ITP, IVA, AJD, Transaktionskosten, regionale Unterschiede und Steuern nach dem Kauf
Steuern beim Immobilienkauf in Spanien gehören zu den zentralen Fragen für ausländische Käufer. Der in einem Inserat angegebene Preis ist nicht der vollständige Transaktionspreis. Hinzu kommen Steuern, Notarkosten, Grundbucheintragung, rechtliche Begleitung, Bankkosten, Bewertung bei Nutzung einer Hypothek, Übersetzungen, mögliche Maklerprovision, Renovierung, Möbel und künftige Eigentumskosten.
In Spanien hängt die Steuerbelastung beim Immobilienkauf von Objektart, Region, Verkäuferstatus, Transaktionsformat und davon ab, ob eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau gekauft wird. Bei Bestandsimmobilien fällt in der Regel ITP, die Grunderwerbsteuer, an. Bei Neubauten fallen normalerweise IVA und AJD an. Die Sätze für ITP und AJD unterscheiden sich je nach autonomer Gemeinschaft. Das bedeutet, dass dieselbe Wohnung zum selben Preis in Madrid, Katalonien, der Valencianischen Gemeinschaft, Andalusien, auf den Balearen oder den Kanarischen Inseln unterschiedliche Gesamtkosten verursachen kann.
Der wichtigste Fehler von Käufern ist, das Budget nur aus dem Immobilienpreis abzuleiten. Wenn eine Wohnung €300,000 kostet, bedeutet das nicht, dass €300,000 ausreichen. Das reale Budget muss Steuern und Transaktionskosten enthalten. Je nach Region und Transaktionsart sollten Käufer in der Regel eine erhebliche Reserve über den Immobilienpreis hinaus einplanen.
Dieser Artikel erklärt, welche Steuern Käufer von Immobilien in Spanien zahlen, wie sich Bestandsimmobilien und Neubauten unterscheiden, wie ITP, IVA und AJD funktionieren, welche Kosten zu berücksichtigen sind, welche Steuern nach dem Kauf entstehen und warum Steueranalyse Teil der Transaktionsstrategie sein sollte.
Das Wichtigste zu Steuern beim Immobilienkauf in Spanien
In Spanien hängen Kaufsteuern in erster Linie davon ab, welche Art von Immobilie gekauft wird: Bestandsimmobilie oder Neubau.
Kauft der Käufer eine Bestandsimmobilie, wird in der Regel ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — gezahlt. Das ist die Grunderwerbsteuer. Ihr Satz wird von der autonomen Gemeinschaft festgelegt und kann regional deutlich variieren.
Kauft der Käufer eine Neubauimmobilie von einem Bauträger, fallen normalerweise IVA — Mehrwertsteuer — und AJD — Steuer auf dokumentierte Rechtsakte — an. Für Wohnimmobilien auf dem spanischen Festland beträgt der Standard-IVA-Satz üblicherweise 10%. AJD hängt von der autonomen Gemeinschaft ab.
Zusätzlich zu den Steuern zahlt der Käufer Notarkosten, Eigentumseintragung, rechtliche Begleitung, mögliche Bankkosten, Immobilienbewertung bei Finanzierung über eine Hypothek und weitere Verwaltungskosten.
Ausländische Käufer zahlen dieselben Hauptkaufsteuern wie spanische Käufer. Die Staatsangehörigkeit allein ändert ITP, IVA oder AJD normalerweise nicht. Nach dem Kauf wird die steuerliche Ansässigkeit jedoch wichtig: für Steuer auf Mieteinnahmen, Nichtresidentensteuer, Erklärungen und späteren Verkauf.
Die wichtigste Schlussfolgerung lautet: Die Steuerkalkulation sollte vor Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung oder arras erfolgen, nicht erst kurz vor dem Notartermin.
Welche Steuern zahlt ein Immobilienkäufer in Spanien?
Ein Immobilienkäufer in Spanien begegnet üblicherweise drei Hauptsteuern.
ITP
ITP fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie an. Es handelt sich um die Grunderwerbsteuer, die der Käufer nach der notariellen Transaktion zahlt.
IVA
IVA fällt beim Kauf eines Neubaus an, wenn die Immobilie als Erstübertragung von einem Bauträger oder professionellen Verkäufer verkauft wird. Für Wohnimmobilien beträgt der Standardsatz üblicherweise 10%.
AJD
AJD fällt beim Kauf eines Neubaus zusammen mit IVA an und kann auch bei anderen notariellen Dokumenten entstehen. Der Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab.
Wichtig: ITP und IVA werden bei demselben Kauf einer Wohnimmobilie normalerweise nicht gleichzeitig gezahlt. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, gilt in der Regel ITP. Handelt es sich um einen Neubau, gelten in der Regel IVA und AJD.
Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer in der Regel ITP.
Eine Bestandsimmobilie ist ein Objekt, das bereits früher übertragen wurde und nicht als Erstübertragung durch einen Bauträger verkauft wird. Das kann eine Wohnung, ein Haus, eine Villa, ein Apartment, ein Reihenhaus, eine Garage oder eine andere Immobilie auf dem Bestandsmarkt sein.
ITP wird auf Grundlage der Steuerbasis berechnet. Wichtig ist zu verstehen, dass die Steuerbasis nicht nur der im Vertrag angegebene Preis sein muss. In Spanien können Steuerbehörden den Referenzwert der Immobilie verwenden, wenn dieser höher ist als der Transaktionspreis. Deshalb muss der Käufer nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die mögliche Steuerbasis vorab prüfen.
Beispiel
Immobilienpreis — €250,000;
ITP-Satz in der Region — 10%;
Steuerbetrag — €25,000.
Ist der Referenzwert jedoch höher als der Transaktionspreis, kann die Steuer auf den höheren Betrag berechnet werden. Das ist besonders wichtig bei Käufen unter Marktwert, unter Verwandten, bei einem dringenden Verkauf oder mit Rabatt.
Was ist ITP?
ITP steht für Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Es ist die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf einer Bestandsimmobilie gezahlt wird.
Sie wird vom Käufer gezahlt.
Der ITP-Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab. In manchen Regionen ist er niedriger, in anderen höher. Außerdem kann es ermäßigte Sätze für bestimmte Käufergruppen geben: junge Käufer, Großfamilien, Käufer eines Hauptwohnsitzes, Menschen mit Behinderung oder Immobilien mit besonderem Status. Diese Vergünstigungen hängen jedoch häufig von Ansässigkeit, Alter, Immobilienpreis, beabsichtigter Nutzung und regionalen Bedingungen ab.
Ein ausländischer Käufer sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass ein ermäßigter Satz gilt. Das muss vorab geprüft werden.
ITP wird in der Regel nach der notariellen Transaktion innerhalb der festgelegten Frist gezahlt. Frist und Einreichungsmethode hängen von der Region ab. In der Praxis übernimmt dies häufig ein Anwalt oder gestor.
Beispiele für regionale Unterschiede bei ITP
Spanien ist kein einheitlicher Steuerraum für Immobilien. Die ITP-Sätze unterscheiden sich je nach autonomer Gemeinschaft.
In manchen Regionen kann der Satz zum Beispiel bei etwa 6–7% liegen, in anderen bei etwa 10% oder höher, abhängig vom Immobilienwert und den regionalen Regeln. Einige autonome Gemeinschaften nutzen progressive Skalen, ermäßigte Sätze oder Sonderbedingungen.
Für Käufer bedeutet das, dass zwei Wohnungen mit demselben Preis unterschiedliche Endkosten haben können.
Beispiel
Wohnungspreis — €300,000;
in einer Region mit 7% ITP beträgt die Steuer €21,000;
in einer Region mit 10% ITP beträgt die Steuer €30,000.
Allein bei dieser Steuer beträgt der Unterschied €9,000.
Wer Madrid, Valencia, Barcelona, Alicante, Málaga, Marbella, Mallorca oder Teneriffa vergleicht, muss daher nicht nur den Immobilienpreis vergleichen, sondern auch die Steuerbelastung der Transaktion.
Steuern beim Kauf einer Neubauimmobilie
Beim Kauf einer Neubauimmobilie zahlt der Käufer in der Regel IVA und AJD.
Ein Neubau ist eine Immobilie, die von einem Bauträger als Erstübertragung verkauft wird. Es kann sich um eine fertiggestellte Wohnung in einem Neubau oder um ein Objekt im Bau handeln.
Für Wohnimmobilien auf dem spanischen Festland beträgt der Standard-IVA-Satz üblicherweise 10%. Er gilt auf den Immobilienpreis und wird normalerweise zusammen mit den vertraglichen Zahlungen an den Bauträger gezahlt.
Zusätzlich zu IVA zahlt der Käufer AJD. Das ist die Steuer auf dokumentierte Rechtsakte. Ihr Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab.
Beispiel
Neubaupreis — €400,000;
IVA 10% — €40,000;
AJD, zum Beispiel 1.5% — €6,000;
allein die Steuern können insgesamt €46,000 betragen, noch vor Notar, Grundbucheintragung, Anwalt und weiteren Kosten.
Ein Neubau kann moderner und komfortabler wirken, doch seine Steuerbelastung ist häufig höher, als sie auf den ersten Blick erscheint.
Was ist IVA beim Immobilienkauf?
IVA ist die Mehrwertsteuer. Beim Kauf neuer Wohnimmobilien in Spanien beträgt der Standardsatz üblicherweise 10%.
IVA gilt für:
neue Wohnungen;
neue Häuser;
neue Apartments;
Parkplätze und Abstellräume, wenn sie innerhalb der festgelegten Grenzen zusammen mit der Wohnung übertragen werden;
Erstübertragung einer Immobilie durch einen Bauträger.
Für Sozialwohnungen oder besondere Wohnkategorien können andere Sätze gelten, dies muss jedoch separat geprüft werden.
Wichtig: IVA wird in der Regel nicht direkt vom Käufer an das Finanzamt gezahlt, sondern an den Bauträger, der die Steuer anschließend an den Staat abführt.
Zahlt der Käufer während der Bauphase in Raten, wird IVA normalerweise auf jede Zahlung erhoben.
Was ist AJD?
AJD steht für Actos Jurídicos Documentados. Es ist eine Steuer auf dokumentierte Rechtsakte.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie fällt AJD in der Regel auf die notarielle escritura an. Der Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab.
Käufer betrachten AJD oft als Nebensteuer, doch bei teuren Immobilien kann sie einen erheblichen Betrag ausmachen.
Beispiel
Immobilienpreis — €600,000;
AJD 1.5% — €9,000.
Beim Kauf eines Neubaus müssen daher nicht nur 10% IVA kalkuliert werden, sondern auch AJD, Notarkosten, Grundbucheintragung, Anwalt und mögliche Hypothekenkosten.
Kanarische Inseln: eigenes Steuersystem
Die Kanarischen Inseln haben ein besonderes Steuersystem. Statt IVA gilt dort die eigene indirekte Steuer IGIC.
Das ist wichtig für Käufer auf Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura und anderen Inseln.
Die Steuerbelastung beim Kauf auf den Kanarischen Inseln kann sich vom spanischen Festland unterscheiden. Deshalb sollten die Regeln von Valencia, Madrid, Katalonien oder Andalusien nicht automatisch auf die Kanaren übertragen werden.
Wenn der Käufer Costa Adeje, Los Cristianos, Playa de las Américas, den Süden Gran Canarias oder Lanzarote in Betracht zieht, muss die Steuerkalkulation separat für die konkrete Immobilie und Transaktionsart erstellt werden.
Kauf einer Garage, eines Abstellraums oder einer Gewerbefläche
Die Steuern können abweichen, wenn der Käufer nicht nur Wohnraum kauft, sondern auch eine Garage, einen Abstellraum, Gewerbeflächen oder ein Büro.
Werden Garage und Abstellraum zusammen mit Wohnraum von einem Bauträger gekauft, kann unter bestimmten Bedingungen dasselbe Regime gelten. Wird die Garage jedoch separat gekauft, kann die steuerliche Behandlung anders sein.
Gewerbeimmobilien, Büros, Geschäftsräume, Lagerflächen und betriebliche Vermögenswerte erfordern eine separate Steueranalyse. Fragen zu IVA, ITP, AJD, Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung, Kauf über eine Gesellschaft, Vermietung und Abzugsfähigkeit von Kosten können entstehen.
Ein Käufer sollte Gewerbeimmobilien nicht nach den Regeln für eine gewöhnliche Wohnung berechnen. Das ist eine andere steuerliche und rechtliche Analyse.
Notar beim Immobilienkauf
Der Notar in Spanien beurkundet die Transaktion, prüft Identität der Parteien, Dokumente, Vollmachten, Zahlungsweise und unterzeichnet die escritura pública.
Notarkosten hängen in der Regel vom Immobilienpreis, der Seitenzahl, der Komplexität der Transaktion, Hypothekendokumenten und zusätzlichen Handlungen ab.
Der Notar ersetzt nicht den Anwalt des Käufers. Er stellt die formale Rechtmäßigkeit der Transaktion sicher, führt aber keine vollständige Investitions-, Steuer- und Rechtsprüfung im Interesse des Käufers durch.
Ein ausländischer Käufer benötigt einen unabhängigen Anwalt, besonders bei Transaktionen auf dem Bestandsmarkt, mit Hypothek, aus der Ferne, per Vollmacht, mit Mietern, für touristische Vermietung oder mit einem Bauträger.
Eigentumseintragung
Nach der notariellen Transaktion muss das Eigentum im Registro de la Propiedad eingetragen werden.
Die Eintragung schützt die Rechte des Käufers und macht das Eigentum gegenüber Dritten sichtbar.
Die Registrierungskosten hängen vom Immobilienwert und den Merkmalen der Transaktion ab.
In der Praxis kümmert sich nach der Unterzeichnung beim Notar meist der Anwalt oder gestor um Steuerzahlung, Einreichung der Dokumente und Eigentumseintragung.
Der Käufer sollte nach Abschluss des Verfahrens eine Registrierungsbestätigung und den endgültigen Registerauszug erhalten.
Anwalt und gestor
Rechtliche Begleitung ist ein wichtiger Kostenbestandteil beim Immobilienkauf in Spanien.
Ein Anwalt prüft:
Nota Simple;
Eigentümer;
Schulden;
Hypotheken;
Pfändungen;
Flächenübereinstimmung;
Kataster;
Lizenzen;
Status der comunidad;
IBI;
Steuern;
Reservierungsvereinbarung;
contrato de arras;
Bauträgervertrag;
Vermietungsmöglichkeit;
touristische Lizenz;
Transaktionsrisiken;
Zahlungsverfahren;
Steuerstruktur.
Ein gestor kann administrative Aufgaben übernehmen: Einreichung von Steuerformularen, Registrierung, Umstellung von Versorgungsverträgen, IBI-Zahlung, Kommunikation mit Behörden und Banken.
Die Kosten für Anwalt und gestor sollten im Kaufbudget enthalten sein.
Hypothekenkosten
Nimmt der Käufer in Spanien eine Hypothek auf, entstehen zusätzliche Kosten.
Die Bank kann verlangen:
Immobilienbewertung;
Immobilienversicherung;
Lebensversicherung, falls Teil der Bedingungen;
Bankprovisionen;
Einkommensunterlagen;
Übersetzungen;
Apostillen;
Steuererklärungen;
Nachweis über die Herkunft der Mittel.
Nach Änderungen im Hypothekenrecht trägt die Bank einige Formalisierungskosten der Hypothek, dennoch muss der Käufer vorab prüfen, welche Kosten auf seiner Seite verbleiben.
Wichtig: Wenn die Transaktion von einer Hypothek abhängt, muss dies im contrato de arras geregelt werden. Andernfalls kann der Käufer die Anzahlung verlieren, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt.
Maklerprovision
In Spanien gibt es landesweit keine vollständig einheitliche Regel, wer beim Immobilienkauf immer die Maklerprovision zahlt. Die Praxis hängt von Region, Objektart, Maklervertrag und konkreter Transaktion ab.
In manchen Fällen zahlt der Verkäufer die Provision. In anderen Fällen kann der Käufer die Maklerprovision oder einen Teil davon zahlen. Im Neubausegment ist die Provision häufig im Vertriebsmodell des Bauträgers enthalten, dies muss jedoch geprüft werden.
Der Käufer sollte vorab verstehen:
ob eine Maklerprovision besteht;
wer sie zahlt;
ob sie im Preis enthalten ist;
ob sie separat gezahlt wird;
ob IVA darauf anfällt;
wann sie fällig wird;
welche Leistungen des Maklers enthalten sind.
Eine Maklerprovision kann das endgültige Budget erheblich verändern.
Vollständige Kaufkosten: So berechnet man das Budget
Der Käufer muss nicht nur den Immobilienpreis berechnen, sondern die gesamten Einstiegskosten.
Das Kaufbudget sollte enthalten:
Immobilienpreis;
ITP oder IVA;
AJD, falls anwendbar;
Notar;
Grundbucheintragung;
Anwalt;
gestor;
Übersetzungen;
Apostillen;
Bankkosten;
Bewertung bei Nutzung einer Hypothek;
Maklerprovision, falls anwendbar;
Versicherung;
Renovierung;
Möbel;
Anschluss von Versorgungsleistungen;
erste comunidad-Zahlungen;
Reserve für unerwartete Kosten.
Ein praktisch sicherer Ansatz ist eine Kostentabelle für die konkrete Immobilie, Region und Transaktionsart vor Vertragsunterzeichnung.
Beispielrechnung für eine Bestandsimmobilie
Angenommen, ein Käufer kauft eine Bestandswohnung für €300,000.
Ungefähre Kalkulation
Immobilienpreis — €300,000;
ITP 10% — €30,000;
Notar — etwa €800–1,200;
Grundbucheintragung — etwa €400–800;
Anwalt — abhängig vom Leistungsumfang;
gestor — falls genutzt;
Übersetzungen und Verwaltungskosten — je nach Situation;
Renovierung und Möbel — falls nötig.
Die endgültigen Kosten können deutlich über €300,000 liegen.
Beträgt ITP in einer anderen Region 7%, liegt die Steuer bei €21,000. Der Unterschied zu einer Region mit 10% ITP beträgt €9,000.
Daher beeinflusst der regionale Steuersatz direkt das Investitionsmodell.
Beispielrechnung für eine Neubauimmobilie
Angenommen, ein Käufer kauft eine Neubauimmobilie für €400,000.
Ungefähre Kalkulation
Immobilienpreis — €400,000;
IVA 10% — €40,000;
AJD, zum Beispiel 1.5% — €6,000;
Notar;
Grundbucheintragung;
Anwalt;
Bankkosten, falls eine Hypothek besteht;
Versicherung;
Möbel;
Haushaltsgeräte;
Dekor;
Anschluss von Versorgungsleistungen.
Der endgültige Betrag kann deutlich über dem beworbenen Preis liegen.
Neubauten erfordern nach Schlüsselübergabe oft zusätzliche Ausgaben: Möbel, Beleuchtung, Vorhänge, Haushaltsgeräte, Internet, Küchenausstattung, Terrassengestaltung, Dekor und Verwaltung.
Steuern nach dem Immobilienkauf
Nach dem Kauf bestehen für den Eigentümer weiterhin steuerliche und administrative Pflichten.
Die wichtigsten Kosten und Steuern nach dem Kauf sind:
IBI;
comunidad;
Versicherung;
Nebenkosten;
Müllgebühr, falls von der Gemeinde erhoben;
Steuer auf Mieteinnahmen, wenn die Immobilie vermietet wird;
Nichtresidentensteuer, wenn der Eigentümer kein spanischer Steuerresident ist;
Steuern beim Verkauf;
kommunale plusvalía beim Verkauf, falls anwendbar.
Der Immobilienkauf in Spanien ist nicht nur eine notarielle Transaktion, sondern auch künftiges Eigentum, das korrekt verwaltet werden muss.
IBI: kommunale Grundsteuer
IBI steht für Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es ist die kommunale Grundsteuer.
Sie wird vom Immobilieneigentümer gezahlt. Die Höhe hängt vom Katasterwert, der Gemeinde und dem von den lokalen Behörden festgelegten Satz ab.
IBI kann sich sogar innerhalb einer Region unterscheiden, da die Gemeinden eigene Sätze festlegen.
Vor dem Kauf sollte der aktuelle IBI-Beleg angefordert und geklärt werden:
Höhe der Steuer;
ob Schulden bestehen;
auf wen die Steuer registriert ist;
wie sie nach der Transaktion umgestellt wird;
wann sie gezahlt wird;
ob automatische Zahlung eingerichtet werden kann.
IBI muss bei der Renditeberechnung und im jährlichen Eigentumsbudget berücksichtigt werden.
Comunidad
Comunidad bezeichnet die Kosten der Eigentümergemeinschaft.
Sie können umfassen:
Gebäudeinstandhaltung;
Aufzug;
Reinigung;
Garten;
Swimmingpool;
Sicherheit;
Garage;
Beleuchtung;
Reparaturen an Gemeinschaftsflächen;
Verwalter;
Gebäudeversicherung;
Rücklage.
Comunidad-Kosten können in einem einfachen Gebäude niedrig und in einer Anlage mit Pool, Gärten, Sicherheit und Infrastruktur sehr hoch sein.
Vor dem Kauf muss geprüft werden:
Höhe der monatlichen Zahlung;
ob der Verkäufer Schulden hat;
ob größere Reparaturen geplant sind;
ob Sonderumlagen bestehen;
Hausordnung;
ob Vermietung erlaubt ist;
ob Beschränkungen für touristische Vermietung bestehen;
finanzielle Lage der Eigentümergemeinschaft.
Comunidad wirkt sich direkt auf die Nettorendite der Immobilie aus.
Steuern für Nichtresidenten
Ist der Eigentümer kein Steuerresident Spaniens, können Pflichten im Rahmen der IRNR, der Einkommensteuer für Nichtresidenten, entstehen.
Wird die Immobilie vermietet, werden die Mieteinnahmen in Spanien erklärt.
Wird die Immobilie nicht vermietet und persönlich genutzt oder steht leer, muss ein Nichtresident möglicherweise fiktives Einkommen aus Immobilieneigentum erklären.
In anwendbaren Fällen wird Modelo 210 verwendet.
Ein Nichtresident muss vorab verstehen:
welcher Steuersatz gilt;
ob Kosten abgezogen werden können;
wie häufig eine Erklärung einzureichen ist;
wer die Einreichung übernimmt;
welche Dokumente aufzubewahren sind;
wie Mieteinnahmen erklärt werden;
wie Zeiten der Eigennutzung gezählt werden;
wie Strafen für verspätete Einreichung vermieden werden.
Die Steuerregeln unterscheiden sich für Residenten und Nichtresidenten, daher braucht ein ausländischer Käufer separate steuerliche Beratung.
Steuern bei Vermietung der Immobilie
Wenn der Eigentümer die Immobilie vermietet, werden die Einnahmen besteuert.
Zu berücksichtigen sind:
Art der Vermietung;
steuerliche Ansässigkeit des Eigentümers;
Abzugsfähigkeit von Kosten;
EU- oder Nicht-EU-Land;
Mietvertrag;
Mietzeiträume;
Zeiten der Eigennutzung;
touristische Lizenz, falls anwendbar;
mögliche IVA bei bestimmten Mietmodellen;
Erklärungen und Einreichungsfristen.
Langfristige, mittelfristige, saisonale und touristische Vermietung können unterschiedliche steuerliche und rechtliche Folgen haben.
Die Mietrendite sollte nicht nur anhand des vom Mieter gezahlten Betrags bewertet werden. Entscheidend ist der Nettoertrag nach Steuern, Kosten, Leerstand, Verwaltung und Reparaturen.
Steuern beim Verkauf der Immobilie
Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien können für den Eigentümer Steuern entstehen.
Die wichtigsten Elemente sind:
Kapitalertragsteuer;
kommunale plusvalía;
3% Einbehalt vom Verkaufspreis für Nichtresidenten in bestimmten Fällen;
Maklerkosten;
Anwalt;
Rückzahlung einer Hypothek, falls vorhanden;
Kosten für die Löschung von Belastungen.
Die Kapitalertragsteuer wird auf Basis der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet, unter Berücksichtigung zulässiger Kosten und Verbesserungen.
Die kommunale plusvalía hängt von der Gemeinde und der Veränderung des Bodenwerts ab.
Ist der Verkäufer Nichtresident, behält der Käufer in der Regel 3% des Transaktionspreises ein und zahlt diesen Betrag als Vorauszahlung auf die Steuerpflichten des Verkäufers an das Finanzamt.
Deshalb sollte die Exit-Strategie bereits beim Kauf analysiert werden.
Steuerliche Ansässigkeit und Immobilienkauf
Der Kauf einer Immobilie in Spanien macht eine Person für sich genommen nicht zum spanischen Steuerresidenten.
Die steuerliche Ansässigkeit wird nach anderen Kriterien bestimmt: Aufenthaltsdauer, Mittelpunkt der Lebensinteressen, Familie, wirtschaftliche Interessen und weitere Umstände.
Eine Immobilie kann jedoch ein Faktor sein, den die Steuerbehörden im Gesamtbild berücksichtigen.
Ein ausländischer Käufer sollte vorab verstehen:
wie viele Tage er in Spanien verbringen möchte;
wo sich die Familie befindet;
wo sich das Unternehmen befindet;
wo die wichtigsten Steuern gezahlt werden;
ob die Immobilie vermietet wird;
ob Spanien der Hauptwohnsitz sein wird;
ob Risiko einer Doppelansässigkeit besteht;
wie das Doppelbesteuerungsabkommen gilt.
Immobilienkauf und steuerliche Ansässigkeit sind unterschiedliche Fragen, können aber miteinander verbunden sein.
Muss man Steuern zahlen, wenn die Immobilie nicht vermietet wird?
Ja, ein Nichtresident kann auch dann steuerpflichtig sein, wenn die Immobilie nicht vermietet wird.
Besitzt ein Nichtresident eine Immobilie in Spanien und nutzt sie selbst oder lässt sie leer stehen, kann Steuer auf fiktives Immobilieneinkommen anfallen.
Das ist einer der Punkte, die ausländische Käufer häufig übersehen.
Der Eigentümer denkt: „Ich vermiete die Immobilie nicht, also gibt es keine Steuern.“ Für Nichtresidenten ist das jedoch nicht immer richtig.
Deshalb sollte nach dem Kauf steuerliche Begleitung organisiert werden, auch wenn die Immobilie keine Mieteinnahmen erzielt.
Welche Dokumente werden für die Steuerkalkulation benötigt?
Für eine korrekte Steuerkalkulation sollten Käufer und Eigentümer Dokumente aufbewahren.
Wichtig aufzubewahren sind:
Escritura de compraventa;
Nachweis der Kaufpreiszahlung;
Steuerbelege für ITP, IVA und AJD;
Notarrechnungen;
Registerrechnungen;
Anwaltsrechnungen;
gestor-Rechnungen;
Renovierungsrechnungen;
Möbelrechnungen;
Rechnungen für Haushaltsgeräte;
Mietverträge;
Nachweise von Mietzahlungen;
comunidad-Rechnungen;
IBI-Belege;
Versicherung;
Nebenkostenabrechnungen;
Verwaltungskosten;
Hypothekendokumente;
Verkaufsunterlagen.
Diese Dokumente können für die Steuer auf Mieteinnahmen, die Berechnung des Kapitalgewinns beim Verkauf und den Nachweis von Kosten wichtig sein.
Häufige Fehler von Käufern
Der häufigste Fehler ist, das Budget nur aus dem Immobilienpreis zu berechnen.
Der zweite Fehler ist, nicht zwischen Bestandsimmobilie und Neubau zu unterscheiden.
Der dritte Fehler ist, AJD beim Kauf eines Neubaus zu vergessen.
Der vierte Fehler ist, den ITP-Satz in der konkreten Region nicht zu prüfen.
Der fünfte Fehler ist, den Referenzwert der Immobilie für die Steuerbasis nicht zu prüfen.
Der sechste Fehler ist, IBI- und comunidad-Schulden nicht zu prüfen.
Der siebte Fehler ist, Kosten nach dem Kauf nicht zu berücksichtigen.
Der achte Fehler ist, Nichtresidentensteuern nicht zu planen.
Der neunte Fehler ist, Rechnungen für Renovierung und Kosten nicht aufzubewahren.
Der zehnte Fehler ist, Immobilien zur Vermietung zu kaufen, ohne die Nettorendite nach Steuern zu berechnen.
Der wichtigste Grundsatz: Steuern sind kein technisches Detail, sondern Teil der Investitionsstrategie.
Wie man Steuern vor dem Kauf sicher berechnet
Vor dem Kauf sind mehrere Schritte notwendig.
Objektart definieren: Bestandsimmobilie oder Neubau.
Region und Gemeinde prüfen.
Klären, ob ITP oder IVA und AJD gelten.
Steuersatz in der autonomen Gemeinschaft prüfen.
Steuerbasis und Referenzwert prüfen.
Notar, Grundbucheintragung, Anwalt und gestor kalkulieren.
Hypothekenkosten berücksichtigen, wenn Finanzierung genutzt wird.
IBI und comunidad prüfen.
Steuern nach dem Kauf kalkulieren.
Steuern für Mieteinnahmen modellieren.
Steuern beim künftigen Verkauf bewerten.
Erst danach lassen sich die realen Kosten der Immobilie und ihre Attraktivität als Investition verstehen.
FAQ
Welche Steuern zahlt ein Immobilienkäufer in Spanien?
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird in der Regel ITP gezahlt. Beim Kauf einer Neubauimmobilie werden üblicherweise IVA und AJD gezahlt. Auch Notar, Grundbucheintragung, Anwalt, gestor, Bankkosten und weitere Kosten müssen berücksichtigt werden.
Was ist ITP?
ITP ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Sie wird vom Käufer gezahlt. Der Satz hängt von der autonomen Gemeinschaft ab.
Was ist IVA beim Immobilienkauf?
IVA ist die Mehrwertsteuer. Beim Kauf neuer Wohnimmobilien auf dem spanischen Festland beträgt der Standardsatz üblicherweise 10%.
Was ist AJD?
AJD ist die Steuer auf dokumentierte Rechtsakte. Sie fällt in der Regel beim Kauf eines Neubaus zusammen mit IVA an. Der Satz hängt von der Region ab.
Zahlt ein Ausländer beim Immobilienkauf in Spanien mehr Steuern?
Die wichtigsten Kaufsteuern hängen normalerweise nicht von der Staatsangehörigkeit ab, sondern von Objektart und Region. Nach dem Kauf können sich die steuerlichen Pflichten von Residenten und Nichtresidenten jedoch unterscheiden.
Wie viel sollte man über den Immobilienpreis hinaus einplanen?
Käufer sollten in der Regel eine erhebliche Reserve über den Immobilienpreis hinaus einplanen. Die Höhe hängt von Region, Objektart, Steuersatz, Hypothek, Anwalt, Notar, Eintragung und weiteren Kosten ab.
Kann die Kaufsteuer reduziert werden?
Manchmal bieten Regionen ermäßigte Sätze für bestimmte Käufergruppen oder Wohnarten. Diese hängen jedoch von Bedingungen ab und stehen ausländischen Käufern nicht immer offen. Das muss vorab geprüft werden.
Wer zahlt IBI nach dem Kauf?
IBI wird vom Immobilieneigentümer gezahlt. Bei einer Transaktion können die Parteien die Steuer anteilig nach Eigentumszeitraum aufteilen, dies muss jedoch im Vertrag festgelegt werden.
Muss man Steuern zahlen, wenn die Immobilie nicht vermietet wird?
Für Nichtresidenten kann eine Steuerpflicht auch dann entstehen, wenn die Immobilie nicht vermietet, sondern selbst genutzt wird oder leer steht. In anwendbaren Fällen wird Modelo 210 verwendet.
Was ist der häufigste Fehler bei der Steuerkalkulation?
Der häufigste Fehler ist, die Kaufkosten nur anhand des Immobilienpreises zu berechnen und ITP, IVA, AJD, Notar, Grundbucheintragung, Anwalt, comunidad, IBI und Steuern nach dem Kauf nicht zu berücksichtigen.
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