, Einkommenswährung, Immobilie und Bank ab.
Wie lange dauert der Immobilienkauf in Spanien?
Der Zeitrahmen hängt von Immobilie, Hypothek und Dokumenten ab. Eine einfache Transaktion kann schneller abgeschlossen werden; eine komplexe Transaktion mit Hypothek, Villa, Mietern oder rechtlichen Fragen kann länger dauern.
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