Lizenzen, Registrierungsnummer, comunidad-Regeln, Steuern, Rendite und Risiken für Eigentümer
Touristische Vermietung in Spanien bleibt für Immobilieneigentümer eine der attraktivsten, zugleich aber auch eine der am stärksten regulierten Strategien. Eine Wohnung am Meer, eine Immobilie in einem touristischen Zentrum, eine Küstenvilla oder ein Penthouse in der Stadt kann hohe saisonale Einnahmen erzielen, besonders in beliebten Regionen: Costa Blanca, Costa del Sol, Kanarische Inseln, Balearen, Málaga, Alicante, Valencia, Barcelona, Marbella, Teneriffa, Mallorca und Ibiza.
Doch 2026 ist touristische Vermietung in Spanien längst nicht mehr das einfache Modell „Wohnung kaufen und bei Airbnb einstellen“. Die Regulierung ist deutlich strenger geworden. Eigentümer müssen regionale Regeln, kommunale Beschränkungen, touristische Wohnlizenz oder Erklärung, Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung, Anforderungen von Onlineplattformen, Regeln der Eigentümergemeinschaft, Steuern, Objektverwaltung, Beschwerden von Nachbarn, Bußgelder und Zonierungsbeschränkungen berücksichtigen.
Die zentrale Frage für Investoren lautet heute nicht nur „wie viel kann ich mit touristischer Vermietung verdienen“, sondern „darf diese Immobilie rechtlich an Touristen vermietet werden, und bleibt diese Möglichkeit künftig bestehen?“
Die wichtigste Schlussfolgerung: Touristisches Vermieten in Spanien kann profitabel sein. Eine Immobilie für dieses Modell zu kaufen, ohne Lizenz, Gebäuderegeln, kommunale Beschränkungen und Steuern rechtlich geprüft zu haben, gehört jedoch zu den riskantesten Fehlern von Investoren.
Das Wichtigste zur touristischen Vermietung in Spanien
Touristische Vermietung in Spanien wird nicht durch ein einziges nationales Gesetz geregelt. Die wichtigsten Regeln werden von den autonomen Gemeinschaften festgelegt, während Gemeinden zusätzliche Beschränkungen einführen können. Daher können sich die Anforderungen in Andalusien, Katalonien, der Valencianischen Gemeinschaft, Madrid, auf den Balearen, den Kanarischen Inseln, in Málaga, Barcelona, Valencia, Alicante, Marbella oder Palma unterscheiden.
Seit 2025 kommen zu den regionalen und kommunalen Anforderungen wichtige nationale Änderungen hinzu. Kurzzeitvermietungen, die über Onlineplattformen beworben werden, benötigen eine Registrierungsnummer, die mit dem digitalen Ein-Fenster-System verbunden ist. Außerdem braucht der Eigentümer in Gebäuden mit comunidad für neue touristische Vermietung eine vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Diese Zustimmung wird mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und Eigentumsquoten beschlossen.
Das bedeutet: Legale touristische Vermietung hängt nicht mehr nur von einer attraktiven Immobilie und hoher Nachfrage ab. Mehrere Regulierungsebenen müssen geprüft werden:
regionale Gesetzgebung;
kommunale Regeln;
Zonierung;
Möglichkeit, eine Lizenz zu erhalten;
Registrierungsnummer;
Regeln der comunidad;
Gebäudestatuten;
Beschlüsse der Eigentümerversammlung;
technische Anforderungen an die Immobilie;
Steuermodell;
Werberegeln auf Plattformen.
Touristische Vermietung kann höhere Einnahmen erzielen als Langzeitvermietung, bringt aber mehr rechtliche, operative und steuerliche Risiken mit sich.
Was ist touristische Vermietung?
Touristische Vermietung bedeutet, eine Immobilie für kurze Zeit an Touristen oder Gäste zu vermieten, meist über Onlineplattformen und zur vorübergehenden Unterkunft.
In der Praxis kann touristische Vermietung umfassen:
eine Wohnung, die für mehrere Nächte vermietet wird;
ein Apartment am Meer, das für eine Woche vermietet wird;
eine Villa für saisonale Ferien;
ein Penthouse in der Stadt für Touristen;
ein Küstenhaus für Familienferien;
eine Immobilie, die auf Airbnb, Booking, Vrbo und anderen Plattformen beworben wird;
Kurzzeitunterkunft, die zu touristischen Zwecken vermietet wird.
Die genaue rechtliche Einordnung hängt von der autonomen Gemeinschaft ab. Unterschiedliche Regionen verwenden unterschiedliche Begriffe: vivienda de uso turístico, vivienda turística, alojamiento turístico, estancia turística, vivienda vacacional oder andere Formate.
Wichtig: Nicht jede Kurzzeitvermietung ist automatisch touristische Vermietung. Wird die Immobilie jedoch über Plattformen an Touristen beworben und für kurze Aufenthalte genutzt, fällt sie in der Regel unter besondere Vorschriften.
Touristische Vermietung, saisonale Vermietung und mittelfristige Vermietung
Käufer verwechseln häufig touristische, saisonale und mittelfristige Vermietung.
Touristische Vermietung
Meist kurze Zeiträume, touristischer Zweck, Plattformwerbung, hoher operativer Aufwand, Lizenz oder Registrierung sowie besondere regionale und kommunale Anforderungen.
Saisonale Vermietung
Kann länger dauern, etwa einen Monat, zwei Monate oder eine Saison. Sie wird häufig für Sommerferien, Winteraufenthalte oder vorübergehendes Wohnen genutzt. Der Vertrag muss korrekt gestaltet werden, und es ist zu klären, ob das Modell unter touristische Regulierung fällt.
Mittelfristige Vermietung
Richtet sich meist an Expats, digitale Fachkräfte, Studierende, Familien in der Relocation, Unternehmensmitarbeiter, medizinische Kunden oder Personen, die mehrere Monate in Spanien leben. Dieses Modell kann operativ weniger komplex sein, erfordert aber ebenfalls rechtliche Due Diligence.
Für Investoren muss das Vermietungsmodell vor dem Kauf feststehen. Dieselbe Immobilie kann für Langzeitvermietung gut funktionieren, touristisch aber rechtlich unmöglich sein. Oder umgekehrt: Sie kann in der Saison gut an Touristen vermietet werden, aber im Winter schwache Nachfrage haben.
Darf man Immobilien in Spanien an Touristen vermieten?
Ja, touristische Vermietung ist in Spanien möglich, aber nicht überall und nicht immer.
Vor der Vermietung muss geprüft werden:
ob touristische Vermietung in der autonomen Gemeinschaft erlaubt ist;
ob sie in der konkreten Gemeinde erlaubt ist;
ob die Immobilie in einer beschränkten Zone liegt;
ob eine Lizenz oder Registrierungsnummer erhältlich ist;
ob die comunidad touristische Vermietung erlaubt;
ob ein Verbot in den Gebäudestatuten besteht;
ob die Immobilie technische Anforderungen erfüllt;
ob die Immobilie auf Plattformen beworben werden darf;
welche Steuern zu zahlen sind;
welche Meldungen abgegeben werden müssen;
welche Gästedaten registriert werden müssen;
wer die Immobilie verwaltet.
Wenn auch nur eine Ebene der Due Diligence negativ ausfällt, kann das Modell touristischer Vermietung unmöglich oder riskant sein.
Regionale Regeln für touristische Vermietung
Spanien besteht aus autonomen Gemeinschaften, und jede reguliert touristische Vermietung auf eigene Weise.
Die Regeln können sich unterscheiden bei:
ob eine Lizenz oder Erklärung erforderlich ist;
wie die Immobilie registriert werden muss;
welche technischen Anforderungen gelten;
ob separate Belüftung oder Klimaanlage verlangt wird;
Mindeststandards für Möbel und Ausstattung;
Anforderungen an Schilder und Gästeinformationen;
welche Dokumente aufzubewahren sind;
wie Gäste registriert werden müssen;
welche Bußgelder gelten;
ob Zimmer vermietet werden dürfen;
ob Vermietung in Mehrfamilienhäusern erlaubt ist;
wie die Lizenzübertragung beim Verkauf funktioniert;
welche Beschränkungen in gesättigten touristischen Zonen gelten.
Deshalb kann es keine allgemeine Formel wie „in Spanien erlaubt“ oder „in Spanien verboten“ geben. Die konkrete Region muss geprüft werden.
Kommunale Beschränkungen
Selbst wenn die autonome Gemeinschaft touristische Vermietung erlaubt, kann die Stadt zusätzliche Beschränkungen einführen.
Gemeinden können beschränken:
die Erteilung neuer Lizenzen;
touristische Vermietung im historischen Zentrum;
Vermietung in überlasteten Vierteln;
Dichte touristischer Immobilien;
Vermietung in Wohngebäuden;
Anforderungen an Erdgeschoss oder separaten Eingang;
Gebiete mit Wohnungsknappheit;
Anzahl der Tage;
Zugangsanforderungen;
Sicherheitsanforderungen;
Vereinbarkeit mit urbanismo.
Große touristische Städte in Spanien verschärfen die Regeln für Kurzzeitvermietung, weil lokale Behörden sie mit Überlastung von Vierteln, steigenden Wohnpreisen und Nachbarschaftskonflikten verbinden. 2025 haben spanische Behörden und Gemeinden die Kontrolle von Angeboten ohne verpflichtende Nummern und Lizenzen verstärkt.
Für Käufer bedeutet das: Die Immobilie muss nicht nur nach regionalem Recht, sondern auch nach dem Stadtplan geprüft werden.
Comunidad und touristische Vermietung
Comunidad ist die Eigentümergemeinschaft in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage.
Seit dem 3. April 2025 benötigt der Eigentümer für neue touristische Vermietung in einem Gebäude mit comunidad die vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Der Beschluss wird mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer gefasst, die zugleich drei Fünftel der Eigentumsquoten vertreten.
Dies ist eine der wichtigsten Änderungen für Käufer.
Früher prüften Investoren häufig nur die regionale Lizenz. Jetzt muss auch die Position der comunidad geprüft werden.
Vor dem Kauf ist anzufordern:
Statuten der comunidad;
Hausordnung;
Protokolle der letzten Versammlungen;
Beschlüsse zur touristischen Vermietung;
ob ein Verbot besteht;
ob Beschränkungen bestehen;
ob erhöhte Beiträge für touristische Apartments gelten;
ob Nachbarbeschwerden bestehen;
ob Gerichtsverfahren laufen;
ob die comunidad touristische Vermietung früher erlaubt hat;
ob nach dem Kauf eine Zustimmung eingeholt werden kann.
Wenn das Gebäude keine Zustimmung erteilt, kann der Kauf für touristische Vermietung seinen Zweck verlieren.
Kann die comunidad touristische Vermietung verbieten?
Ja, die comunidad kann touristische Vermietung im Rahmen des Gesetzes und mit dem erforderlichen Quorum beschränken oder verbieten.
Neben Verbot oder Zustimmung kann die comunidad zusätzliche Bedingungen beschließen, darunter eine erhöhte Beteiligung touristischer Apartments an Gemeinschaftskosten, sofern dies gesetzlich zulässig und korrekt beschlossen ist.
Der Käufer muss verstehen:
ob bereits ein Beschluss gefasst wurde;
ob er für neue Anträge gilt;
ob er bestehende Lizenzen betrifft;
ob eine individuelle Zustimmung erhältlich ist;
welches Quorum erforderlich ist;
wie der Beschluss formalisiert wurde;
ob er registriert wurde;
wie der Gebäudeverwalter die Regeln interpretiert.
Der Käufer sollte sich nicht auf die mündliche Aussage des Verkäufers verlassen, dass „die Nachbarn nichts dagegen haben“. Die Dokumente müssen geprüft werden.
Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung
Seit dem 1. Juli 2025 muss Kurzzeitvermietung, die über Onlineplattformen beworben wird, eine Registrierungsnummer haben. Dies hängt mit dem Real Decreto 1312/2024 und dem digitalen Ein-Fenster-System für Kurzzeitvermietung zusammen. Plattformen verlangen, dass die Nummer in Inseraten angezeigt wird; fehlt eine korrekte Nummer, kann das Inserat entfernt oder abgelehnt werden.
Wichtig: Die Registrierungsnummer ersetzt weder die regionale Lizenz noch die Zustimmung der comunidad. Sie ist eine zusätzliche Kontrollebene.
Für einen legalen Betrieb können erforderlich sein:
regionale touristische Lizenz oder Erklärung;
kommunale Konformität;
Zustimmung der comunidad;
Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung;
Einhaltung der Plattformanforderungen;
steuerliche Registrierung;
Gästeregistrierung.
Der Käufer muss prüfen, ob alle erforderlichen Elemente für die konkrete Immobilie erhältlich sind.
Touristische Vermietungslizenz
In den meisten Regionen erfordert touristische Vermietung eine Lizenz, Registrierung, verantwortliche Erklärung oder einen anderen administrativen Mechanismus.
Name und Verfahren hängen von der autonomen Gemeinschaft ab.
In der Regel muss der Eigentümer bestätigen, dass die Immobilie Anforderungen erfüllt wie:
Eigentum oder Verfügungsrecht über die Immobilie;
Bewohnbarkeit;
Möbel und Ausstattung;
Belüftung;
Klimaanlage oder Heizung, falls vorgeschrieben;
sanitäre Bedingungen;
Haftpflichtversicherung, falls vorgeschrieben;
Informationsbuch oder Regeln für Gäste;
Notfallkontakt;
Gästeregistrierung;
Übereinstimmung mit urbanismo;
Fehlen eines comunidad-Verbots;
Registrierungsnummer in Inseraten.
Dass der Verkäufer eine Lizenz hat, bedeutet nicht immer, dass der Käufer die Tätigkeit automatisch fortsetzen kann. Regeln zur Lizenzübertragung unterscheiden sich je nach Region.
Geht eine touristische Lizenz beim Verkauf über?
Dies ist eine der Schlüsselfragen beim Kauf einer Immobilie mit bestehender touristischer Vermietung.
In manchen Regionen kann die Lizenz mit der Immobilie verbunden sein und beim Eigentumswechsel übergehen, wenn das Mitteilungsverfahren eingehalten wird. In anderen Fällen können eine neue Registrierung, ein neuer Antrag oder zusätzliche Bedingungen erforderlich sein.
Vor dem Kauf ist zu prüfen:
ob eine Lizenz existiert;
ob sie gültig ist;
auf wessen Namen sie lautet;
ob sie mit der Immobilie verbunden ist;
ob sie auf den Käufer übertragen werden kann;
ob die Verwaltung informiert werden muss;
ob eine Ablauf Frist besteht;
ob Sanktionen bestehen;
ob Beschwerden bestehen;
ob die Immobilie aktuelle Anforderungen erfüllt;
ob sich Regeln seit Erteilung der Lizenz geändert haben;
ob die comunidad die Fortsetzung der Tätigkeit erlaubt.
Der Käufer sollte keinen Aufpreis für eine „Wohnung mit Lizenz“ zahlen, bevor ein Anwalt bestätigt hat, dass die Lizenz gültig ist und nach dem Kauf tatsächlich genutzt werden kann.
Touristische Vermietung in Barcelona
Barcelona gehört zu den strengsten Märkten für touristische Vermietung in Spanien.
Die Stadt beschränkt seit Langem die Erteilung neuer Lizenzen, kontrolliert illegale Inserate aktiv und reguliert touristische Unterkünfte über den Stadtplan. Für Investoren bedeutet das: Der Kauf einer Wohnung in Barcelona zur touristischen Vermietung erfordert besondere Vorsicht.
Vor dem Kauf ist zu prüfen:
ob eine gültige Lizenz besteht;
ob sie übertragbar ist;
ob die Immobilie den Zonierungsregeln entspricht;
ob die comunidad sie verbietet;
ob Sanktionen bestehen;
ob sie beworben werden darf;
welche Regeln im Bezirk gelten;
Steuermodell;
wie stabil das Modell ist.
In Barcelona ist Langzeit- oder mittelfristige Vermietung häufig sicherer, wenn eine touristische Lizenz nicht durch Dokumente bestätigt ist.
Touristische Vermietung in Valencia
Valencia hat starke touristische Nachfrage, doch die Regulierung touristischer Vermietung in der Stadt ist sensibler geworden.
Der Käufer muss nicht nur die Regeln der Valencianischen Gemeinschaft prüfen, sondern auch kommunale Beschränkungen, Zonierung und Anforderungen des konkreten Bezirks.
Besonders wichtig ist zu prüfen:
Möglichkeit touristischer Nutzung;
urbanismo;
Vereinbarkeit mit den städtischen Regeln;
Zustimmung der comunidad;
Existenz oder Möglichkeit einer Registrierung;
Bezirk;
Saisonalität;
Wettbewerb;
Verwaltungskosten.
Valencia kann für Vermietung interessant sein. In manchen Fällen ist mittelfristige Vermietung an Expats, Studierende und digitale Fachkräfte rechtlich ruhiger als das touristische Modell.
Touristische Vermietung in Málaga und an der Costa del Sol
Málaga und die Costa del Sol gehören zu den beliebtesten Zielen für touristische Vermietung. Die Nachfrage wird getragen von Meer, Klima, Flughafen, internationalem Publikum, Golf, Gastronomie, Kulturleben und Remote Workern.
Interessante Lagen sind Málaga, Marbella, Estepona, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos, Mijas, Puerto Banús, Nueva Andalucía und Benahavís.
Die kommunalen Beschränkungen nehmen jedoch zu. Einige Städte und Bezirke können neue touristische Registrierungen begrenzen, besonders in gesättigten Gebieten.
Vor dem Kauf ist zu prüfen:
Regeln Andalusiens;
kommunale Beschränkungen;
touristische Registrierung;
comunidad;
Zone;
separater Eingang, falls erforderlich;
technische Anforderungen;
Saisonalität;
Verwaltungskosten;
Wettbewerb;
tatsächliche Auslastung.
Die Costa del Sol kann hohe Einnahmen erzielen, erfordert aber professionelles Management und rechtliche Due Diligence.
Touristische Vermietung an der Costa Blanca
Die Costa Blanca ist wegen Meer, Flughafen Alicante, breiter Objektauswahl und unterschiedlicher Budgets bei ausländischen Käufern beliebt.
Interessante Lagen sind Alicante, Playa de San Juan, Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar, Dénia, Jávea, Altea, Calpe, Benidorm und Villajoyosa.
Für touristische Vermietung ist wichtig zu prüfen:
Regeln der Valencianischen Gemeinschaft;
kommunale Anforderungen;
Möglichkeit der Registrierung;
Vorhandensein einer touristischen Lizenz;
comunidad;
Kosten der Anlage;
Winternachfrage;
Wettbewerb;
Entfernung zum Strand;
Verkehrsanbindung;
Stellplatz;
Qualität der Verwaltung.
Die Costa Blanca kann für saisonale und touristische Vermietung interessant sein, aber nicht alle Lagen sind außerhalb der Sommersaison gleich stark.
Touristische Vermietung auf den Kanarischen Inseln
Die Kanarischen Inseln sind attraktiv, weil touristische Nachfrage nicht nur auf den Sommer beschränkt ist. Das Klima unterstützt Wintervermietung, und internationale Besucher kommen das ganze Jahr.
Interessante Lagen sind Costa Adeje, La Caleta, Los Cristianos, Playa de las Américas, der Süden Gran Canarias, Lanzarote und Fuerteventura.
Vor dem Kauf ist zu prüfen:
regionale Regeln der Kanarischen Inseln;
Status der Anlage;
ob die Immobilie an Touristen vermietet werden darf;
ob die Anlage Nutzungsbeschränkungen hat;
ob es einen touristischen Betreiber gibt;
comunidad-Kosten;
Hausordnung;
Registrierungsnummer;
Steuern;
Management;
Winterauslastung;
Wettbewerb.
Auf den Kanarischen Inseln ist besonders wichtig, Status und Regeln der Anlage zu prüfen. Nicht jedes Apartment am Meer kann frei an Touristen vermietet werden.
Touristische Vermietung auf den Balearen
Die Balearen gehören zu den teuersten und am stärksten regulierten Märkten Spaniens.
Mallorca, Ibiza, Menorca und Formentera haben starke internationale Nachfrage, begrenztes Angebot und strenge Regeln für touristische Unterkünfte.
Vor dem Kauf ist zu prüfen:
ob eine touristische Lizenz besteht;
ob sie übertragen werden kann;
welche Zonen erlaubt sind;
welche Kontingente gelten;
Immobilientyp;
Beschränkungen in Mehrfamilienhäusern;
Regeln der comunidad;
Steuern;
Saisonalität;
Management;
Bußgelder;
Liquidität.
Auf den Balearen ist der Kauf einer Immobilie zur touristischen Vermietung ohne bestätigte Lizenz und rechtliches Modell besonders riskant.
Touristische Vermietung einer Villa
Eine Villa kann eine sehr profitable touristische Mietimmobilie sein, besonders im Premiumsegment.
Starke Lagen sind:
Marbella;
Golden Mile;
Nueva Andalucía;
Benahavís;
Estepona;
Ibiza;
Mallorca;
Costa Adeje;
Jávea;
Moraira;
Altea;
Calpe.
Eine Villa erfordert jedoch mehr Due Diligence und Management.
Zu prüfen ist:
urbanismo;
Rechtmäßigkeit aller Gebäude;
Pool;
Terrassen;
Gästehaus;
Grundstücksgrenzen;
Dienstbarkeiten;
Lizenz;
Versicherung;
Sicherheit;
Nachbarn;
Lärm;
Stellplatz;
Gartenpflege;
Poolpflege;
Reinigung;
Verwaltungsgesellschaft;
Steuern;
Saisonalität.
Eine Villa kann hohe Einnahmen erzielen, aber Unterhalt und Management sind ebenfalls teuer.
Touristische Vermietung einer Wohnung
Eine Wohnung in der Stadt oder am Meer kann leichter zu verwalten sein, hängt aber von Gebäude- und Gemeinderegeln ab.
Zu prüfen ist:
comunidad;
Gebäudestatuten;
Beschlüsse der Eigentümerversammlung;
Verbote;
Aufzug;
Lärm;
Nachbarn;
Gästezugang;
Stellplatz;
Brandschutz;
touristische Lizenz;
Registrierungsnummer;
Zone;
Wettbewerb;
Kosten;
Abnutzung;
Nachbarbeschwerden.
Eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus hängt immer von der comunidad ab. Selbst wenn der Bezirk stark ist, kann ein Gebäudeverbot touristische Vermietung unmöglich machen.
Touristische Vermietung von Apartments in einer Anlage
Apartments in Anlagen sind an der Küste und auf Inseln beliebt.
Vorteile
Pool;
Garten;
Sicherheit;
Stellplatz;
Aussicht;
Infrastruktur;
Attraktivität für Touristen.
Risiken
hohe comunidad;
Beschränkungen der Anlage;
besondere Gästeregeln;
Verbot touristischer Vermietung;
touristischer Betreiber;
Abnutzung gemeinsamer Bereiche;
Nachbarbeschwerden;
Saisonalität;
Wettbewerb.
Vor dem Kauf müssen Regeln der Anlage, Versammlungsprotokolle und eine Bestätigung der Möglichkeit touristischer Nutzung angefordert werden.
Rendite touristischer Vermietung
Touristische Vermietung kann besonders in der Saison hohe Bruttoeinnahmen erzielen. Investoren sollten jedoch die Nettorendite berechnen, nicht nur den Umsatz.
Die Berechnung muss enthalten:
Kaufpreis der Immobilie;
Kaufsteuern;
Renovierung;
Möbel;
Geräte;
Fotografie;
Plattformen;
Provisionen;
Reinigung;
Wäsche;
Verwaltungsgesellschaft;
Versorger;
Internet;
Versicherung;
comunidad;
IBI;
Lizenz;
Einkommensteuern;
Reparaturen zwischen Gästen;
Möbelabnutzung;
Leerstand;
Saisonalität;
Marketing;
Bußgeldrisiken;
Verkaufskosten.
Eine Immobilie kann auf Basis von Sommertarifen profitabel wirken, über das Jahr gerechnet aber eine schwache Auslastung haben.
Brutto- und Nettorendite
Bruttorendite
Das sind jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis. Kosten werden nicht berücksichtigt, weshalb sie oft attraktiv aussieht.
Nettorendite
Das ist der Ertrag nach Kosten, Steuern, Management, Leerstand, Reparaturen und Abnutzung.
Bei touristischer Vermietung ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite besonders groß, weil die Betriebskosten höher sind als bei Langzeitvermietung.
Der Investor muss drei Szenarien berechnen:
optimistisch;
Basis;
konservativ.
Funktioniert die Immobilie nur bei idealer Auslastung und maximalen Sommertarifen, ist sie eine schwache Investition.
Management touristischer Vermietung
Touristische Vermietung erfordert professionelles Management.
Zu organisieren sind:
Veröffentlichung des Inserats;
Preisgestaltung;
Kalender;
Kommunikation mit Gästen;
Check-in;
Check-out;
Reinigung;
Wäsche;
Reparaturen;
Notfallbetreuung;
Gästeregistrierung;
Steuerzahlung;
Bewertungsmanagement;
Qualitätskontrolle;
Austausch von Möbeln;
Versicherungsfälle;
Nachbarbeschwerden.
Wenn der Eigentümer außerhalb Spaniens lebt, ist eine Verwaltungsgesellschaft fast unverzichtbar.
Die Provision der Verwaltungsgesellschaft reduziert die Nettorendite, kann aber Auslastung und Qualität des Betriebs verbessern.
Steuern auf touristische Vermietung
Einkünfte aus touristischer Vermietung sind steuerpflichtig.
Die steuerlichen Regeln hängen ab von:
steuerlicher Ansässigkeit des Eigentümers;
Wohnsitzstaat;
Art der Vermietung;
Vorhandensein von Zusatzleistungen;
Eigentumsstruktur;
Möglichkeit, Kosten abzuziehen;
Dauer der Vermietung;
Eigennutzung der Immobilie;
Einbindung einer Verwaltungsgesellschaft;
Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ländern.
Für Nichtresidenten ist besonders wichtig, im Voraus zu verstehen:
welche Erklärungen einzureichen sind;
wie oft sie einzureichen sind;
welche Kosten abziehbar sind;
welcher Steuersatz gilt;
wie Zeiten der Eigennutzung erklärt werden;
ob Modelo 210 erforderlich ist;
ob IVA bei bestimmten Modellen mit Zusatzleistungen anfällt;
welche Dokumente aufzubewahren sind.
Die Rendite touristischer Vermietung kann ohne Steuermodell nicht berechnet werden.
Gästeregistrierung
Der Eigentümer oder die Verwaltungsgesellschaft muss Anforderungen zur Gästeregistrierung und Datenübermittlung an die zuständigen Behörden einhalten.
In der Regel müssen Gästedaten erhoben, Registrierungsdokumente ausgefüllt und Informationen über die entsprechenden Systeme übermittelt werden.
Verstöße können zu Sanktionen führen.
Für Eigentümer bedeutet das: Touristisches Vermieten ist nicht nur Marketing und Reinigung, sondern auch eine administrative Pflicht.
Versicherung
Touristische Vermietung erfordert die richtige Versicherung.
Eine normale Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung deckt Risiken touristischer Vermietung möglicherweise nicht ab.
Geprüft werden sollte der Schutz für:
Haftpflicht;
Schäden an Gästen;
Schäden an Nachbarn;
Wasserschäden;
Feuer;
Diebstahl;
Sachschäden;
Eigentümerhaftung;
Vermietungstätigkeit;
Pool;
Garten;
Premiumimmobilie;
Mietausfall, falls verfügbar.
Wird die Immobilie an Touristen vermietet, muss die Versicherung zu dieser Nutzung passen.
Bußgelder bei illegaler touristischer Vermietung
Bußgelder für illegale touristische Vermietung hängen von Region und Art des Verstoßes ab.
Verstöße können umfassen:
Fehlen einer Lizenz;
Fehlen einer Registrierungsnummer;
Werbung ohne Nummer;
Verstoß gegen comunidad-Regeln;
Vermietung in verbotener Zone;
Nichterfüllung technischer Anforderungen;
unterlassene Übermittlung von Gästedaten;
falsche Angaben im Inserat;
Überschreitung der erlaubten Kapazität;
Betrieb nach Verbot;
wiederholte Verstöße.
In manchen Regionen können die Bußgelder sehr hoch sein. Zusätzlich zu finanziellen Sanktionen kann das Inserat von Plattformen entfernt werden, und der Eigentümer kann die Möglichkeit legaler Vermietung verlieren.
Plattformen: Airbnb, Booking und andere
Onlineplattformen spielen heute eine wichtige Rolle bei der Kontrolle touristischer Vermietung.
Für die Veröffentlichung eines Inserats kann erforderlich sein:
Lizenz;
Registrierungsnummer;
Adresse;
Objektkategorie;
Eigentümerdaten;
Steuerinformationen;
Bestätigung der Regelkonformität;
korrekte Beschreibung;
Anzeige der Nummer im Inserat.
Fehlt die Nummer oder erfüllt sie die Anforderungen nicht, kann das Inserat entfernt oder blockiert werden.
2025 haben die spanischen Behörden die Kontrolle von Inseraten ohne verpflichtende Lizenzen oder Nummern verstärkt, einschließlich groß angelegter Erkennung illegaler Angebote.
Touristische Vermietung und Nachbarn
Konflikte mit Nachbarn gehören zu den wichtigsten Risiken touristischer Vermietung.
Konfliktgründe sind:
Lärm;
häufiger Gästewechsel;
späte Check-ins;
Nutzung des Aufzugs;
Partys;
Müll;
Pool;
Parken;
Sicherheit;
Verlust von Privatsphäre;
Abnutzung gemeinsamer Bereiche.
Selbst wenn touristische Vermietung formal erlaubt ist, kann schlechtes Management zu Beschwerden, Konflikten und Versuchen der comunidad führen, die Tätigkeit einzuschränken.
Deshalb muss die Immobilie nicht nur rechtlich geeignet sein, sondern auch professionell verwaltet werden.
Kombination von Eigennutzung und touristischer Vermietung
Ja, viele ausländische Käufer nutzen die Immobilie einen Teil des Jahres selbst und vermieten sie in der übrigen Zeit an Touristen.
Dieses Modell ist an der Küste, auf Inseln und in Ferienregionen beliebt.
Vorteile
eigene Ferien;
Kompensation von Kosten;
Flexibilität;
Kapitalerhalt;
Möglichkeit einer späteren Relocation.
Nachteile
Rendite ist niedriger als bei vollständiger kommerzieller Vermietung;
der Kalender muss blockiert werden;
Kosten laufen das ganze Jahr weiter;
Steuern sind komplexer;
Management ist auch bei teilweiser Vermietung erforderlich;
Eigennutzung beeinflusst die Renditeberechnung.
Bei einem kombinierten Modell muss vorab entschieden werden, welche Monate der Eigentümer selbst nutzt und welche Monate für Vermietung verfügbar sind.
Was vor dem Kauf einer Immobilie für touristische Vermietung zu prüfen ist
Vor dem Kauf muss geprüft werden:
regionale Regeln;
kommunale Beschränkungen;
Zone;
urbanismo;
Vorhandensein einer Lizenz;
Möglichkeit, eine Lizenz zu erhalten;
Registrierungsnummer;
Regeln der comunidad;
Gebäudestatuten;
Versammlungsprotokolle;
Zustimmung mit drei Fünfteln, falls erforderlich;
Verbote;
technische Anforderungen;
Kapazität;
Versicherung;
Steuern;
Gästeregistrierung;
Plattformen;
Verwaltungsgesellschaft;
tatsächliche Auslastung;
Wettbewerb;
Saisonalität;
Kosten;
Nettorendite;
Liquidität beim Verkauf.
Wenn der Verkäufer Rendite verspricht, müssen Nachweise angefordert werden: echte Berichte, Buchungen, Lizenzen, Steuererklärungen, Bewertungen, Kosten und Auslastungshistorie.
Kauf einer Immobilie mit bestehender touristischer Vermietung
Eine Immobilie mit bestehender touristischer Vermietung kann interessant sein, muss aber besonders sorgfältig geprüft werden.
Zu prüfen ist:
ob die Lizenz echt ist;
auf wessen Namen sie lautet;
ob sie auf den Käufer übergehen kann;
ob Sanktionen bestehen;
ob Beschwerden bestehen;
ob die Immobilie aktuelle Regeln erfüllt;
ob eine Registrierungsnummer besteht;
ob Inseratsdaten übereinstimmen;
ob Zustimmung der comunidad besteht;
Bewertungen;
Einnahmen;
Kosten;
Steuern;
Buchungen, die übergehen;
wer die Immobilie verwaltet;
Plattformverträge;
was mit Möbeln geschieht;
wie Accounts oder Inserate übertragen werden.
Wichtig: Vergangene Einnahmen garantieren keine künftigen Einnahmen. Regulierung, Wettbewerb und Saisonalität können sich ändern.
Kauf einer Immobilie ohne Lizenz
Der Kauf einer Immobilie ohne Lizenz für touristische Vermietung ist eine riskantere Strategie.
Vor dem Kauf ist eine schriftliche rechtliche Analyse erforderlich zu:
ob eine Lizenz erhältlich ist;
ob die Stadt neue Registrierungen erlaubt;
ob Zustimmung der comunidad erforderlich ist;
ob diese Zustimmung erhalten werden kann;
ob die Immobilie Anforderungen erfüllt;
ob Renovierung erforderlich ist;
ob Zonierungsbeschränkungen gelten;
wie lange das Verfahren dauert;
welche Dokumente erforderlich sind;
Risiko einer Ablehnung.
Wenn der Erhalt einer Lizenz nicht garantiert ist, muss das Investitionsmodell so aufgebaut sein, dass die Immobilie auch für eine andere Vermietungsart tragfähig ist: langfristig oder mittelfristig.
Touristische Vermietung und Langzeitvermietung: Was ist rentabler?
Touristische Vermietung kann in der Saison höhere Einnahmen bringen, erfordert aber Lizenz, Management, Reinigung, steuerliche Buchhaltung, ständige Gästekommunikation und birgt mehr Risiken.
Langzeitvermietung ist in der Regel stabiler, einfacher zu verwalten und weniger empfindlich gegenüber touristischer Regulierung. Die Bruttoeinnahmen können jedoch niedriger sein.
Die Wahl hängt von der Immobilie ab.
Touristische Vermietung funktioniert besser, wenn vorhanden sind:
starke touristische Lage;
rechtmäßige Lizenz;
Zustimmung der comunidad;
niedrige Kosten;
gutes Management;
stabile Auslastung;
Aussicht, Terrasse oder Strand;
Flughafen und Verkehrsanbindung;
ganzjährige Nachfrage.
Langzeitvermietung funktioniert besser, wenn vorhanden sind:
städtische Nachfrage;
Arbeitsplätze und Universitäten;
Familien und Expats;
Verkehrsanbindung;
stabile Infrastruktur;
weniger Saisonalität;
rechtliche Einfachheit.
Touristische Vermietung und mittelfristige Vermietung
Mittelfristige Vermietung entwickelt sich zu einer Alternative zum touristischen Modell.
Sie richtet sich an Mieter für mehrere Monate: Expats, digitale Nomaden, Familien in der Relocation, Studierende, Unternehmensmitarbeiter, medizinische Kunden und Wintergäste.
Vorteile
weniger Mieterwechsel;
weniger Reinigung;
weniger Nachbarschaftskonflikte;
oft höhere Einnahmen als bei Langzeitvermietung;
mehr Flexibilität;
weniger Abhängigkeit von Plattformen.
Doch auch mittelfristige Vermietung erfordert den richtigen Vertrag und rechtliche Prüfungen. Es reicht nicht, touristische Vermietung „saisonal“ zu nennen, wenn es tatsächlich kurzfristige touristische Nutzung ist.
Häufige Fehler von Eigentümern
Der häufigste Fehler ist, eine Immobilie für Airbnb zu kaufen, ohne die Lizenz zu prüfen.
Der zweite Fehler ist, die comunidad nicht zu prüfen.
Der dritte Fehler ist, sich auf Aussagen des Verkäufers zur Rendite zu verlassen.
Der vierte Fehler ist, die Registrierungsnummer nicht zu berücksichtigen.
Der fünfte Fehler ist, kommunale Beschränkungen zu ignorieren.
Der sechste Fehler ist, die Rendite anhand von Sommertarifen zu berechnen.
Der siebte Fehler ist, Management, Reinigung und Abnutzung nicht einzubeziehen.
Der achte Fehler ist, Einnahmen nicht zu deklarieren.
Der neunte Fehler ist, Gäste nicht zu registrieren.
Der zehnte Fehler ist, gewöhnliche Versicherung statt Vermietungsversicherung zu nutzen.
Grundsatz: Touristisches Vermieten muss legal, verwaltbar und finanziell berechnet sein.
Wie man touristische Vermietung sicher startet
Eine sichere Reihenfolge sieht so aus.
Zuerst werden Region und Vermietungsmodell definiert.
Dann wird die regionale Gesetzgebung geprüft.
Danach werden kommunale Beschränkungen geprüft.
Dann wird die comunidad geprüft.
Als Nächstes wird sichergestellt, dass die Immobilie Anforderungen erfüllt.
Danach wird, falls erforderlich, Lizenz oder Registrierung eingeholt.
Dann wird die Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietung beschafft.
Als Nächstes wird die Immobilie vorbereitet: Möbel, Geräte, Internet, Sicherheit und Anweisungen.
Danach wird eine Verwaltungsgesellschaft ausgewählt.
Dann wird Versicherung organisiert.
Als Nächstes wird die steuerliche Buchhaltung eingerichtet.
Danach werden Inserate mit korrekten Nummern veröffentlicht.
Dann werden Gäste, Einnahmen, Kosten und Steuern dokumentiert.
Touristische Vermietung ist ein Geschäftsprozess, keine passive Vermietung.
FAQ
Darf man Immobilien in Spanien an Touristen vermieten?
Ja, aber nicht überall. Geprüft werden müssen Regeln der autonomen Gemeinschaft, kommunale Beschränkungen, Lizenz, Registrierungsnummer, comunidad-Regeln und technische Anforderungen der Immobilie.
Braucht man eine Lizenz für touristische Vermietung?
In den meisten Regionen ist eine Lizenz, Registrierung oder verantwortliche Erklärung erforderlich. Name und Verfahren hängen von der autonomen Gemeinschaft ab.
Was hat sich 2025 geändert?
Seit dem 1. Juli 2025 benötigt Kurzzeitvermietung über Onlineplattformen eine Registrierungsnummer. Außerdem braucht neue touristische Vermietung in einem Gebäude mit comunidad seit dem 3. April 2025 die vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Kann die comunidad touristische Vermietung verbieten?
Ja, die Eigentümergemeinschaft kann touristische Vermietung beschränken oder verbieten, wenn das erforderliche Quorum erreicht wird. Für neue touristische Vermietung ist die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer und Eigentumsquoten erforderlich.
Kann man eine Wohnung mit touristischer Lizenz kaufen?
Ja, aber es muss geprüft werden, ob die Lizenz gültig ist, ob sie auf den neuen Eigentümer übertragen werden kann, ob Sanktionen bestehen, ob die Immobilie aktuelle Anforderungen erfüllt und ob die comunidad die Tätigkeit erlaubt.
Kann man nach dem Kauf eine Lizenz erhalten?
Manchmal ja, aber nicht immer. Es hängt von Region, Gemeinde, Zone, Gebäuderegeln und Eigenschaften der Immobilie ab. Eine Immobilie ohne Lizenz für touristische Vermietung zu kaufen, ist riskant.
Welche Rendite bringt touristische Vermietung in Spanien?
Die Rendite hängt stark von Lage, Saison, Lizenz, Kosten, Auslastung, Management und Steuern ab. Berechnet werden muss die Nettorendite nach allen Kosten, nicht der Bruttoumsatz.
Was ist rentabler: touristische oder langfristige Vermietung?
Touristische Vermietung kann in der Saison höhere Einnahmen bringen, verursacht aber mehr Kosten, Managementaufwand und rechtliche Risiken. Langzeitvermietung ist in der Regel stabiler und einfacher.
Welche Steuern zahlt der Eigentümer?
Mieteinkünfte sind steuerpflichtig. Die Regeln hängen von der steuerlichen Ansässigkeit des Eigentümers, Vermietungsart, Kosten, Eigentumsstruktur und davon ab, ob Zusatzleistungen erbracht werden.
Was ist der wichtigste Fehler von Investoren?
Der wichtigste Fehler ist, eine Immobilie für touristische Vermietung zu kaufen, ohne Lizenz, comunidad, kommunale Beschränkungen, Registrierungsnummer, Steuern und reale Nettorendite zu prüfen.
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