Was vor dem Kauf einer Wohnung, eines Hauses, einer Villa oder eines Neubaus zu prüfen ist
Die rechtliche Due Diligence einer Immobilie in Spanien ist ein wesentlicher Schritt für einen sicheren Kauf. Für ausländische Käufer ist sie keine Formalität und kein optionaler Zusatz, sondern Schutz für Kapital, Transaktion und künftiges Eigentum.
Der spanische Immobilienmarkt kann auf den ersten Blick einfach wirken: Der Käufer wählt eine Wohnung, ein Haus oder eine Villa, unterschreibt eine Reservierung, zahlt eine Anzahlung, geht zum Notar und erhält die Schlüssel. Hinter einer attraktiven Immobilie können jedoch rechtliche Risiken verborgen sein: Hypothek des Verkäufers, Pfändungen, comunidad-Schulden, unbezahlte IBI, illegale Erweiterungen, Flächenabweichungen, Lizenzprobleme, Mieter, Beschränkungen touristischer Vermietung, Verstöße gegen urbanismo oder ein streitiger Grundstücksstatus.
Rechtliche Due Diligence ist besonders wichtig für ausländische Käufer, die das lokale System nicht kennen, nicht fließend Spanisch sprechen, aus der Ferne kaufen, die Immobilie vermieten möchten, eine Hypothek nutzen oder eine Villa, einen Neubau oder eine Immobilie am Meer erwerben.
Die wichtigste Schlussfolgerung: In Spanien sollte eine Immobilie nicht allein aufgrund von Fotos, Preis und Versprechen des Verkäufers gekauft werden. Bevor bindende Dokumente unterschrieben werden, müssen Immobilie, Verkäufer, Unterlagen, Schulden, Beschränkungen, Steuern, Vermietbarkeit und künftige Liquidität geprüft werden.
Das Wichtigste zur rechtlichen Due Diligence von Immobilien in Spanien
Die rechtliche Prüfung einer Immobilie in Spanien wird als Due Diligence bezeichnet. Es handelt sich um eine umfassende Prüfung vor dem Kauf. Ziel ist zu bestätigen, dass die Immobilie sicher erworben, auf den Namen des Käufers eingetragen und für den vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.
Die Due Diligence sollte zentrale Fragen beantworten.
Wer ist der tatsächliche Eigentümer?
Hat der Verkäufer das Recht, die Immobilie zu verkaufen?
Gibt es Hypotheken, Pfändungen, gerichtliche Beschränkungen oder andere Belastungen?
Bestehen comunidad-, IBI- oder Versorgungsschulden?
Entspricht die Immobilie den Dokumenten?
Stimmt die Fläche im Registro, im Catastro und im tatsächlichen Zustand überein?
Gibt es illegale Erweiterungen oder Grundrissänderungen?
Darf die Immobilie vermietet werden?
Ist touristische Vermietung erlaubt?
Gibt es Einschränkungen in den Regeln der Eigentümergemeinschaft?
Liegen Lizenzen und Genehmigungen vor?
Gibt es Verstöße gegen urbanismo?
Welches Steuerregime gilt für die Transaktion?
Welche Kosten und Verpflichtungen gehen auf den Käufer über?
Rechtliche Due Diligence ist besonders wichtig vor Unterzeichnung des contrato de arras. Wenn der Käufer einen Anzahlungsvertrag ohne Schutzklauseln unterschreibt und danach ein Problem entdeckt, kann er die Anzahlung verlieren oder in eine schwache Verhandlungsposition geraten.
Was ist eine Nota Simple?
Die Nota Simple ist eines der wichtigsten Dokumente bei der Prüfung einer Immobilie in Spanien. Sie ist ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad und zeigt grundlegende rechtliche Informationen zur Immobilie.
Eine Nota Simple enthält in der Regel:
Identifikation der Immobilie;
Objektbeschreibung;
Adresse;
eingetragene Fläche;
Eigentümer oder Eigentümerinnen;
Art des Eigentumsrechts;
Hypothek, sofern eingetragen;
Pfändungen;
Dienstbarkeiten;
Beschränkungen;
Belastungen;
andere eingetragene Rechte Dritter.
Die Nota Simple hilft zu verstehen, wem die Immobilie gehört und welche registrierten Risiken bestehen.
Wichtig ist aber: Die Nota Simple ist informativ. Sie ersetzt keine vollständige rechtliche Due Diligence und zeigt nicht immer alle praktischen Risiken. Sie kann zum Beispiel comunidad-Schulden, den tatsächlichen Zustand der Immobilie, illegale Arbeiten, Mieterprobleme oder Beschränkungen touristischer Vermietung nicht offenlegen, wenn diese nicht registriert sind.
Was in der Nota Simple zu prüfen ist
Bei der Analyse der Nota Simple sollte der Anwalt mehrere Bereiche prüfen.
Eigentümer
Der Name des Verkäufers muss mit den Registerdaten übereinstimmen. Gibt es mehrere Eigentümer, müssen alle am Verkauf teilnehmen oder eine Vollmacht erteilen.
Gehört die Immobilie einer Gesellschaft, müssen die Vertretungsbefugnis der unterzeichnenden Person und die Gesellschaftsunterlagen geprüft werden.
Wurde die Immobilie geerbt, ist zu prüfen, ob das Erbverfahren abgeschlossen und das Eigentum eingetragen wurde.
Objektbeschreibung
Die Beschreibung in der Nota Simple muss mit der tatsächlichen Immobilie verglichen werden. Manchmal weist das Register eine Fläche aus, während die Anzeige eine andere nennt. Manchmal sind Terrassen, Erweiterungen, Abstellräume, Stellplätze oder zusätzliche Zimmer nicht korrekt registriert.
Belastungen
Zu prüfen sind Hypotheken, Pfändungen, gerichtliche Beschränkungen, Steuerschulden, Dienstbarkeiten, Verfügungsverbote und andere Eintragungen.
Hat der Verkäufer eine Hypothek, muss sie gleichzeitig mit der Transaktion oder vor der Transaktion gelöscht werden.
Beschränkungen
Einige Immobilien können Nutzungsbeschränkungen, Wegerechte, Rechte Dritter, städtebauliche Beschränkungen oder besondere Bedingungen haben.
Registerdaten
Finca registral, CRU/IDUFIR, Adresse, Grenzen und, falls angegeben, cadastral reference müssen abgeglichen werden.
Ein Fehler bei der Interpretation der Nota Simple kann dazu führen, dass eine Immobilie mit Schulden, Belastungen oder rechtlich komplexem Status gekauft wird.
Registro de la Propiedad und Catastro: Was ist der Unterschied?
Ausländische Käufer verwechseln häufig Registro de la Propiedad und Catastro.
Registro de la Propiedad
Das Registro de la Propiedad ist das Register der Eigentumsrechte. Es zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist, welche Rechte registriert sind und ob Belastungen bestehen.
Für den Käufer ist das Registro vor allem aus Sicht des Eigentumsrechts und des rechtlichen Schutzes wichtig.
Catastro
Catastro ist das Katastersystem mit Immobiliendaten für steuerliche und administrative Zwecke: Lage, Fläche, Nutzung, Katasterwert, Katasterreferenz und grafische Daten.
Catastro ist wichtig für Steuern, IBI, Referenzwert und den Vergleich der Immobilie mit ihrem tatsächlichen Zustand.
Bei derselben Immobilie können Abweichungen zwischen Registro und Catastro bestehen. So kann Catastro eine Fläche zeigen, Registro eine andere und die tatsächliche Immobilie eine dritte. Solche Abweichungen müssen vor dem Kauf analysiert werden.
Warum Registro, Catastro und tatsächlicher Zustand verglichen werden müssen
Der Vergleich von Registro, Catastro und tatsächlichem Zustand der Immobilie gehört zu den wichtigsten Teilen der Due Diligence.
Zu vergleichen sind:
Fläche;
Adresse;
Etage;
Grenzen;
Grundriss;
Vorhandensein einer Terrasse;
Abstellraum;
Stellplatz;
Erweiterungen;
Pool;
Grundstück;
Nutzung der Immobilie;
cadastral reference;
Beschreibung in der escritura;
Daten der Nota Simple;
Daten von Catastro.
Kauft der Käufer eine Wohnung, können Flächenabweichungen Preis, Steuern, Hypothek und späteren Wiederverkauf beeinflussen.
Kauft der Käufer eine Villa, müssen Grundstück, Grenzen, Pool, Erweiterungen, Garage, Gästehäuser, Terrassen und zusätzliche Bauten besonders sorgfältig geprüft werden.
Kauft der Käufer eine Immobilie zur Vermietung, können Abweichungen Lizenz, Registrierung und rechtmäßige Nutzung beeinflussen.
Prüfung des Eigentümers
Vor dem Kauf muss sichergestellt werden, dass der Verkäufer berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen.
Ist der Verkäufer eine Privatperson, wird geprüft:
Pass oder DNI/NIE;
Übereinstimmung mit dem Registro;
Familienstand;
Vorhandensein eines Ehepartners, wenn es sich um den Familienwohnsitz handelt;
Vertretungsbefugnis, falls der Verkauf per Vollmacht erfolgt;
Geschäftsfähigkeit;
Erbthemen;
Steuerstatus des Verkäufers, sofern er die Transaktion beeinflusst.
Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, wird geprüft:
Gesellschaftsunterlagen;
Befugnis des Geschäftsführers oder Vertreters;
Gesellschafter- oder Organbeschlüsse, falls erforderlich;
Steuerstatus;
Fehlen von Beschränkungen;
Transaktionsstruktur;
IVA oder ITP, falls anwendbar;
Schulden und Belastungen.
Handelt der Verkäufer über eine Vollmacht, müssen Echtheit, Gültigkeit, Umfang der Befugnisse und Eignung für die Transaktion geprüft werden.
Prüfung der Hypothek des Verkäufers
Häufig wird eine Immobilie mit der Hypothek des Verkäufers verkauft.
Das ist nicht zwingend problematisch, wenn die Hypothek am Tag der Transaktion korrekt zurückgezahlt und gelöscht wird. Der Käufer muss den Ablauf jedoch verstehen.
Zu prüfen ist:
Höhe der ausstehenden Restschuld;
Bank des Verkäufers;
Schuldbescheinigung;
Rückzahlungsbedingungen;
Verfahren zur Hypothekenlöschung;
Teilnahme der Bank beim Notar;
Zahlungen am Tag der Transaktion;
Registerlöschung der Belastung;
wer die Kosten der cancelación registral trägt.
Der Käufer sollte sich nicht einfach auf die Aussage des Verkäufers verlassen, dass „die Hypothek geschlossen wird“. Dies muss dokumentiert und in der notariellen Transaktion abgebildet werden.
Wird die Hypothek nicht korrekt gelöscht, kann sie weiterhin als Belastung eingetragen bleiben.
Prüfung von Pfändungen und gerichtlichen Beschränkungen
Die Nota Simple kann Pfändungen, embargo, gerichtliche Beschränkungen, Steuerforderungen oder andere Eintragungen zeigen.
Der Käufer muss verstehen:
wer die Beschränkung veranlasst hat;
in welcher Höhe;
ob sie vor der Transaktion gelöscht werden kann;
wer für die Löschung verantwortlich ist;
welche Dokumente erforderlich sind;
ob die Transaktion sicher unterschrieben werden kann;
wie die Zahlung des Käufers geschützt wird.
Eine Immobilie mit Pfändung ohne ordentliche rechtliche Begleitung zu kaufen, ist gefährlich. Selbst bei attraktivem Preis kann sich die Transaktion verzögern, blockiert werden oder zusätzliche Kosten verursachen.
Prüfung von comunidad-Schulden
Die comunidad ist die Eigentümergemeinschaft, die ein Wohngebäude oder eine Wohnanlage verwaltet.
Vor dem Kauf muss geprüft werden, ob der Verkäufer Schulden gegenüber der comunidad hat.
Dafür wird in der Regel eine Bescheinigung vom Verwalter oder Präsidenten der comunidad angefordert. Sie sollte zeigen, ob Schulden aus regulären Beiträgen, Sonderumlagen oder beschlossenen Arbeiten bestehen.
Das ist wichtig, weil der Käufer verpflichtet sein kann, einen Teil der mit der Immobilie verbundenen Schulden zu zahlen, wenn sie vor der Transaktion nicht erkannt wurden.
Neben Schulden ist zu prüfen:
monatliche Höhe der comunidad;
ob Sonderumlagen bestehen;
ob Reparaturen an Fassade, Dach, Aufzug, Pool oder Garage geplant sind;
ob Gerichtsverfahren laufen;
Hausordnung;
ob Vermietung erlaubt ist;
ob Beschränkungen für touristische Vermietung bestehen;
finanzielle Lage der Gemeinschaft;
Protokolle der letzten Versammlungen.
Manchmal wirkt eine Immobilie rentabel, aber die comunidad ist teuer oder das Gebäude plant größere Reparaturen. Das beeinflusst Budget und Rendite.
Prüfung der IBI
IBI ist die kommunale Grundsteuer.
Vor dem Kauf muss der aktuelle IBI-Beleg angefordert und geprüft werden:
Steuerbetrag;
Gemeinde;
cadastral reference;
ob Schulden bestehen;
auf wessen Namen die Steuer geführt wird;
ob die Immobilie mit den Catastro-Daten übereinstimmt;
wie die IBI im Transaktionsjahr aufgeteilt wird;
wie die Zahlung nach dem Kauf übertragen wird.
IBI ist nicht nur als jährliche Ausgabe wichtig, sondern auch als Informationsquelle. Der Beleg hilft, Katasterdaten, Nutzung der Immobilie und Steuerbemessungsgrundlage zu vergleichen.
Bestehen IBI-Schulden, müssen sie vor der Transaktion beglichen oder vom Kaufpreis einbehalten werden.
Prüfung von Versorgungsschulden
Auch Schulden bei Versorgern müssen vor dem Kauf geprüft werden.
Dazu können gehören:
Strom;
Wasser;
Gas;
Internet;
Abfallgebühr;
Wartung gemeinsamer Systeme;
Alarmanlage;
Schulden gegenüber einer Verwaltungsgesellschaft.
Am Tag der Übergabe sollten nach Möglichkeit die Zählerstände abgelesen und dokumentiert werden. Nach der Transaktion müssen die Verträge auf den neuen Eigentümer übertragen werden.
War die Immobilie lange leer, ist zu prüfen, ob Anschlüsse bestehen, ob alte Schulden vorhanden sind, ob Strom oder Wasser abgestellt wurden und ob zusätzliche Arbeiten für eine Wiederanschaltung nötig sind.
Prüfung von Mietern
Wird eine Immobilie mit Mietern verkauft, ist dies ein eigenes rechtliches Risiko.
Der Käufer muss prüfen:
ob ein gültiger Mietvertrag besteht;
wer der Mieter ist;
Laufzeit des Vertrags;
Mietpreis;
ob eine Kaution besteht;
ob Schulden bestehen;
Rechte des Mieters;
ob der Vertrag beendet werden kann;
ob der Vertrag auf den Käufer übergeht;
ob der Vertrag registriert ist;
ob ein Gerichtsverfahren läuft;
ob die Vermietung gesetzeskonform ist;
welche Mitteilungen erforderlich sind.
Der Kauf einer Immobilie mit Mieter ist möglich, aber die Folgen müssen verstanden werden. Der neue Eigentümer kann den Mieter nicht immer einfach „bitten auszuziehen“. Wenn der Käufer selbst einziehen oder renovieren möchte, müssen Vertrag und rechtliche Möglichkeiten vorab analysiert werden.
Prüfung der Vermietbarkeit
Wenn der Käufer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, muss die rechtliche Due Diligence das Vermietungsmodell einschließen.
Zu klären ist:
ob die Immobilie langfristig vermietet werden kann;
ob mittelfristige Vermietung möglich ist;
ob touristische Vermietung möglich ist;
ob eine Lizenz erforderlich ist;
ob eine Lizenz erhältlich ist;
ob kommunale Beschränkungen gelten;
ob die comunidad Kurzzeitvermietung erlaubt;
ob ein Verbot in den Gebäudestatuten besteht;
ob eine Registrierungsnummer erforderlich ist;
ob die Immobilie die Anforderungen erfüllt;
ob die Immobilie auf Plattformen beworben werden darf;
welche Bußgelder bei Verstößen drohen.
Besonders wichtig ist die Prüfung touristischer Vermietung. In Spanien wird sie durch autonome Gemeinschaften, Gemeinden und Hausregeln reguliert. Was in einer Stadt möglich ist, kann in einer anderen verboten oder eingeschränkt sein.
Eine Immobilie nur zu kaufen, weil der Verkäufer „hohe Airbnb-Rendite“ verspricht, ist gefährlich. Die rechtliche Möglichkeit der Vermietung muss dokumentiert sein.
Prüfung der comunidad bei touristischer Vermietung
Seit 2025 ist touristische Vermietung in Gebäuden mit comunidad ein besonders sensibles Thema.
Die Eigentümergemeinschaft kann touristische Vermietung beschränken oder verbieten, wenn die gesetzlichen Regeln und das erforderliche Quorum eingehalten werden. Deshalb müssen vor dem Kauf einer Immobilie für Kurzzeitvermietung nicht nur die regionale Lizenz, sondern auch die Gebäudedokumente geprüft werden.
Anzufordern sind:
Statuten der comunidad;
interne Regeln;
Protokolle der letzten Versammlungen;
Beschlüsse zur touristischen Vermietung;
Vorhandensein eines Verbots oder von Beschränkungen;
Vorhandensein erhöhter Beiträge für touristische Apartments;
Position des Verwalters;
bestehende Konflikte;
Gerichtsverfahren.
Selbst wenn die Immobilie eine touristische Lizenz hat, muss der Käufer prüfen, ob sich die Gebäuderegeln geändert haben und ob das Risiko einer Einschränkung der Tätigkeit besteht.
Prüfung von Urbanismo
Urbanismo ist die städtebauliche Prüfung. Sie ist besonders wichtig bei Häusern, Villen, Grundstücken, ländlichen Immobilien, alten Gebäuden und Immobilien mit Erweiterungen.
Zu prüfen ist:
Grundstücksstatus;
zulässige Nutzung;
Rechtmäßigkeit der Bebauung;
Baugenehmigungen;
Vorhandensein von Lizenzen;
Übereinstimmung mit dem genehmigten Grundriss;
Rechtmäßigkeit des Pools;
Rechtmäßigkeit der Terrasse;
Rechtmäßigkeit von Erweiterungen;
Vergrößerung des Hauses;
Garagen;
Gästehäuser;
geschlossene Terrassen;
zusätzliche Etagen;
Lage in Bezug auf die Küstenzone;
Beschränkungen in Schutzgebieten;
Möglichkeit von Renovierung oder Umbau;
ob Verstöße gegen urbanismo bestehen;
ob Bußgelder oder Anordnungen bestehen.
Besonders gefährlich sind Immobilien, bei denen mehr gebaut wurde als registriert ist. Zum Beispiel zeigen die Dokumente ein Haus mit 120 m², tatsächlich gibt es aber 180 m² mit Pool und Erweiterung. Das kann bei Hypothek, Verkauf, Versicherung, Vermietung oder kommunaler Prüfung zum Problem werden.
Prüfung einer Villa
Eine Villa erfordert eine tiefere Due Diligence als eine gewöhnliche Wohnung.
Zu prüfen ist:
Eigentum am Grundstück;
Grundstücksgrenzen;
Katasterplan;
Zaun;
Wegerechte;
Zugang;
Straßenzufahrt;
Wasserversorgung;
Strom;
Abwasser;
Klärgrube, falls vorhanden;
Brunnen, falls vorhanden;
Pool;
Gartenbauten;
Garage;
Terrassen;
Stützmauern;
Gästehaus;
Grundstücksstatus;
Baugenehmigungen;
ursprüngliche Lizenz;
Erstbezugslizenz;
urbanismo;
illegale Arbeiten;
technischer Zustand.
Villen tragen häufig die höchsten rechtlichen Risiken, besonders wenn sie vor langer Zeit gebaut, ohne Genehmigungen erweitert wurden oder in Gebieten mit komplexem städtebaulichem Status liegen.
Prüfung einer Wohnung
Auch eine Wohnung in einem Wohngebäude erfordert Due Diligence.
Zu prüfen ist:
Nota Simple;
Eigentümer;
Fläche;
Etage;
Aufzug;
Abstellraum;
Stellplatz;
ob Stellplatz und Abstellraum separat registriert sind;
comunidad-Schulden;
Versammlungsprotokolle;
Gebäudezustand;
ITE oder technische Gebäudeprüfung, falls anwendbar;
geplante Reparaturen;
Fassade;
Dach;
Aufzug;
Elektrik;
Lärm;
Hausordnung;
Vermietbarkeit;
touristische Beschränkungen;
Mieter;
IBI;
Versorgungsschulden.
Manchmal sieht eine Wohnung perfekt aus, aber das Gebäude braucht größere Reparaturen, hat keinen Aufzug, weist comunidad-Schulden auf oder verbietet touristische Vermietung.
Prüfung eines Neubaus
Der Kauf eines Neubaus in Spanien erfordert eine eigene rechtliche Due Diligence.
Zu prüfen ist:
Bauträger;
Recht des Bauträgers am Grundstück;
Baugenehmigung;
Projekt;
Lizenz;
Bankgarantien für Zahlungen;
Versicherung oder Garantien;
Kaufvertrag;
Zahlungsplan;
Übergabetermine;
Vertragsstrafen bei Verzögerung;
Rückerstattungsbedingungen;
Ausführungsqualität;
was im Preis enthalten ist;
Stellplatz und Abstellraum;
comunidad;
technische Spezifikationen;
Erstbezugslizenz;
Energieausweis;
Mängel nach Übergabe;
Vermietbarkeit;
Regeln der Anlage.
Der Käufer muss sicherstellen, dass seine Zahlungen geschützt sind. Beim Kauf während der Bauphase ist besonders wichtig, Garantien, Bauträgerkonten und Rückerstattungsbedingungen zu prüfen, falls das Projekt nicht fertiggestellt wird.
Bankgarantien beim Off-Plan-Kauf
Beim Kauf einer Immobilie im Bau zahlt der Käufer in der Regel einen Teil des Preises vor Fertigstellung. Diese Zahlungen müssen geschützt sein.
Der Anwalt muss prüfen:
ob eine individuelle Bankgarantie besteht;
welche Beträge sie abdeckt;
Gültigkeitsdauer;
welche Bank oder Versicherungsgesellschaft die Zahlungen garantiert;
auf welches Konto das Geld fließt;
ob die Garantie zum Vertrag passt;
was bei Bauverzögerung geschieht;
wie Geld erstattet wird, wenn Verpflichtungen nicht erfüllt werden;
ob Steuern abgedeckt sind, falls anwendbar;
ob Zinsen oder Entschädigung enthalten sind.
Der Käufer sollte keine großen Beträge an einen Bauträger überweisen, ohne den Mechanismus zum Schutz der Zahlungen zu verstehen.
Prüfung der Erstbezugslizenz
Die licencia de primera ocupación oder ein gleichwertiges Dokument bestätigt, dass die Immobilie fertiggestellt wurde und entsprechend den Genehmigungen zu Wohnzwecken genutzt werden kann.
Für Neubauten und manche Häuser ist dies besonders wichtig.
Zu prüfen ist:
ob die Lizenz existiert;
ob sie von der Gemeinde ausgestellt wurde;
ob die Immobilie dem Projekt entspricht;
ob Versorgungsanschlüsse hergestellt werden können;
ob die Immobilie registriert werden kann;
ob sie zum Wohnen genutzt werden kann;
ob offene Verstöße bestehen.
Das Fehlen der Erstbezugslizenz kann Hypothek, Versorgungsanschlüsse, Vermietung, Verkauf und rechtliche Sicherheit beeinträchtigen.
Prüfung des Energieausweises
Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien muss der Verkäufer in der Regel einen Energieausweis vorlegen.
Der Käufer sollte prüfen:
Vorhandensein des Ausweises;
Energieeffizienzklasse;
Gültigkeitsdauer;
Empfehlungen zur Verbesserung;
ob er dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entspricht.
Der Energieausweis ist nicht das wichtigste rechtliche Dokument, aber er ist relevant für Transaktion, Vermietung und das Verständnis künftiger Heiz-, Klimatisierungs- und Energiekosten.
Prüfung des technischen Zustands
Rechtliche Due Diligence ersetzt keine technische Prüfung.
Für einen sicheren Kauf empfiehlt es sich, zu beurteilen:
Elektrik;
Sanitärinstallationen;
Feuchtigkeit;
Risse;
Fenster;
Dach;
Fassade;
Aufzug;
Klimaanlage;
Heizung;
Schallschutz;
Gebäudezustand;
Zustand des Pools;
Zustand des Gartens;
strukturelle Mängel;
Hinweise auf illegale Arbeiten.
Technische Probleme sind nicht zwingend rechtliche Mängel, beeinflussen aber Preis, Renovierungsbudget, Hypothek, Versicherung und spätere Liquidität.
Beim Kauf einer Villa, eines alten Hauses oder einer Renovierungsimmobilie ist die technische Prüfung besonders wichtig.
Prüfung der Reservierungsvereinbarung
Die Reservierungsvereinbarung wird oft schnell unterschrieben, um „die Immobilie vom Markt zu nehmen“. Doch auch eine einfache Reservierung kann finanzielle Folgen haben.
Zu prüfen ist:
wer das Geld erhält;
ob die Reservierung erstattungsfähig ist;
unter welchen Bedingungen;
Dauer der Reservierung;
ob der Preis festgeschrieben ist;
ob die Immobilie beschrieben ist;
wer der Verkäufer ist;
ob Bedingungen zur rechtlichen Due Diligence bestehen;
ob eine Hypothekenbedingung besteht;
ob eine Bedingung zur Prüfung der Vermietung besteht;
Fristen für die Unterzeichnung der arras;
welche Unterlagen der Verkäufer bereitzustellen verpflichtet ist.
Der Käufer sollte selbst eine kleine Reservierung nicht zahlen, wenn das Dokument unklar ist, das Geld nicht geschützt ist und die Immobilie noch nicht geprüft wurde.
Prüfung des Contrato de Arras
Der contrato de arras ist eines der wichtigsten Transaktionsdokumente. Er legt Preis, Fristen, Anzahlung, Verpflichtungen und Folgen eines Rücktritts fest.
Der Vertrag muss prüfen:
Daten von Verkäufer und Käufer;
Objektbeschreibung;
Nummer der finca registral;
cadastral reference;
Preis;
Höhe der Anzahlung;
Frist für den Notartermin;
Zahlungsbedingungen;
Verteilung der Kosten;
Hypothek des Verkäufers;
Verpflichtung zur Löschung von Belastungen;
Zustand der Immobilie;
Möbel und Geräte;
Mieter;
Schulden;
Hypothekenbedingungen des Käufers;
Bedingungen der rechtlichen Due Diligence;
Steuerregime;
Haftung der Parteien;
Folgen eines Rücktritts.
Wenn der Käufer von einer Hypothek abhängig ist, muss dies im Vertrag stehen. Wird die Immobilie zur Vermietung gekauft, müssen Bedingungen zur Prüfung der Vermietbarkeit aufgenommen werden. Muss der Verkäufer eine Hypothek oder Schulden löschen, muss dies ebenfalls abgebildet werden.
Prüfung des Steuerregimes der Transaktion
Rechtliche Due Diligence muss auch die steuerliche Analyse umfassen.
Zu klären ist:
ob es sich um Wiederverkauf oder Neubau handelt;
ob ITP oder IVA gilt;
ob AJD anfällt;
welcher Satz in der Region gilt;
Steuerbemessungsgrundlage;
ob der Referenzwert gilt;
wer welche Kosten trägt;
ob beim Kauf von einem Nichtresidenten 3 % einzubehalten sind;
ob plusvalía municipal anfällt;
wie IBI aufgeteilt wird;
ob der Verkäufer steuerliche Risiken hat;
welche Steuern nach dem Kauf anfallen.
Ein Fehler beim Steuerregime kann zu Budgetlücken, Streitigkeiten, Verzögerungen bei der Registrierung oder Forderungen der Steuerbehörden führen.
3 %-Einbehalt beim Kauf von einem Nichtresidenten
Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, muss der Käufer in bestimmten Fällen 3 % des Kaufpreises einbehalten und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen.
Der Käufer muss den Steuerstatus des Verkäufers prüfen und den Einbehalt korrekt formalisieren.
Unterlässt der Käufer den Einbehalt, kann er Probleme mit den Steuerbehörden bekommen.
Das ist besonders wichtig beim Kauf von einem ausländischen Eigentümer, der in Spanien nicht steuerlich ansässig ist.
Prüfung der Zahlungen
Der Zahlungsablauf muss vollständig transparent sein.
Zu prüfen ist:
als Reservierung gezahlter Betrag;
unter arras gezahlter Betrag;
beim Notar gezahlter Betrag;
Zahlungsmethoden;
ob ein Bankscheck verwendet wird;
ob eine Überweisung aus dem Ausland erfolgt;
wer das Geld erhält;
wie die Hypothek des Verkäufers zurückgezahlt wird;
welche Beträge einbehalten werden;
wer Steuern zahlt;
wie Zahlungen dokumentiert werden;
ob ein Nachweis über die Herkunft der Mittel vorliegt.
Bei ausländischen Käufern kann die Bank Unterlagen zum Nachweis der Mittelherkunft verlangen. Deshalb müssen rechtliche und bankseitige Vorbereitung parallel laufen.
Prüfung beim Kauf mit Hypothek
Nimmt der Käufer eine Hypothek auf, muss die rechtliche Due Diligence die Anforderungen der Bank berücksichtigen.
Die Bank prüft die Immobilie als Sicherheit, ersetzt aber nicht den Anwalt des Käufers.
Zu prüfen ist:
ob die Immobilie finanzierbar ist;
ob Probleme in der Nota Simple bestehen;
ob die Fläche übereinstimmt;
ob illegale Erweiterungen vorhanden sind;
ob Pfändungen bestehen;
ob die Hypothek des Verkäufers gelöscht werden kann;
Bewertung der Immobilie;
Fristen der Bank;
ob eine Hypothekenbedingung in den arras enthalten ist;
wer die Bewertung bezahlt;
welche Dokumente für den Notar benötigt werden;
wie Unterzeichnung von Hypothek und Kauf stattfinden.
Lehnt die Bank wegen rechtlicher Probleme mit der Immobilie ab, kann der Käufer Zeit und Anzahlung verlieren, wenn der Vertrag seine Interessen nicht schützt.
Prüfung beim Kauf aus der Ferne
Ein Ausländer kann eine Immobilie in Spanien aus der Ferne über eine Vollmacht kaufen.
In diesem Fall ist zu prüfen:
Text der Vollmacht;
Befugnisse des Vertreters;
Möglichkeit, eine NIE zu erhalten;
Möglichkeit, Bankverfahren zu eröffnen;
Recht zur Unterzeichnung von Reservierung, arras und escritura;
Recht zur Zahlung von Steuern;
Recht zur Registrierung der Immobilie;
Gültigkeitsdauer der Vollmacht;
Apostille und Übersetzung, wenn die Vollmacht außerhalb Spaniens ausgestellt wurde;
Anerkennung des Dokuments in Spanien.
Der Kauf aus der Ferne ist bequem, verlangt aber eine noch strengere Kontrolle von Dokumenten, Zahlungen und Kommunikation.
Prüfung einer Immobilie zur Vermietung
Ist Vermietung das Kaufziel, muss die rechtliche Due Diligence investitionsorientiert sein.
Zu prüfen ist:
ob langfristige Vermietung möglich ist;
ob mittelfristige Vermietung möglich ist;
ob touristische Vermietung möglich ist;
welche Lizenz erforderlich ist;
ob eine Registrierungsnummer erhältlich ist;
ob comunidad-Beschränkungen bestehen;
ob ein Verbot in den Statuten existiert;
kommunale Regeln;
regionale Regeln;
Anforderungen an die Immobilie;
Bußgelder bei Verstößen;
Steuern auf Vermietung;
Verwaltungskosten;
reale Rendite nach Steuern und Kosten.
Eine rechtlich unmögliche Vermietung kann das gesamte Investitionsmodell zerstören, selbst wenn die Immobilie selbst gut ist.
Prüfung einer Immobilie am Meer
Immobilien am Meer erfordern zusätzliche Aufmerksamkeit.
Zu prüfen ist:
Entfernung zur Küstenlinie;
Costas-Beschränkungen;
Eigentum am Grundstück;
Baugenehmigungen;
Rechtmäßigkeit von Terrassen;
Grundstücksstatus;
öffentlicher Zugang;
Möglichkeit einer Renovierung;
Beschränkungen für Umbau;
Erosionsrisiken;
Versicherung;
touristische Nutzung;
comunidad;
saisonale Kosten.
Immobilien am Meer können liquide und attraktiv sein, doch rechtliche Beschränkungen in Küstenzonen können erheblich sein.
Prüfung einer Immobilie in einem historischen Gebäude
Befindet sich die Immobilie in einem historischen Zentrum oder geschützten Gebäude, müssen Beschränkungen geprüft werden.
Sie können betreffen:
Fassade;
Fenster;
Balkone;
Klimageräte;
Renovierung;
Grundrissänderungen;
Nutzungsänderung;
Aufzug;
äußere Elemente;
Fassadenfarbe;
Schilder;
touristische Vermietung;
kommunale Genehmigungen.
Eine Wohnung in einem historischen Gebäude kann attraktiv sein, aber Renovierung und Anpassung können Genehmigungen und zusätzliche Kosten erfordern.
Wichtigste rechtliche Risiken
Die häufigsten Risiken beim Immobilienkauf in Spanien sind:
der Verkäufer ist nicht alleiniger Eigentümer;
Verkauf per Vollmacht mit unzureichenden Befugnissen;
Hypothek des Verkäufers wird nicht gelöscht;
Pfändung oder embargo besteht;
comunidad-Schulden bestehen;
IBI-Schulden bestehen;
Fläche stimmt nicht mit den Dokumenten überein;
Erweiterungen sind nicht legalisiert;
Pool ist nicht registriert;
Grundstücksgrenzen sind streitig;
Immobilie liegt auf Land mit komplexem urbanismo;
Erstbezugslizenz fehlt;
Immobilie ist bereits vermietet;
Mieter hat Nutzungsrechte;
touristische Vermietung ist verboten;
comunidad hat Beschränkungen beschlossen;
Neubau hat keine ausreichenden Garantien;
arras-Vertrag schützt den Käufer nicht;
Steuern werden falsch berechnet;
Bank finanziert die Immobilie nicht;
Käufer hat Herkunft der Mittel nicht bestätigt.
Jedes dieser Risiken kann vor der Transaktion erkannt werden, wenn die Due Diligence korrekt durchgeführt wird.
Was der Anwalt des Käufers tun sollte
Der Anwalt des Käufers muss im Interesse des Käufers handeln, nicht im Interesse von Verkäufer, Agentur oder Bauträger.
Der Anwalt sollte:
Unterlagen anfordern;
Nota Simple prüfen;
Registro prüfen;
Catastro prüfen;
Eigentümer prüfen;
Befugnisse prüfen;
Schulden prüfen;
IBI prüfen;
comunidad prüfen;
Belastungen prüfen;
Hypothek des Verkäufers prüfen;
urbanismo prüfen;
Mieter prüfen;
Vermietbarkeit prüfen;
Verträge prüfen;
Schutzklauseln verhandeln;
Steuerregime prüfen;
Zahlungen überwachen;
notarielle Transaktion vorbereiten;
escritura prüfen;
Steuerzahlung organisieren;
Eigentumsregistrierung begleiten.
Ein guter Anwalt „liest“ nicht nur den Vertrag. Er erkennt Risiken und schlägt Lösungen vor, bevor der Käufer finanzielle Verpflichtungen eingeht.
Notar und Anwalt: Was ist der Unterschied?
Ein Notar in Spanien spielt eine wichtige Rolle: Er beurkundet die Transaktion, prüft Identität der Parteien, Form der Dokumente, Vollmachten und die Unterzeichnung der escritura pública.
Der Notar ist jedoch nicht der persönliche Berater des Käufers und ersetzt keinen unabhängigen Anwalt.
Der Anwalt des Käufers arbeitet vor dem Notar. Er prüft die Immobilie, verhandelt Bedingungen, schützt die Anzahlung, analysiert Risiken und prüft Vermietung, Steuern, urbanismo und Verkäuferunterlagen.
Der Notar formalisiert die Transaktion. Der Anwalt schützt die Interessen des Käufers.
Für ausländische Käufer ist besonders wichtig, einen unabhängigen Anwalt zu haben, der nicht vom Verkäufer oder der Agentur abhängig ist.
Wann sollte die rechtliche Due Diligence durchgeführt werden?
Idealerweise vor Zahlung einer größeren Anzahlung.
In der Praxis kann der Ablauf so aussehen:
erste Objektauswahl;
Anforderung grundlegender Unterlagen;
erste Prüfung der Nota Simple;
Prüfung des Verkäufers;
Preis- und Steueranalyse;
Unterzeichnung einer Reservierung mit Schutzklauseln;
vollständige rechtliche Due Diligence;
Verhandlung des contrato de arras;
Unterzeichnung der arras;
Vorbereitung des Notartermins;
Unterzeichnung der escritura;
Steuerzahlung;
Eigentumsregistrierung.
Unterschreibt der Käufer arras ohne Due Diligence, wird seine Position schwächer. Deshalb ist es besser, die Immobilie zu prüfen, bevor ernsthafte finanzielle Verpflichtungen entstehen.
Checkliste für die rechtliche Due Diligence
Vor dem Immobilienkauf in Spanien ist zu prüfen:
Nota Simple;
Registro de la Propiedad;
Catastro;
cadastral reference;
Eigentümer;
Befugnis des Verkäufers;
Vollmacht, falls vorhanden;
Hypothek;
Pfändungen;
Belastungen;
Dienstbarkeiten;
Beschränkungen;
IBI;
comunidad;
Schulden;
Sonderumlagen;
Versammlungsprotokolle;
Hausordnung;
Mieter;
Mietverträge;
Vermietbarkeit;
touristische Lizenz;
Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung, falls erforderlich;
urbanismo;
Lizenzen;
Erstbezugslizenz;
Flächenübereinstimmung;
illegale Erweiterungen;
technischer Zustand;
Energieausweis;
Steuerregime;
ITP, IVA oder AJD;
3 %-Einbehalt beim Kauf von einem Nichtresidenten;
plusvalía municipal;
contrato de arras;
Hypothekenbedingungen;
Zahlungsablauf;
Notarfristen;
Schlüsselübergabe;
Eigentumsregistrierung.
Diese Checkliste ersetzt keinen Anwalt, zeigt aber, wie umfassend die Prüfung sein muss.
Häufige Fehler von Käufern
Der häufigste Fehler ist, Dokumente zu unterschreiben, bevor die Immobilie geprüft wurde.
Der zweite Fehler ist, sich allein auf die Worte von Makler oder Verkäufer zu verlassen.
Der dritte Fehler ist, keine Nota Simple anzufordern.
Der vierte Fehler ist, comunidad- und IBI-Schulden nicht zu prüfen.
Der fünfte Fehler ist, Registro, Catastro und tatsächliche Fläche nicht zu vergleichen.
Der sechste Fehler ist, eine Villa ohne Prüfung von urbanismo zu kaufen.
Der siebte Fehler ist, eine Immobilie für touristische Vermietung zu kaufen, ohne Lizenz und Hausordnung zu prüfen.
Der achte Fehler ist, keine Schutzklauseln in die arras aufzunehmen.
Der neunte Fehler ist, Mieter nicht zu prüfen.
Der zehnte Fehler ist zu glauben, dass der Notar einen Anwalt ersetzt.
Grundsatz: Wenn ein Risiko vor der Transaktion geprüft werden kann, darf es nicht „auf später“ verschoben werden.
Wie man Immobilien in Spanien sicher kauft
Ein sicherer Kauf folgt einer klaren Reihenfolge.
Zuerst wird das Kaufziel definiert.
Dann werden Region und Immobilientyp gewählt.
Danach werden grundlegende Dokumente angefordert.
Dann erfolgt die erste rechtliche Due Diligence.
Dann werden die Reservierungsbedingungen verhandelt.
Danach erfolgt die vollständige Due Diligence.
Dann werden arras mit Schutzklauseln unterschrieben.
Danach wird, falls vorhanden, die Hypothek vorbereitet.
Anschließend wird die notarielle escritura unterschrieben.
Dann werden Steuern gezahlt.
Danach wird das Eigentum registriert.
Nach der Registrierung müssen Versorger, comunidad, IBI, Versicherung und steuerliche Betreuung übertragen oder organisiert werden.
Der Immobilienkauf in Spanien sollte keine emotionale Entscheidung sein, sondern ein kontrollierter rechtlicher Prozess.
FAQ
Was ist die rechtliche Due Diligence einer Immobilie in Spanien?
Sie ist eine umfassende Prüfung von Immobilie, Eigentümer, Unterlagen, Schulden, Belastungen, Steuern, urbanismo, comunidad, Vermietung und Risiken vor dem Kauf.
Was ist eine Nota Simple?
Die Nota Simple ist ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad, der Objektbeschreibung, Eigentümer und eingetragene Belastungen zeigt. Sie ist wichtig, ersetzt aber keine vollständige rechtliche Due Diligence.
Muss Catastro geprüft werden?
Ja. Catastro hilft, Fläche, Katasterreferenz, Nutzung und Steuerdaten zu prüfen. Abweichungen zwischen Catastro, Registro und tatsächlicher Immobilie müssen vor dem Kauf analysiert werden.
Welche Schulden müssen vor dem Kauf geprüft werden?
Zu prüfen sind comunidad-Schulden, IBI, Versorger, Hypothek des Verkäufers, mögliche Pfändungen, Steuerforderungen und Sonderumlagen des Gebäudes.
Kann man eine Immobilie mit der Hypothek des Verkäufers kaufen?
Ja, wenn die Hypothek am Tag der Transaktion oder davor korrekt zurückgezahlt und gelöscht wird. Dies muss beim Notar dokumentiert werden.
Muss die Möglichkeit touristischer Vermietung geprüft werden?
Ja, wenn der Käufer die Immobilie touristisch vermieten möchte. Geprüft werden müssen regionale Regeln, kommunale Beschränkungen, Lizenz, Registrierungsnummer und Regeln der comunidad.
Warum sind illegale Erweiterungen gefährlich?
Sie können Probleme bei Hypothek, Registrierung, Verkauf, Versicherung, Vermietung, Bußgeldern und kommunalen Anforderungen verursachen. Besonders wichtig ist dies bei Villen und Häusern.
Braucht man beim Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt?
Ja, besonders als ausländischer Käufer. Der Anwalt schützt die Interessen des Käufers, prüft Immobilie und Dokumente, verhandelt Verträge und reduziert das Risiko finanzieller Verluste.
Prüft der Notar die Immobilie?
Der Notar beurkundet die Transaktion und prüft wichtige formale Elemente. Er ersetzt aber nicht den unabhängigen Anwalt des Käufers und führt keine Investment-Due-Diligence durch.
Was ist der wichtigste Fehler von Käufern?
Der wichtigste Fehler ist, eine Reservierung oder arras zu unterschreiben und Geld zu überweisen, bevor die rechtliche Due Diligence zu Immobilie, Verkäufer, Schulden, Vermietung, urbanismo und Steuern abgeschlossen ist.
Rusol Prime — Experte für sicheren Immobilienkauf in Spanien
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