Vollständige Transaktionskosten, Steuern, rechtliche Formalitäten, Hypothek und Kosten nach dem Kauf
Die Kosten beim Immobilienkauf in Spanien gehören zu den wichtigsten Fragen für ausländische Käufer. Der in einem Inserat angegebene Preis einer Wohnung, eines Hauses oder einer Villa ist nicht der vollständige Kaufpreis. Hinzu kommen Steuern, Notarkosten, Grundbucheintragung, rechtliche Begleitung, Bankkosten, mögliche Bewertung für eine Hypothek, Übersetzungen, Vollmacht, Maklerprovision, Renovierung, Möbel, Anschluss von Versorgungsleistungen und Kosten nach der Schlüsselübergabe.
Genau hier machen viele Käufer Fehler. Sie wählen eine Immobilie für €300,000 und gehen davon aus, dass dies das gesamte Budget ist. In Spanien benötigt ein Käufer jedoch fast immer eine zusätzliche Reserve über den Immobilienpreis hinaus. Die Höhe dieser Reserve hängt von Region, Objektart, Bestands- oder Neubaukauf, Nutzung einer Hypothek, Möblierungsbedarf, Renovierungsbedarf und den begleitenden Dienstleistungen ab.
2026 ist eine korrekte Kostenkalkulation besonders wichtig geworden. Die Immobilienpreise in Spanien steigen, hochwertiges Angebot ist begrenzt, Banken prüfen die Herkunft der Mittel sorgfältig, und Steuern sowie Kosten unterscheiden sich je nach autonomer Gemeinschaft. Käufer müssen daher nicht nur verstehen, „wie viel die Immobilie kostet“, sondern auch, „wie viel Geld bis zur Schlüsselübergabe benötigt wird“ und „was das Eigentum nach dem Kauf kosten wird“.
Die wichtigste Schlussfolgerung lautet: Ein sicherer Immobilienkauf in Spanien beginnt mit der Berechnung der vollständigen Transaktionskosten, nicht mit der Auswahl einer Immobilie nach dem beworbenen Preis.
Das Wichtigste zu Kosten beim Immobilienkauf in Spanien
Ein Immobilienkäufer in Spanien zahlt nicht nur den Immobilienpreis. Zum Preis kommen Steuern und Transaktionsformalitäten hinzu. Bei Bestandsimmobilien ist die wichtigste Steuer meist ITP. Bei Neubauten fallen in der Regel IVA und AJD an. Zusätzlich zahlt der Käufer Notarkosten, Eigentumseintragung, rechtliche Begleitung, gestor, Bankkosten und weitere verbundene Kosten.
Nimmt der Käufer eine Hypothek auf, entstehen zusätzliche Kosten: Immobilienbewertung, Bankverfahren, Versicherung, mögliche Provisionen und Dokumentenvorbereitung. Ist der Käufer Nichtresident, kann die Bank ein erweitertes Dokumentenpaket und Nachweise über die Herkunft der Mittel verlangen.
Nach dem Kauf entstehen ebenfalls regelmäßige Kosten: IBI, comunidad, Versicherung, Nebenkosten, Internet, Instandhaltung, Reparaturen, Nichtresidentensteuer, Steuer auf Mieteinnahmen bei Vermietung und Kosten der Immobilienverwaltung.
Ausländische Käufer sollten verstehen, dass Kosten nicht nur vom Immobilienpreis abhängen, sondern auch von der Region. In Spanien haben autonome Gemeinschaften unterschiedliche ITP- und AJD-Sätze, während Gemeinden unterschiedliche IBI-Sätze und lokale Abgaben haben.
Deshalb gibt es keine universelle Zahl für alle Immobilien. Es gibt aber ein korrektes Prinzip: Das Budget muss für eine konkrete Immobilie, eine konkrete Region und ein konkretes Kaufmodell berechnet werden.
Was die vollständigen Kaufkosten umfassen
Die vollständigen Kosten eines Immobilienkaufs in Spanien bestehen in der Regel aus mehreren Blöcken.
Der erste Block ist der Immobilienpreis. Das ist der Betrag, den der Käufer an Verkäufer oder Bauträger zahlt.
Der zweite Block sind Steuern. Bei Bestandsimmobilien ist dies meist ITP. Bei Neubauten sind es IVA und AJD. Die Kanarischen Inseln haben ein eigenes Steuersystem.
Der dritte Block sind Transaktionsformalitäten. Dazu gehören Notar, Eigentumseintragung, gestor, Anwalt, Übersetzungen, Apostillen und Vollmachten, falls erforderlich.
Der vierte Block sind Finanzierungskosten. Wird eine Hypothek genutzt, muss der Käufer Immobilienbewertung, Bankanforderungen, Versicherung und mögliche Provisionen berücksichtigen.
Der fünfte Block sind Kosten nach dem Kauf. Dazu gehören comunidad, IBI, Versicherung, Nebenkosten, Internet, Renovierung, Möbel, Mietverwaltung und steuerliche Begleitung.
Der sechste Block ist eine Reserve. Jeder Immobilienkauf braucht eine Reserve für unerwartete Kosten: kleinere Reparaturen, Austausch von Geräten, Verzögerungen, zusätzliche Dokumente oder Extra-Zahlungen.
Ein Käufer sollte nicht nur den Immobilienpreis sehen, sondern das vollständige Bild der Transaktion.
Kosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer in der Regel ITP, die Grunderwerbsteuer.
Eine Bestandsimmobilie ist ein Objekt, das bereits zuvor übertragen wurde und auf dem Sekundärmarkt verkauft wird. Es kann eine Wohnung, ein Haus, eine Villa, ein Apartment, ein Reihenhaus, eine Garage oder eine Immobilie mit vorherigem Eigentümer sein.
Die wichtigsten Kosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie sind:
Immobilienpreis;
ITP;
Notar;
Eigentumseintragung;
Anwalt;
gestor;
Bankkosten;
Immobilienbewertung, wenn eine Hypothek besteht;
Übersetzungen von Dokumenten;
Vollmacht, wenn der Käufer aus der Ferne handelt;
Maklerprovision, falls anwendbar;
Renovierung;
Möbel;
Ummeldung von Versorgungsverträgen;
Versicherung;
erste comunidad-Zahlung;
Reserve für unerwartete Kosten.
Der wichtigste Kostenpunkt über dem Immobilienpreis ist ITP. Der Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab. In einer Region kann die Steuer niedriger sein, in einer anderen höher. Zwei Wohnungen zum gleichen Preis in verschiedenen Regionen können daher unterschiedliche Budgets erfordern.
Kosten beim Kauf einer Neubauimmobilie
Beim Kauf einer Neubauimmobilie zahlt der Käufer in der Regel IVA und AJD.
Ein Neubau ist eine Immobilie, die von einem Bauträger als Erstübertragung verkauft wird. Es kann eine fertiggestellte Wohnung in einem Neubau oder ein Objekt im Bau sein.
Die wichtigsten Kosten beim Kauf eines Neubaus sind:
Immobilienpreis;
IVA;
AJD;
Notar;
Eigentumseintragung;
Anwalt;
gestor;
Bankkosten, wenn eine Hypothek besteht;
Immobilienbewertung;
Übersetzungen;
Vollmacht;
Möbel;
Haushaltsgeräte;
Beleuchtung;
Vorhänge;
Küche, falls nicht enthalten;
Anschluss von Versorgungsleistungen;
Versicherung;
erste comunidad-Zahlung;
Kosten für Mängel und Anpassungen;
Reserve.
Ein Neubau wirkt oft rechtlich einfacher, doch der Käufer muss den Bauträgervertrag sorgfältig lesen, Übergabefristen, Bankgarantien, Zahlungsplan, Lizenzen, Erstbezugslizenz, Ausführungsqualität und den genauen Leistungsumfang prüfen.
Manchmal sieht ein Käufer einen attraktiven Neubaupreis, berücksichtigt aber nicht, dass nach der Schlüsselübergabe Möbel, Beleuchtung, Geräte, Textilien, Küchenausstattung, Terrassenmöbel und Dekor gekauft werden müssen. Das kann das Budget deutlich erhöhen.
Steuern als wichtigste Transaktionskosten
Steuern sind der größte Kostenpunkt beim Immobilienkauf in Spanien.
Ist die Immobilie eine Bestandsimmobilie, fällt in der Regel ITP an.
Ist die Immobilie neu, fallen in der Regel IVA und AJD an.
ITP und IVA werden bei demselben Kauf einer Wohnimmobilie normalerweise nicht gleichzeitig gezahlt. Das Steuerregime der Transaktion muss vorab bestimmt werden.
Der Käufer muss verstehen:
welche Art von Immobilie gekauft wird;
wer der Verkäufer ist;
ob es eine Erstübertragung oder spätere Übertragung ist;
welche Region gilt;
welche Steuerbasis gilt;
ob ermäßigte Sätze bestehen;
welche Sätze gelten;
wer die Steuerformulare einreicht;
wann Steuern gezahlt werden müssen.
Ein Fehler in der Steuerkalkulation kann zu Budgetlücken, Verzögerung der Eintragung oder Forderungen der Steuerbehörden führen.
ITP beim Kauf einer Bestandsimmobilie
ITP steht für Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Es ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie.
Sie wird vom Käufer gezahlt.
Der ITP-Satz wird von der autonomen Gemeinschaft festgelegt. Deshalb können Madrid, Katalonien, die Valencianische Gemeinschaft, Andalusien, die Balearen, die Kanarischen Inseln, Murcia und andere Regionen unterschiedliche Sätze und Bedingungen haben.
Beispiel
Wohnungspreis — €300,000;
ITP-Satz — 10%;
Steuerbetrag — €30,000.
Beträgt der ITP-Satz in einer anderen Region 7%, liegt die Steuer für eine Immobilie von €300,000 bei €21,000.
Der Unterschied beträgt allein bei dieser Steuer €9,000.
Außerdem kann die Steuerbasis nicht nur vom vertraglich angegebenen Preis abhängen, sondern auch vom Referenzwert der Immobilie. Bei einem Kauf unter Marktwert muss daher geprüft werden, ob die Steuerbasis höher sein kann als der Transaktionspreis.
IVA beim Kauf eines Neubaus
IVA ist die Mehrwertsteuer. Beim Kauf neuer Wohnimmobilien auf dem spanischen Festland beträgt der Standardsatz üblicherweise 10%.
IVA wird vom Käufer an den Bauträger gezahlt. Wird die Immobilie während der Bauphase gekauft und in Raten gezahlt, wird IVA normalerweise auf die jeweiligen Zahlungen erhoben.
Beispiel
Neubaupreis — €400,000;
IVA 10% — €40,000.
Das bedeutet, dass der Käufer nicht nur €400,000 für die Immobilie benötigt, sondern zusätzlich €40,000 für IVA, noch vor AJD, Notar, Grundbucheintragung, Anwalt und weiteren Kosten.
Ein Neubaukäufer muss sorgfältig prüfen, ob der beworbene Preis mit oder ohne IVA angegeben ist. Für das Budget ist das in der Praxis entscheidend.
AJD beim Kauf eines Neubaus
AJD steht für Actos Jurídicos Documentados. Es ist die Steuer auf dokumentierte Rechtsakte.
Beim Kauf eines Neubaus fällt AJD in der Regel zusammen mit IVA an, weil die Transaktion über eine notarielle escritura formalisiert wird.
Der AJD-Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab.
Beispiel
Immobilienpreis — €400,000;
AJD 1.5% — €6,000.
Zusammen mit IVA ergeben sich bereits €46,000 Steuern über dem Immobilienpreis.
Viele Käufer denken an IVA, vergessen aber AJD. Das ist ein häufiger Fehler beim Kauf von Neubauten.
Kanarische Inseln: separate Kalkulation
Die Kanarischen Inseln haben ein eigenes Steuersystem. Statt IVA gilt IGIC.
Das ist wichtig für Käufer auf Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura und anderen Inseln.
Wenn der Käufer Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas, den Süden Gran Canarias oder andere Gebiete der Kanarischen Inseln in Betracht zieht, muss die Steuerkalkulation separat erfolgen.
Regeln vom spanischen Festland sollten nicht automatisch auf die Kanarischen Inseln übertragen werden.
Notarkosten
Der Notar in Spanien beurkundet die Kauftransaktion. Er prüft Identität der Parteien, Vollmachten, Dokumente, Zahlungsweise, Inhalt der escritura und formale Rechtmäßigkeit der Transaktion.
Notarkosten hängen vom Immobilienpreis, der Komplexität der Transaktion, Seitenzahl, Bestehen einer Hypothek, Vollmachten, zusätzlichen Dokumenten und Kopien ab.
In Spanien sind Notargebühren reguliert, daher sind Notarkosten kein völlig freier Marktpreis. Der endgültige Betrag kann sich jedoch je nach konkreter Transaktion unterscheiden.
Der Käufer sollte verstehen, dass der Notar keinen Anwalt ersetzt. Der Notar formalisiert die Transaktion, führt aber keine vollständige Due Diligence der Immobilie im Interesse des Käufers durch.
Ein unabhängiger Anwalt ist besonders wichtig, wenn der Käufer:
Ausländer ist;
Nichtresident ist;
aus der Ferne kauft;
eine Hypothek nutzt;
eine Bestandsimmobilie kauft;
eine Immobilie mit Mietern kauft;
eine Villa kauft;
einen Neubau im Bau kauft;
touristische Vermietung plant;
über eine Gesellschaft kauft;
nicht fließend Spanisch spricht.
Eigentumseintragung
Nach dem Notar muss das Eigentum im Registro de la Propiedad eingetragen werden.
Die Eintragung bestätigt das Recht des neuen Eigentümers und schützt ihn gegenüber Dritten.
Registrierungskosten hängen vom Immobilienwert, den Merkmalen der Transaktion und den Dokumenten ab.
In der Praxis übernimmt nach der Unterzeichnung beim Notar meist der Anwalt oder gestor die Steuerzahlung und Einreichung der Dokumente beim Register.
Der Käufer sollte die endgültige Registrierungsbestätigung erhalten und sich nicht nur auf die unterzeichnete escritura verlassen.
Rechtliche Begleitung
Ein Anwalt ist einer der wichtigsten Kostenpunkte der Transaktion. Das ist keine Formalität, sondern Schutz des Geldes des Käufers.
Der Anwalt prüft:
Nota Simple;
Eigentümer;
Schulden;
Hypotheken;
Pfändungen;
Beschränkungen;
Kataster;
Fläche;
Übereinstimmung zwischen Immobilie und Dokumenten;
Lizenzen;
Grundstücksstatus;
Genehmigungen;
comunidad;
IBI;
Reservierungsvereinbarung;
contrato de arras;
Bauträgervertrag;
Bankgarantien;
Steuern;
Vermietungsmöglichkeit;
touristische Lizenz;
Regeln der Eigentümergemeinschaft;
Bedingungen der Objektübergabe;
Zahlungsverfahren;
Transaktionsrisiken.
Die Kosten eines Anwalts hängen von Region, Komplexität der Transaktion, Immobilienpreis, Umfang der Due Diligence und davon ab, ob die Begleitung bis zur Eintragung enthalten ist.
Beim Anwalt zu sparen ist gefährlich. Ein Fehler in der Due Diligence kann deutlich mehr kosten als rechtliche Begleitung.
Gestor und Verwaltungskosten
Ein gestor hilft beim administrativen Teil der Transaktion.
Er kann übernehmen:
Einreichung von Steuerformularen;
Zahlung von ITP, AJD oder anderen Steuern;
Eigentumseintragung;
Ummeldung von Versorgungsverträgen;
Ummeldung von IBI;
Kommunikation mit der Eigentümergemeinschaft;
Dokumentenvorbereitung;
Unterstützung nach der Transaktion.
Manchmal übernimmt die Kanzlei die Funktion des gestor. Manchmal wird ein gestor separat einbezogen.
Der Käufer sollte vorab verstehen, ob administrative Begleitung im Rechtspaket enthalten ist oder separat bezahlt wird.
Übersetzungen, Apostillen und Vollmachten
Ein ausländischer Käufer kann zusätzliche Dokumente benötigen.
Dazu gehören:
Übersetzungen von Reisepass oder Dokumenten;
Apostillen;
notarielle Vollmacht;
Übersetzung der Vollmacht;
Beglaubigung von Dokumenten;
konsularische Dokumente;
Nachweis über die Herkunft der Mittel;
Steuererklärungen;
Bankbescheinigungen;
Unternehmensunterlagen;
Einkommensbescheinigungen.
Ist der Käufer nicht persönlich in Spanien anwesend, wird in der Regel eine Vollmacht für einen Anwalt oder Vertreter erteilt. Sie kann vor einem spanischen Notar, über ein Konsulat oder vor einem ausländischen Notar mit Apostille und Übersetzung unterzeichnet werden, wenn dies im konkreten Fall geeignet ist.
Diese Kosten sind nicht immer hoch, müssen aber im Budget und im Zeitplan der Transaktion berücksichtigt werden.
Bankkosten
Bankkosten können auch entstehen, wenn der Käufer keine Hypothek aufnimmt.
Die Bank kann Gebühren berechnen für:
Kontoeröffnung;
Kontoführung;
internationale Überweisungen;
Bankschecks;
Währungsumtausch;
Dokumentenprüfung;
Überweisungen zwischen Konten;
Bescheinigungen und Zahlungsbestätigungen.
Für ausländische Käufer ist die Herkunft der Mittel besonders wichtig. Die Bank kann Unterlagen zu Einkommen, Immobilienverkauf, Dividenden, Unternehmen, Erbschaft, Ersparnissen oder anderen Kapitalquellen verlangen.
Wenn der Käufer Geld aus dem Ausland überweisen möchte, muss vorab geklärt werden:
ob die Bank Gelder aus dem konkreten Land akzeptiert;
welche Dokumente nötig sind;
wie lange Compliance dauert;
wie hoch die Überweisungsgebühr ist;
welcher Wechselkurs gilt;
ob direkte Zahlung an den Verkäufer möglich ist;
ob ein Bankscheck nötig ist;
wie lange die Überweisung dauert.
Bankfragen sollten nicht auf die letzten Tage vor dem Notar verschoben werden.
Hypothekenkosten
Nimmt der Käufer eine Hypothek auf, entstehen zusätzliche Kosten und Anforderungen.
Die Bank verlangt in der Regel:
Immobilienbewertung;
Einkommensunterlagen;
Steuererklärungen;
Kontoauszüge;
Bonität;
Nachweis von Beschäftigung oder Geschäftstätigkeit;
Nachweis über die Herkunft des Eigenkapitals;
Immobilienversicherung;
manchmal Lebensversicherung;
Kontoeröffnung;
Genehmigung der Kreditbedingungen.
Nach der spanischen Hypothekenreform trägt die Bank einen erheblichen Teil der Formalisierungskosten der Hypothek, dennoch muss der Käufer vorab prüfen, welche Kosten auf seiner Seite verbleiben.
Die Immobilienbewertung ist in der Regel wichtig, weil die Bank nicht einfach einen Prozentsatz des Kaufpreises finanziert, sondern einen Prozentsatz des niedrigeren Betrags aus Kaufpreis und Bewertungswert.
Wenn der Kauf von einer Hypothek abhängt, muss dies im contrato de arras festgeschrieben werden. Andernfalls riskiert der Käufer, die Anzahlung zu verlieren, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt.
Immobilienbewertung
Eine Immobilienbewertung ist erforderlich, wenn der Käufer eine Hypothek nutzt. Die Bank verwendet die Bewertung, um den Finanzierungsbetrag zu bestimmen.
Beispiel: Der Käufer vereinbart den Kauf einer Immobilie für €300,000. Bewertet der Gutachter das Objekt mit €280,000, kann die Bank die Hypothek auf Basis von €280,000 statt €300,000 berechnen.
Das kann den Eigenkapitalanteil des Käufers erhöhen.
Die Bewertung hilft auch zu verstehen, ob der Käufer zu viel zahlt. Eine Bankbewertung ersetzt jedoch keine vollständige Marktanalyse und rechtliche Due Diligence.
Maklerprovision
In Spanien gibt es keine einheitliche nationale Regel, nach der die Maklerprovision immer nur vom Verkäufer oder immer nur vom Käufer gezahlt wird. Die Praxis hängt von Region, Objektart, Maklervertrag und konkreter Transaktion ab.
In manchen Transaktionen zahlt der Verkäufer die Provision.
In anderen Fällen zahlt der Käufer die Maklerprovision separat.
Manchmal ist die Provision bereits im Preis enthalten.
Manchmal wird sie auf den Preis aufgeschlagen und kann IVA-pflichtig sein.
Deshalb sollte der Käufer vorab klären:
ob eine Maklerprovision besteht;
wer sie zahlt;
wie hoch sie ist;
ob sie im Preis enthalten ist;
wann sie gezahlt wird;
ob IVA anfällt;
welche Maklerleistungen enthalten sind;
ob sie erstattbar ist, wenn die Transaktion scheitert.
Diese Frage sollte vor Unterzeichnung einer Reservierung geklärt werden.
Provision beim Kauf eines Neubaus
Im Neubausegment wird die Maklerprovision häufig vom Bauträger gezahlt oder ist im Vertriebsmodell des Projekts enthalten. Der Käufer sollte die Bedingungen trotzdem klären.
Wichtig ist zu verstehen:
ob der Bauträgerpreis derselbe ist;
ob zusätzliche Zahlungen bestehen;
was im Preis enthalten ist;
ob Parkplatz enthalten ist oder separat bezahlt wird;
ob ein Abstellraum enthalten ist oder separat gezahlt wird;
ob die Küche enthalten ist;
ob Möbel enthalten sind;
ob Terrasse, Pool, Gemeinschaftsbereiche und Ausstattung im Projekt enthalten sind oder zusätzliche Kosten erfordern.
Manchmal glaubt der Käufer, ein „bezugsfertiges Zuhause“ zu kaufen, doch nach der Schlüsselübergabe stellt sich heraus, dass Küche, Geräte, Beleuchtung, Vorhänge und Möbel separat gekauft werden müssen.
Renovierung und Vorbereitung der Immobilie
Renovierung ist einer der unberechenbarsten Kostenpunkte.
Selbst wenn die Immobilie gut aussieht, kann der Käufer nach dem Kauf benötigen:
Anstrich;
Austausch von Schlössern;
Sanitärreparaturen;
Elektrik;
Klimaanlage;
Fensteraustausch;
Küchenreparatur;
Badreparatur;
Möbel;
Haushaltsgeräte;
Beleuchtung;
Vorhänge;
Matratzen;
Geschirr;
Internet;
Alarmanlage;
kleinere Arbeiten;
Behebung von Mängeln.
Wird die Immobilie für Vermietung gekauft, muss die Vorbereitung besonders sorgfältig kalkuliert werden. Mieter bewerten nicht nur Viertel und Preis, sondern auch Wohnkomfort: Bett, Internet, Arbeitsplatz, Klimaanlage, Küche, Stauraum, Schallschutz und Gesamtzustand.
Schlechte Vorbereitung der Immobilie senkt die Miethöhe und erhöht Leerstand.
Möbel und Haushaltsgeräte
Möbel und Haushaltsgeräte können das Kaufbudget deutlich erhöhen.
Für Eigennutzung kann der Käufer Möbel schrittweise kaufen. Für Vermietung muss die Immobilie jedoch schnell und korrekt vorbereitet sein.
Das Budget sollte enthalten:
Betten;
Matratzen;
Sofa;
Essbereich;
Kleiderschränke;
Tische;
Stühle;
TV;
Waschmaschine;
Kühlschrank;
Backofen;
Kochfeld;
Mikrowelle;
Geschirrspüler;
Klimaanlagen;
Beleuchtung;
Vorhänge;
Textilien;
Geschirr;
Terrassenmöbel;
Dekor;
Arbeitsplatz;
Internetausstattung.
Für mittelfristige und touristische Vermietung ist die Möbelqualität besonders wichtig. Günstige Ausstattung nutzt sich schneller ab und verschlechtert Bewertungen von Mietern oder Gästen.
Anschluss von Versorgungsleistungen
Nach dem Kauf müssen Versorgungsleistungen umgestellt oder angeschlossen werden.
Dazu gehören:
Strom;
Wasser;
Gas, falls vorhanden;
Internet;
Müllgebühr, falls anwendbar;
Alarmanlage;
Wartung der Klimaanlage;
Pool- oder Gartenpflege, wenn es sich um eine Villa handelt.
Manchmal sind Versorgungsleistungen bereits angeschlossen und nur der Vertragsinhaber muss geändert werden. Manchmal ist die Immobilie neu oder stand lange leer, und der Anschluss dauert länger.
Wenn der Käufer die Immobilie unmittelbar nach dem Kauf vermieten möchte, müssen diese Fristen im Voraus berücksichtigt werden.
Versicherung
Eine Immobilienversicherung ist beim Kauf ohne Hypothek nicht immer verpflichtend, aber sehr empfehlenswert.
Nimmt der Käufer eine Hypothek auf, verlangt die Bank in der Regel eine Immobilienversicherung.
Die Versicherung kann abdecken:
Feuer;
Wasserschäden;
Haftung gegenüber Nachbarn;
Sachschäden;
Diebstahl;
Glas;
elektrische Schäden;
zivilrechtliche Haftung;
Vermietungsrisiken, falls anwendbar.
Für eine Mietimmobilie muss die Versicherung besonders sorgfältig gewählt werden. Eine Standardversicherung für Eigennutzung deckt manche Risiken im Zusammenhang mit Mietern möglicherweise nicht ab.
Comunidad nach dem Kauf
Comunidad bezeichnet die Kosten der Eigentümergemeinschaft.
Sie können umfassen:
Aufzug;
Reinigung;
Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche;
Verwalter;
Garten;
Swimmingpool;
Sicherheit;
Garage;
Gebäudeversicherung;
Reparaturen an Gemeinschaftsbereichen;
Rücklage;
technische Wartung.
Comunidad kann in einem einfachen Stadtgebäude niedrig und in einer Anlage mit Pool, Garten, Sicherheit, Fitnessraum und gemeinsamer Infrastruktur hoch sein.
Vor dem Kauf muss geprüft werden:
Höhe der monatlichen Zahlung;
ob der Verkäufer Schulden hat;
ob Sonderumlagen geplant sind;
finanzielle Lage der Gemeinschaft;
Protokolle der Versammlungen;
Hausordnung;
ob Vermietung erlaubt ist;
ob Beschränkungen für touristische Vermietung bestehen.
Comunidad wirkt sich direkt auf Nettorendite und Eigentumskosten aus.
IBI nach dem Kauf
IBI ist die kommunale Grundsteuer.
Sie wird vom Immobilieneigentümer gezahlt. Die Höhe hängt vom Katasterwert, der Gemeinde und dem von den lokalen Behörden festgelegten Satz ab.
Vor dem Kauf muss der aktuelle IBI-Beleg angefordert und geprüft werden:
Steuerbetrag;
ob Schulden bestehen;
auf wessen Namen sie läuft;
wie sie gezahlt wird;
wann die Zahlung fällig wird;
ob Lastschrift eingerichtet werden kann.
IBI muss im jährlichen Eigentumsbudget und in der Renditeberechnung berücksichtigt werden.
Kosten für Nichtresidenten nach dem Kauf
Ist der Käufer kein Steuerresident Spaniens, können separate steuerliche und administrative Kosten entstehen.
Dazu gehören:
Nichtresidentensteuer;
Modelo 210 in anwendbaren Fällen;
Steuer auf Mieteinnahmen, wenn die Immobilie vermietet wird;
steuerliche Begleitung;
Buchhalter oder asesor;
Unterlagen für das Finanzamt;
Übersetzungen;
Bankgebühren;
Versicherung;
Immobilienverwaltung aus der Ferne.
Wichtig: Auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird, kann für einen Nichtresidenten in Spanien eine Steuerpflicht bestehen. Daher sollte nach dem Kauf steuerliche Begleitung organisiert werden.
Kosten bei Vermietung
Wird die Immobilie zur Vermietung gekauft, sind die Kosten höher als bei Eigennutzung.
Zu berücksichtigen sind:
Vorbereitung der Immobilie;
Möbel;
Fotografie;
Veröffentlichung von Inseraten;
Verwaltungsgesellschaft;
Plattformprovisionen;
Reinigung;
Wäsche;
Reparaturen zwischen Mietern;
Austausch von Möbeln;
Nebenkosten;
Internet;
Steuern auf Mieteinnahmen;
Versicherung;
Lizenz, falls nötig;
buchhalterische Begleitung;
Leerstand.
Bei touristischer Vermietung sind die Kosten wegen häufigem Gästewechsel, Reinigung, Abnutzung und Verwaltung besonders hoch. Bei langfristiger Vermietung sind die Kosten meist niedriger, die Rendite kann aber moderater sein.
Kosten der Immobilienverwaltung
Ein ausländischer Käufer, der nicht dauerhaft in Spanien lebt, benötigt häufig eine Immobilienverwaltung.
Sie kann übernehmen:
Objektübergabe;
Schlüssel;
Check-in von Mietern;
Kommunikation;
Reinigung;
Reparaturen;
Zahlung von Rechnungen;
Objektkontrollen;
Arbeit mit Mietern;
Notfälle;
Berichte;
Einnahmenkontrolle;
Koordination mit einem Steuerberater.
Die Verwaltungskosten hängen von der Vermietungsart ab. Langfristige Vermietung erfordert weniger Verwaltung. Touristischer Vermietung verlangt laufende operative Arbeit.
Verwaltung muss in die Nettorendite einbezogen werden, statt Mieteinnahmen als Bruttogröße zu betrachten.
Kosten beim Kauf einer Villa
Der Kauf einer Villa erfordert ein eigenes Budget.
Zusätzliche Kosten können sein:
Gartenpflege;
Poolpflege;
Bewässerungssystem;
Alarmanlage;
Sicherheit;
Dachreparaturen;
Fassade;
Tore;
Parkplatz;
Klärgrube, falls vorhanden;
technische Prüfungen;
Legalisierung von Anbauten;
Grundstücksprüfung;
Prüfung der Grundstücksgrenzen;
Energiekosten;
Versicherung mit erweitertem Schutz.
Eine Villa kann eine ausgezeichnete Immobilie zum Wohnen oder für Premiumvermietung sein, doch die Eigentumskosten sind meist höher als bei einer Wohnung.
Besonders wichtig ist zu prüfen, ob alle Bauten legalisiert sind: Swimmingpool, Terrassen, zusätzliche Räume, Garage, Anbauten und Nebengebäude.
Kosten beim Kauf einer Wohnung in einer Anlage
Wohnungen in Anlagen werden häufig an der Küste, auf Inseln und in Ferienmärkten gekauft.
Vorteile einer Anlage sind:
Swimmingpool;
Garten;
Sicherheit;
Parkplatz;
Aussichten;
Infrastruktur;
Instandhaltung;
Attraktivität für Mieter.
All das erhöht jedoch die comunidad.
Vor dem Kauf muss geklärt werden:
wie hoch die comunidad ist;
was in der Zahlung enthalten ist;
ob Schulden bestehen;
ob größere Reparaturen geplant sind;
ob Vermietung erlaubt ist;
ob touristischer Status besteht;
welche Poolnutzungsregeln gelten;
ob Beschränkungen für Gäste bestehen;
welche Instandhaltungskosten die Anlage hat.
Manchmal hat eine Immobilie mit niedrigem Preis eine hohe comunidad, was die Rendite senkt.
Kosten beim Kauf von Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien erfordern eine separate Analyse.
Kosten können umfassen:
Steuern nach einem anderen Regime;
IVA oder ITP je nach Transaktion;
AJD;
Anwalt;
technische Prüfung;
Betriebslizenz;
Renovierung der Räumlichkeiten;
Anpassung für Mieter;
Mieterprüfung;
Steuern auf gewerbliche Vermietung;
buchhalterische Begleitung;
Versicherung;
comunidad;
IBI;
Nutzungsprüfung.
Gewerberäume können hohe Renditen erzielen, doch Risiken und Steuermodell unterscheiden sich von Wohnapartments.
Ein Käufer sollte für Gewerbeimmobilien nicht dieselben Kalkulationen verwenden wie für Wohnraum.
Beispielbudget für den Kauf einer Bestandswohnung
Angenommen, ein Käufer betrachtet eine Bestandswohnung für €300,000.
Mögliche Kosten:
Immobilienpreis — €300,000;
ITP — abhängig von der Region;
Notar;
Grundbucheintragung;
Anwalt;
gestor;
Bankkosten;
Übersetzungen;
Vollmacht, wenn der Kauf aus der Ferne erfolgt;
Bewertung, wenn eine Hypothek besteht;
Maklerprovision, falls anwendbar;
Versicherung;
Renovierung;
Möbel;
Reserve.
Beträgt der ITP-Satz 10%, liegt allein die Steuer bei €30,000. Beträgt der Satz 7%, liegt die Steuer bei €21,000.
Das endgültige Budget kann je nach Region und Transaktionsbedingungen um mehrere tausend Euro variieren.
Beispielbudget für den Kauf eines Neubaus
Angenommen, ein Käufer betrachtet einen Neubau für €400,000.
Mögliche Kosten:
Immobilienpreis — €400,000;
IVA 10% — €40,000;
AJD — abhängig von der Region;
Notar;
Grundbucheintragung;
Anwalt;
gestor;
Bankkosten;
Bewertung, wenn eine Hypothek besteht;
Möbel;
Haushaltsgeräte;
Beleuchtung;
Vorhänge;
Anschluss von Versorgungsleistungen;
Versicherung;
Reserve.
Wenn AJD 1.5% beträgt, kommen weitere €6,000 hinzu. Zusammen können IVA und AJD allein €46,000 ausmachen.
Danach muss der Käufer weiterhin Formalisierung, Möbel und Vorbereitung der Immobilie berücksichtigen.
Wie viel Geld wird über den Immobilienpreis hinaus benötigt?
Eine universelle Zahl gibt es nicht, weil die Kosten von Region und Transaktion abhängen.
Der Käufer benötigt aber fast immer eine erhebliche Reserve über den Immobilienpreis hinaus.
Bei Bestandsimmobilien ist der wichtigste Zusatzkostenpunkt ITP, dazu kommen Notar, Grundbucheintragung, Anwalt und weitere Kosten.
Bei Neubauten fallen IVA, AJD, Notar, Grundbucheintragung, Anwalt und häufig zusätzliche Kosten für Möbel und Ausstattung an.
Wenn eine Hypothek besteht, muss der Käufer Eigenkapital, Steuern, Formalisierungskosten, Bewertung und Bankanforderungen berücksichtigen.
Wird die Immobilie zur Vermietung gekauft, müssen Vorbereitung, Möbel, Verwaltung, Marketing und steuerliche Begleitung hinzugerechnet werden.
Der richtige Ansatz besteht nicht darin, eine Durchschnittszahl zu verwenden, sondern die konkrete Immobilie zu kalkulieren.
Wie Kosten die Rendite beeinflussen
Kaufkosten beeinflussen die Investitionsrendite direkt.
Wenn eine Wohnung €250,000 kostet und die vollständigen Einstiegskosten mit Steuern, Anwalt, Renovierung und Möbeln €285,000 betragen, muss die Rendite auf Basis von €285,000 berechnet werden, nicht auf Basis von €250,000.
Viele beworbene Renditeberechnungen verwenden nur den Immobilienpreis. Das erhöht das Ergebnis künstlich.
Für eine ehrliche Kalkulation müssen einbezogen werden:
Kaufsteuern;
Notar;
Grundbucheintragung;
Anwalt;
Renovierung;
Möbel;
Ausstattung;
Versicherung;
comunidad;
IBI;
Leerstand;
Steuern auf Mieteinnahmen;
Verwaltung;
Verkaufskosten.
Erst dann sieht der Investor die reale Nettorendite.
Häufige Fehler von Käufern
Der häufigste Fehler ist, das Budget nur aus dem Immobilienpreis zu berechnen.
Der zweite Fehler ist, nicht zwischen Kosten bei Bestandsimmobilien und Neubauten zu unterscheiden.
Der dritte Fehler ist, AJD beim Kauf eines Neubaus zu vergessen.
Der vierte Fehler ist, den ITP-Satz in der konkreten Region nicht zu prüfen.
Der fünfte Fehler ist, Notar-, Register- und Anwaltskosten nicht zu berücksichtigen.
Der sechste Fehler ist, Möbel und Vorbereitung der Immobilie nicht zu kalkulieren.
Der siebte Fehler ist, Bankprovisionen und Währungsumtausch nicht zu berücksichtigen.
Der achte Fehler ist, die Maklerprovision nicht zu prüfen.
Der neunte Fehler ist, comunidad und IBI zu unterschätzen.
Der zehnte Fehler ist, eine Mietimmobilie zu kaufen, ohne die Nettorendite nach allen Kosten zu berechnen.
Der wichtigste Grundsatz: Die vollständigen Kaufkosten sind nicht der Immobilienpreis, sondern die Summe aller Zahlungen vor und nach dem Notar.
Was vor Unterzeichnung einer Reservierung geprüft werden sollte
Vor Zahlung einer Reservierung oder Anzahlung sollte der Käufer prüfen:
Objektart;
Steuerregime;
ITP- oder AJD-Satz;
ob IVA anfällt;
Steuerbasis;
Notarkosten;
Registrierungskosten;
Anwaltshonorar;
gestor-Honorar;
Maklerprovision;
Bankkosten;
Hypothekenbedingungen;
Bewertungskosten;
Kosten der Vollmacht;
Übersetzungen;
IBI;
comunidad;
Schulden des Verkäufers;
geplante Gebäudebeiträge;
Renovierung;
Möbel;
Anschluss von Versorgungsleistungen;
Versicherung;
Steuern nach dem Kauf.
Der Käufer braucht nicht nur den Immobilienpreis, sondern eine vollständige Tabelle der Transaktionskosten.
Wie man das Kaufbudget sicher plant
Sichere Planung basiert auf mehreren Schritten.
Zuerst die Objektart definieren: Bestandsimmobilie oder Neubau.
Dann Region und Steuersatz prüfen.
Danach Steuern berechnen.
Dann Notar, Grundbucheintragung, Anwalt und gestor hinzufügen.
Dann die Hypothek berücksichtigen, falls vorhanden.
Danach Möbel, Renovierung und Vorbereitung der Immobilie kalkulieren.
Dann Kosten nach dem Kauf hinzufügen: IBI, comunidad, Versicherung, Nebenkosten und Steuern.
Schließlich eine Reserve für unerwartete Kosten einplanen.
Wenn die Immobilie nach dieser Berechnung weiterhin zu Budget und Strategie passt, wirkt der Kauf deutlich sicherer.
FAQ
Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf in Spanien?
Der Käufer zahlt Immobilienpreis, Steuern, Notar, Grundbucheintragung, Anwalt, gestor, Bankkosten, Bewertung für eine Hypothek, Übersetzungen, Vollmacht, mögliche Maklerprovision, Renovierung, Möbel und Kosten nach dem Kauf.
Wie viel sollte man über den Immobilienpreis hinaus einplanen?
Der genaue Betrag hängt von Region, Objektart und Transaktion ab. Bei Bestandsimmobilien ist ITP der wichtigste Kostenpunkt. Bei Neubauten sind es IVA und AJD. Formalitäten, Anwalt, Bank, Möbel und Reserve müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
Wie unterscheiden sich Kosten bei Bestandsimmobilien und Neubauten?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird in der Regel ITP gezahlt. Beim Kauf eines Neubaus werden normalerweise IVA und AJD gezahlt. Neubauten erfordern außerdem häufig zusätzliche Kosten für Möbel, Geräte und Ausstattung.
Wer zahlt den Notar beim Immobilienkauf in Spanien?
Die Kostenverteilung kann von Gesetz, Praxis und Vereinbarung zwischen den Parteien abhängen. In der Praxis trägt der Käufer häufig viele Formalisierungskosten der Transaktion, dies muss jedoch im Vertrag festgelegt werden.
Braucht man beim Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt?
Ja, besonders als ausländischer Käufer. Der Anwalt prüft Immobilie, Eigentümer, Schulden, Dokumente, Vertrag, Steuern, Vermietungsmöglichkeit und Transaktionsrisiken.
Gibt es eine Maklerprovision für den Käufer?
Das hängt von Region und konkreter Transaktion ab. Manchmal zahlt der Verkäufer die Provision, manchmal der Käufer, manchmal ist sie im Preis enthalten. Das muss vor Unterzeichnung einer Reservierung geklärt werden.
Welche Kosten entstehen bei einer Hypothek?
Hypothekenbezogene Kosten können Immobilienbewertung, Bankverfahren, Versicherung, Dokumentenvorbereitung und mögliche Provisionen umfassen. Die Bank prüft außerdem Einkommen und Herkunft der Mittel.
Muss man nach der Transaktion Möbel kaufen?
Wenn die Immobilie unmöbliert oder zur Vermietung gekauft wird, können Möbel und Haushaltsgeräte ein erheblicher Kostenpunkt sein. Das ist besonders wichtig bei Neubauten, die oft ohne vollständige Ausstattung übergeben werden.
Welche Kosten entstehen nach dem Kauf?
Nach dem Kauf zahlt der Eigentümer IBI, comunidad, Versicherung, Nebenkosten, Internet, Instandhaltung, Reparaturen, Nichtresidentensteuern oder Steuer auf Mieteinnahmen, wenn die Immobilie vermietet wird.
Was ist der häufigste Fehler bei der Budgetberechnung?
Der häufigste Fehler ist, nur den Immobilienpreis zu kalkulieren und Steuern, Formalitäten, Bank, Anwalt, Möbel, Renovierung, comunidad, IBI und Kosten nach dem Kauf nicht zu berücksichtigen.
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